马光远2014楼市或将洗牌 跑路破产都可能出现

　　CCTV2《央视财经评论》：房展会：“外”字头为何抢风头？

　　近来，一二线城市的价格涨势趋缓，而一些三四线城市有了向下的趋势。今天，北京春季房展会开幕，那么，这个号称楼市晴雨表的房展会上会显出怎样的苗头？现在的房价是会向下调整，还是会僵持？楼市又出现了哪些新变化？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　北京春季房展会拉开帷幕，外地楼盘、外国房子热闹登场。楼市风向标，标出哪些新内涵？热点城市房价涨势趋缓，未来楼市是冷，是暖？

　　今年的北京春季房展会，海外置业成为一个焦点，吸引了大量投资者和看房客的目光。海外项目占到了参展项目的半壁江山，有320个之多。海外地产延续了在春季房展会上，近几年的火热势头。

　　北京房展会看房者：离北京近一点儿的，东南亚的，飞机五、六个小时就到了，比如说菲律宾四个小时，马来西亚六个到六个半小时。第二，加拿大计划，对我特别的有吸引力，因为你签证一回，十年可以不用再签证了。

　　郑向东(北京市房地产展示交易会组委会秘书长)：海外置业，那是不是像国内这样一个简单说短期能看好的一个市场，所以我们想还是要综合地来看。也提醒大家，多学习这方面的专业知识。

　　今天开始在展会上，旅游地产项目多以组团的形式参加。

　　张鸿：有200多个外地的项目，他们都是以城市展团的方式来参展的。那除了当下正火的京津冀一体化的像河北，像天津的这些项目呢，还有我们熟知的传统的旅游城市，比如说像海口，像威海的一些项目。那最近大家知道，旅游地产并不是特别的活跃，所以主办方也认为，这些旅游城市除了通过这样一个平台来推销自己的房产以外呢，也想通过这样一个平台，来进一步提升自己城市的旅游形象。

　　约有600多个项目参加今年的北京的春季房展，万科、绿地、中铁建、首开等多个大型房企参与。但与外地项目多数靠公布售价，吸引消费者正好相反，北京本地的项目多数对价格遮遮掩掩。往往以含糊的“待定”两个字表示。而来自外地的参展商比较热情，纷纷拿出了杀手锏，有买房送家电的，有看房送旅游的。

　　外国房子，外地楼盘，房展会上外字头抢风头，风向到底往哪儿吹，春天的楼市再度搅动池水。

　　张鸿：在北京房展会上 感觉大家的投资欲望仍然强烈

　　我感觉投资欲望仍然强烈，但是越来越往周边去了。在现场，买房移民、永久绿卡，如果你的宣传册上没有这几个字的话，那国际项目的吸引力会大打折扣。但我们也观察到，不论是投资移民，还是买房和往届相比，门槛都提高了。首先，很多国家提高的投资移民的门槛，其次，房价也被炒上去了。

　　此外，首先我还没进到大门的时候，我就发现，年轻人怎么会那么多？今年他用了很多像微博、微信等等报名，然后你到那儿一扫就可以免费进去，所以吸引了很多年轻人。主办方跟我说，大概有一万个通过微信扫描然后免费进去的。还有一个，现在比较精准，北京的项目是在一号展厅，然后年轻人在那里边看得比较多，就是自住需求、改善需求，了解一下情况，因为北京的基本上没告诉你价格，然后了解一下情况。再有，就是年纪再大一点儿的，基本上是周边的，然后海外的。但是他们显然比我前几年遇到的要成熟一些，就是特别了解，还有个老先生认出我了。他说你天天在电视上说，能给我介绍一下海外投资吗？我说行啊，你想买哪儿的？然后他就跟我说一堆东南亚投资的优惠政策，他比我清楚多了，他们现在已经把这些都已经研究透了。另外，这次参展的河北项目特别多，天津的也有。

　　马光远：这一次的北京房展会可能是近几年来最重要的晴雨表

　　事实上北京春季房展，除了北京这两个字，其他的可能都跟北京关系不大，但是今年的特点怎么样？我倒觉得可能是三分天下。第一个是海外的盘仍然很多，这可能有两个原因。第一是前几年我们有很多限制国内投资的政策，导致把大家的购买力逼到海外去。第二，今年国内的整个房地产很微妙，大家感觉到有点儿恐慌，那么可能海外也有这么一个概念。第三，你看外地的楼盘，今年比较有意思的就是最近的京津冀一体化的楼盘概念比较大。

　　今年跟去年不一样的，当然还有一个特点，就北京的楼盘也还是比较多的。因为我们知道万科也回来了。四月份的时候，因为整个北京入市的楼盘比较多，应该说是近几年来最多的一次。再加上万科前一段时间，虚虚实实的价钱好像有一个优惠，所以导致大家对一线城市本身未来的房价怎么走，也出现了明显的一个分歧，以前是没有分歧的，认为北京这样的城市怎么可能不涨。但是大家现在觉得，它还真有可能不涨，而且有可能往下调整。在这种情况下，我觉得北京楼盘跟去年不一样什么地方，就是这一次是实实在在来探风了，可能以前觉得没有必要，我干什么要凑这个热闹，让海外的楼盘去热闹，让外地的楼盘去热闹，我们北京的楼盘不需要。

　　北京房展会还是一个晴雨表，而且今年的晴雨表可能更加重要，因为目前整个房地产处在一个方向性选择的关键时刻，大家都心里没底，包括一线的开发商。为什么这一次凑得这么齐呢？并不是说心里有底，因为通过这个房展会本身向大家透露什么信号，或者说这个房展会本身给开发商透露什么信号，这都非常关键。所以这可能是最近几年以来，最重要的晴雨表。因为政策仍然是承诺，在政策没有任何变动的情况下，大家非常担心房价。

