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马光远2014楼市或将洗牌 跑路破产都可能出现

发布时间:2014-4-11 9:23:00 来源:央视 浏览: 【字体:

  CCTV2《央视财经评论》:房展会:“外”字头为何抢风头?

  近来,一二线城市的价格涨势趋缓,而一些三四线城市有了向下的趋势。今天,北京春季房展会开幕,那么,这个号称楼市晴雨表的房展会上会显出怎样的苗头?现在的房价是会向下调整,还是会僵持?楼市又出现了哪些新变化?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

  北京春季房展会拉开帷幕,外地楼盘、外国房子热闹登场。楼市风向标,标出哪些新内涵?热点城市房价涨势趋缓,未来楼市是冷,是暖?

  今年的北京春季房展会,海外置业成为一个焦点,吸引了大量投资者和看房客的目光。海外项目占到了参展项目的半壁江山,有320个之多。海外地产延续了在春季房展会上,近几年的火热势头。

  北京房展会看房者:离北京近一点儿的,东南亚的,飞机五、六个小时就到了,比如说菲律宾四个小时,马来西亚六个到六个半小时。第二,加拿大计划,对我特别的有吸引力,因为你签证一回,十年可以不用再签证了。

  郑向东(北京市房地产展示交易会组委会秘书长):海外置业,那是不是像国内这样一个简单说短期能看好的一个市场,所以我们想还是要综合地来看。也提醒大家,多学习这方面的专业知识。

  今天开始在展会上,旅游地产项目多以组团的形式参加。

  张鸿:有200多个外地的项目,他们都是以城市展团的方式来参展的。那除了当下正火的京津冀一体化的像河北,像天津的这些项目呢,还有我们熟知的传统的旅游城市,比如说像海口,像威海的一些项目。那最近大家知道,旅游地产并不是特别的活跃,所以主办方也认为,这些旅游城市除了通过这样一个平台来推销自己的房产以外呢,也想通过这样一个平台,来进一步提升自己城市的旅游形象。

  约有600多个项目参加今年的北京的春季房展,万科、绿地、中铁建、首开等多个大型房企参与。但与外地项目多数靠公布售价,吸引消费者正好相反,北京本地的项目多数对价格遮遮掩掩。往往以含糊的“待定”两个字表示。而来自外地的参展商比较热情,纷纷拿出了杀手锏,有买房送家电的,有看房送旅游的。

  外国房子,外地楼盘,房展会上外字头抢风头,风向到底往哪儿吹,春天的楼市再度搅动池水。

  张鸿:在北京房展会上 感觉大家的投资欲望仍然强烈

  我感觉投资欲望仍然强烈,但是越来越往周边去了。在现场,买房移民、永久绿卡,如果你的宣传册上没有这几个字的话,那国际项目的吸引力会大打折扣。但我们也观察到,不论是投资移民,还是买房和往届相比,门槛都提高了。首先,很多国家提高的投资移民的门槛,其次,房价也被炒上去了。

  此外,首先我还没进到大门的时候,我就发现,年轻人怎么会那么多?今年他用了很多像微博、微信等等报名,然后你到那儿一扫就可以免费进去,所以吸引了很多年轻人。主办方跟我说,大概有一万个通过微信扫描然后免费进去的。还有一个,现在比较精准,北京的项目是在一号展厅,然后年轻人在那里边看得比较多,就是自住需求、改善需求,了解一下情况,因为北京的基本上没告诉你价格,然后了解一下情况。再有,就是年纪再大一点儿的,基本上是周边的,然后海外的。但是他们显然比我前几年遇到的要成熟一些,就是特别了解,还有个老先生认出我了。他说你天天在电视上说,能给我介绍一下海外投资吗?我说行啊,你想买哪儿的?然后他就跟我说一堆东南亚投资的优惠政策,他比我清楚多了,他们现在已经把这些都已经研究透了。另外,这次参展的河北项目特别多,天津的也有。

  马光远:这一次的北京房展会可能是近几年来最重要的晴雨表

  事实上北京春季房展,除了北京这两个字,其他的可能都跟北京关系不大,但是今年的特点怎么样?我倒觉得可能是三分天下。第一个是海外的盘仍然很多,这可能有两个原因。第一是前几年我们有很多限制国内投资的政策,导致把大家的购买力逼到海外去。第二,今年国内的整个房地产很微妙,大家感觉到有点儿恐慌,那么可能海外也有这么一个概念。第三,你看外地的楼盘,今年比较有意思的就是最近的京津冀一体化的楼盘概念比较大。

  今年跟去年不一样的,当然还有一个特点,就北京的楼盘也还是比较多的。因为我们知道万科也回来了。四月份的时候,因为整个北京入市的楼盘比较多,应该说是近几年来最多的一次。再加上万科前一段时间,虚虚实实的价钱好像有一个优惠,所以导致大家对一线城市本身未来的房价怎么走,也出现了明显的一个分歧,以前是没有分歧的,认为北京这样的城市怎么可能不涨。但是大家现在觉得,它还真有可能不涨,而且有可能往下调整。在这种情况下,我觉得北京楼盘跟去年不一样什么地方,就是这一次是实实在在来探风了,可能以前觉得没有必要,我干什么要凑这个热闹,让海外的楼盘去热闹,让外地的楼盘去热闹,我们北京的楼盘不需要。

  北京房展会还是一个晴雨表,而且今年的晴雨表可能更加重要,因为目前整个房地产处在一个方向性选择的关键时刻,大家都心里没底,包括一线的开发商。为什么这一次凑得这么齐呢?并不是说心里有底,因为通过这个房展会本身向大家透露什么信号,或者说这个房展会本身给开发商透露什么信号,这都非常关键。所以这可能是最近几年以来,最重要的晴雨表。因为政策仍然是承诺,在政策没有任何变动的情况下,大家非常担心房价。

