毛大庆讲话的误读与真相

编者按
    5月1日，一份所谓的网传万科执行副总裁毛大庆内部讲话，给很多准备迎接“红五月”的开发商泼了一盆冷水。
    上述名为 《毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的网络文章，引用大量数据显示，目前房地产行业去库存化面临巨大压力。
    虽然万科方面迅速澄清，坚称仍然非常看好房地产行业，但依然无法消除一些市场人士对楼市基本面的担心。五一节后开市，招、保、万、金等地产龙头股连续下挫。
    《每日经济新闻》记者调查发现，楼市的实际情况也许并没有那么悲观：不仅高端市场未出现大规模抛售现象，一些大型开发商的银行贷款融资比重也较去年有所上升，即便是最致命的库存滞销问题，也能够在购房者信心恢复以后逐渐化解。
高端市场
反腐成房地产最大调控？京高端盘未现抛售潮
    网传文件中称，毛大庆认为反腐败作为楼市的一个“扰乱因子”，对高端楼市的影响很大。
    据链家地产市场研究部统计，2014年五一假期(5.1~5.3)，北京市二手住宅网签量仅为31套，比去年同期下降了82%，为近6年来最低。
    近日记者采访了多家二手房中介，工作人员表示，目前二手房挂牌价比去年下半年有所下降，但并未出现大规模抛售的现象。
    昨日有消息称，5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，国土资源部不动产登记局正式挂牌成立。
    中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示，反腐跟目前政府推进的不动产登记、特别是不同城市实现住房信息联网，对于部分持有多套房产的官员来说，会有一定影响，有些人可能会选择抛售房产。但反腐对于房地产的影响没法量化，不一定会带动房价下跌。
    反腐或影响高端物业需求
    上述网传的毛大庆在某内部活动上的讲话称，“万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达14~15次，一个楼盘配合调查如此密集 （售价在4万~5万元/平方米），其他开发商更贵的楼盘不敢想象是什么情况。”
    随后，万科方面通过一份对总裁郁亮和毛大庆的采访作出回应。郁亮认为，从提示风险的角度，赞成网文中的一些观点，行业已经进入下半场，但行业发展的空间仍然很大。
    毛大庆则表示，他的发言以提示风险为主，没想到会有人将讨论、问答的内容糅合在一起，再经过一些“标题党”式的转载放大，有违他的本意。
    其实在上述毛大庆内部讲话之前，万科董事会主席王石也对反腐作过相关表态。据中国之声《央广新闻》报道，王石曾表示，对于房地产行业来讲，最大的调控就是反腐，反腐以后高档房子的需求立刻就减少了。
    王石认为，腐败行为在房地产行业比较明显。“反腐本身就是制止不正当交易，包括幕后交易和灰色收入，反腐把这些非刚性需求的购买力抑制了，特别是对于高端房子的需求，一部分虚高的房价也就被抑制住了。”
    对于开发商而言，反腐风暴不仅客观上减少了一部分潜在置业需求，间接增大了开发商工作成本，更重要的是加重了市场对于持有高端楼盘的犹豫心理。
    在易居研究院研究员严跃进看来，反腐的初衷并不是为了调控房价，但持续的反腐工作客观上起到了控制投机、抑制房价过快上涨的调控效果。
    他表示，目前国家对于反腐的力度不断加大，一定程度上震慑了部分拥有多套房产的官员。不过他也提醒，目前整个楼市在降温，所以很难区分正常的物业抛售和部分官员的套现行为，在量化指标上很难统计。
    未现大规模抛售现象
    昨日，国土资源部官方微博消息称，5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
    严跃进表示，在目前不动产登记制度没有完善的情况下，高端住宅的私密性，往往使得内部的产权人、使用人等不为监管部门所获知，这使得部分人有了空子可钻。
    他指出，一般而言，部分企业为了讨好一些官员，会或明或暗地拿房产来贿赂。从明的角度看，就是承诺给予住房，从而获得各类商业审批的便利；从暗的角度看，就是对此类住房以低于市场同类物业的价格进行出售。所以从房产抛售的角度而言，高端物业的价格最有可能出现松动。
    北京中原地产数据统计显示，5月第一周，北京二手房成交价格也延续了前4月的调整迹象，二手房价格调整逐渐加速。中原地产分析师张大伟称，“成交量已经连跌3个月，价格自然就该松动。二手房因为受到信贷等收紧的影响更大，所以在本轮市场调整中反应最早。”
    但链家地产市场研究部张旭表示，至少从数据上看，一没有新增房源大幅增加，二没有看到挂牌价有大幅回落。中原监测数据显示，4月份6个重点城市二手住宅成交总量较3月缩减约一成。
    一家高端楼盘销售代理的高管透露，官员财产登记已屡次被提及，以前可能已经有一部分官员将房产变现了，也有一部分转移了，现在对二手房市场没什么影响，但对新购房方面有一定影响。
    《每日经济新闻》记者致电一家大型房产中介，相关负责人称，“有抛售现象，但不确定业主身份。”该中介的一位业务人员告诉记者，现在很多业主报价都在下调，280平方米的户型，报价1550万元，但是1500万元就能买下。
    去年9月，备受关注的北京农展馆地块被融创集团以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件获得，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.31万元/平米。因此，该区域受到广泛关注。
    农展馆区域一位房产中介人员表示，该区域的老式二手房在42000~45000元/平方米，目前在售的一套房，业主报价38000元/平方米。
    从链家地产监测到的房价指数来看，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。其中，4月下调幅度最大，为2.2%，降价房源占比逐渐扩大。4月份，87%的房源都对挂牌价进行了下调。
    但记者走访了北京通州新城多家中介，工作人员均表示目前未出现大规模抛售现象。
    不过严跃进也表示，监督房产领域的腐败现象，可以从部分高端物业、富人区等层面入手。但高端物业本身是市场所需要的，打击腐败不等同于打击高端物业，否则会影响高端物业的投资积极性。
    机构统计数据显示，今年北京只有五矿万科如园、紫辰院、福熙大道等5个定价超5过万元的项目上市。截至目前，5个项目的平均签约率只有44%。

    每经记者 王杰 发自北京