　　张鸿：京津冀一体化的概念做的很足 但房子不是特别好卖

　　包括我跟老马聊，老马说房价也被炒上去一些。它整体的价格也比去年、前年我去看的时候，要稍微高一点儿，但更低价的也会有，因为项目越来越多了。去年，我记得是60多场投资移民的讲座。而今年展会的这几天，每一场20分钟都排得满满的，全都是投资移民的这个会。所以现在的北京房展会，它大概叫在北京举办的房展会，但它不是北京房。

　　这是一线地产品牌凑得最齐的一次，而且把一号厅全都占满。这原来没有过，就一号厅全是北京的项目，意味着越来越多的人有点看不清楚。如果说过去有很多人是有信心的，无论是看涨，还是看跌，那现在很多人已经开始犹豫自己原来的判断了，无论是开发商，还是买房的人。包括我接触的京津冀一体化的一些开发商们，包括他们带队的这个政府官员，我私下里跟他们聊的时候，他们都说，不是特别好卖，就是概念很足，但是好不好卖？难说。

　　马光远：大家可以去逛逛房展会 但现在绝对不要轻易出手

　　事实上市场真的在分化，而且这种分化前面加市场两个字，事实上意味着整个房地产真正竞争的阶段来了，不像以前我们买所有的房子都是赚钱的，闭着眼睛买房子，或者睁着眼睛买房子效果大是一样的。现在不一样，比如说前一段时间，大家谈到房地产的时候，就说北京这些一线城市仍然会一直涨下去，但是三四线房子过剩的地方，房价可能有调整的可能。现在持这种信心的人，又在逐渐变少，为什么？因为大家看到，一二线城市本身也出了一定的问题，而且房价也有了一定的松动，这说明什么？我觉得就是我一直强调的，这个预期可能在逆转，比如说对一二线来讲也出现了分化。

　　当然，30万一平的学区房是特例，可能在任何一个时期，包括在房地产可能非常低迷的时期，为了孩子，那个价格可能很难调整。但是就大的形势去讲，一二线为什么也出现了调整？而且在政策没有任何变化的情况下，出现调整。最关键的原因是，去年涨得太猛以后，大家恐高，再加上整体的经济形势，让大家感觉到非常看不清。在这种情况下，事实上我们看到，分化的走势出现的最关键的问题是什么？一二线太高，出现调整，三四线房子太多，出现调整，那么这种调整本身造成了预期的整体逆转。我仍然坚持我以前的一个说法，就是千万不要简单地谈一二线怎么样？三四线怎么样？非常微妙。

　　包括我们老是讲政策没有变化，事实上政策在变化。政策的变化体现在把以前没有承担的那些功能大量地弄起来。比如我们的自住商品房也好，棚户区改造也好，事实上意味着增量在增加。在这种情况下，既然很微妙，既然我们认为暴跌和暴涨可能都不是可能性比较大的选项的话，那我们为什么不等一等？所以现在大家可以去看看，可以逛逛这些房展会，但是现在绝对不要轻易出手。

　　张鸿：商品房市场在未来可能会出现变化

　　博弈是必然的，在这之前就是谁能在博弈当中胜出，谁就能活得好。那谁能胜出呢？大概我们的判断是可能是一些大的开发商会活得好一些，因为现在整体的信贷也在收紧，所以可能那些小的开发商的信用不是特别好，他可能也会有一些问题。为什么我们说学区房是特例，其实学区房的暴涨和小升初的政策息息相关，学区房一定是贵的。你再拉开了就会发现，之所以很多人说一二线城市不会出现大的暴跌，甚至会出现平稳上涨。原因其实和小升初某种程度上相似，因为它是源于其他福利等等政策的集中，而不仅仅是一个市场的事。

　　未来，比如说未来京津冀一体化，还是什么的别的，这样的一个结构性经济的调整。如果我们持乐观态度，那就意味着可能会要分散。但现在我们显然没有看到。之所以天津的房展会会冷，我的判断是，很大程度上是因为同期有两个房展会，一个在北京，一个在天津，如果你是一个大的开发商，可能你会选择北京，会放弃天津。它是一体化带来的影响，所以我们对政策首先要有一个判断。

　　银行现在为什么开始收紧，是因为他对未来的这样一个预期也出现了变化。就是房屋的整个结构的这样一个分化，势必带来商品房市场显得萎缩，他占的比例就会萎缩。所以你注意最近还有一个消息是，万科说，未来我们的方向是打造城市综合体服务商，就大概叫综合服务商，就可能不再定位在原来的只做住宅这一块，那就是说，大家其实都在想，未来可能商品房市场不是一个永远能吃得饱的那个。

　　张鸿：海外地产的价格相对较稳定 而国内的价格不太稳定

　　相对来说，如果你持续观察海外地产的话，会发现他的价格相对来说比较稳定。虽然最近几年一些热点地区，被买家炒起来一些，但是相对来说比较稳定。包括东南亚的一些国家，他们其实针对中国的购买人群，尤其是老年人，然后推出了一些相应的优惠政策。尤其我在房展会上，感觉特别明显，就是一些老年的投资者为自己的养老。其实可以看到海外这样的一个投资方向，反过来也证明我们自己的，其实不是特别能看得清楚，尤其不是特别稳定。

　　马光远：2014年楼市或会洗牌 跑路或破产的情况都可能会出现

　　中国房地产市场，我们喊了很多年，必须迎来一个大变局。这个大变局说不定就在2014年，这个大变局意味着什么？整个房地产市场真的会出现洗牌，大的可能能活下来，但大量的小公司，就是我们前一段时间看到的，有些跑路的、破产的，这样一些情况可能会出现。