  张鸿:京津冀一体化的概念做的很足 但房子不是特别好卖

  包括我跟老马聊,老马说房价也被炒上去一些。它整体的价格也比去年、前年我去看的时候,要稍微高一点儿,但更低价的也会有,因为项目越来越多了。去年,我记得是60多场投资移民的讲座。而今年展会的这几天,每一场20分钟都排得满满的,全都是投资移民的这个会。所以现在的北京房展会,它大概叫在北京举办的房展会,但它不是北京房。

  这是一线地产品牌凑得最齐的一次,而且把一号厅全都占满。这原来没有过,就一号厅全是北京的项目,意味着越来越多的人有点看不清楚。如果说过去有很多人是有信心的,无论是看涨,还是看跌,那现在很多人已经开始犹豫自己原来的判断了,无论是开发商,还是买房的人。包括我接触的京津冀一体化的一些开发商们,包括他们带队的这个政府官员,我私下里跟他们聊的时候,他们都说,不是特别好卖,就是概念很足,但是好不好卖?难说。

  马光远:大家可以去逛逛房展会 但现在绝对不要轻易出手

  事实上市场真的在分化,而且这种分化前面加市场两个字,事实上意味着整个房地产真正竞争的阶段来了,不像以前我们买所有的房子都是赚钱的,闭着眼睛买房子,或者睁着眼睛买房子效果大是一样的。现在不一样,比如说前一段时间,大家谈到房地产的时候,就说北京这些一线城市仍然会一直涨下去,但是三四线房子过剩的地方,房价可能有调整的可能。现在持这种信心的人,又在逐渐变少,为什么?因为大家看到,一二线城市本身也出了一定的问题,而且房价也有了一定的松动,这说明什么?我觉得就是我一直强调的,这个预期可能在逆转,比如说对一二线来讲也出现了分化。

  当然,30万一平的学区房是特例,可能在任何一个时期,包括在房地产可能非常低迷的时期,为了孩子,那个价格可能很难调整。但是就大的形势去讲,一二线为什么也出现了调整?而且在政策没有任何变化的情况下,出现调整。最关键的原因是,去年涨得太猛以后,大家恐高,再加上整体的经济形势,让大家感觉到非常看不清。在这种情况下,事实上我们看到,分化的走势出现的最关键的问题是什么?一二线太高,出现调整,三四线房子太多,出现调整,那么这种调整本身造成了预期的整体逆转。我仍然坚持我以前的一个说法,就是千万不要简单地谈一二线怎么样?三四线怎么样?非常微妙。

  包括我们老是讲政策没有变化,事实上政策在变化。政策的变化体现在把以前没有承担的那些功能大量地弄起来。比如我们的自住商品房也好,棚户区改造也好,事实上意味着增量在增加。在这种情况下,既然很微妙,既然我们认为暴跌和暴涨可能都不是可能性比较大的选项的话,那我们为什么不等一等?所以现在大家可以去看看,可以逛逛这些房展会,但是现在绝对不要轻易出手。

  张鸿:商品房市场在未来可能会出现变化

  博弈是必然的,在这之前就是谁能在博弈当中胜出,谁就能活得好。那谁能胜出呢?大概我们的判断是可能是一些大的开发商会活得好一些,因为现在整体的信贷也在收紧,所以可能那些小的开发商的信用不是特别好,他可能也会有一些问题。为什么我们说学区房是特例,其实学区房的暴涨和小升初的政策息息相关,学区房一定是贵的。你再拉开了就会发现,之所以很多人说一二线城市不会出现大的暴跌,甚至会出现平稳上涨。原因其实和小升初某种程度上相似,因为它是源于其他福利等等政策的集中,而不仅仅是一个市场的事。

  未来,比如说未来京津冀一体化,还是什么的别的,这样的一个结构性经济的调整。如果我们持乐观态度,那就意味着可能会要分散。但现在我们显然没有看到。之所以天津的房展会会冷,我的判断是,很大程度上是因为同期有两个房展会,一个在北京,一个在天津,如果你是一个大的开发商,可能你会选择北京,会放弃天津。它是一体化带来的影响,所以我们对政策首先要有一个判断。

  银行现在为什么开始收紧,是因为他对未来的这样一个预期也出现了变化。就是房屋的整个结构的这样一个分化,势必带来商品房市场显得萎缩,他占的比例就会萎缩。所以你注意最近还有一个消息是,万科说,未来我们的方向是打造城市综合体服务商,就大概叫综合服务商,就可能不再定位在原来的只做住宅这一块,那就是说,大家其实都在想,未来可能商品房市场不是一个永远能吃得饱的那个。

  张鸿:海外地产的价格相对较稳定 而国内的价格不太稳定

  相对来说,如果你持续观察海外地产的话,会发现他的价格相对来说比较稳定。虽然最近几年一些热点地区,被买家炒起来一些,但是相对来说比较稳定。包括东南亚的一些国家,他们其实针对中国的购买人群,尤其是老年人,然后推出了一些相应的优惠政策。尤其我在房展会上,感觉特别明显,就是一些老年的投资者为自己的养老。其实可以看到海外这样的一个投资方向,反过来也证明我们自己的,其实不是特别能看得清楚,尤其不是特别稳定。

  马光远:2014年楼市或会洗牌 跑路或破产的情况都可能会出现

  中国房地产市场,我们喊了很多年,必须迎来一个大变局。这个大变局说不定就在2014年,这个大变局意味着什么?整个房地产市场真的会出现洗牌,大的可能能活下来,但大量的小公司,就是我们前一段时间看到的,有些跑路的、破产的,这样一些情况可能会出现。


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