云锡雷毅案幕后340亩地块15亿资本游戏利益链

    一块捂了六年的土地、一个一夜发家的亿万富翁、一名神通广大的地产商、一条至今还若隐若现的利益链，云南锡业原董事长雷毅的“落马”成为曝光这一切的导火索。
    从“滇池之源”昆明海源寺向东穿过西三环进入市区，围墙外贴着“云锡·金地”招贴海报的小区仍在施工，这个占地340亩的小区在当地规划部门备案的名称叫做“丽阳新城二期”，但对于原昆明市西山区土地房屋开发经营总公司（下称“西房公司”）总经理邱永而言，“金地”这个名字似乎更为贴切。
    2011年2月，通过一场实质上以340亩土地为标的的交易，使曾为正科级官员的邱永一夜之间身家过亿；旁观者还在为其一夜暴富唏嘘时，该地块带来的财富继续滚雪球般地增长，地产商姜中云接盘后，该地块容积率在两年内两次获批上调，原本36万平方米的建筑面积陡增近一倍；2013年2月，姜中云受困于资金链，掌控着云锡集团和云锡地产的雷毅出手相助，“雪球”得以继续滚大；但几个月后雷毅意外“落马”，让这笔交易浮出水面。
    时至今日，这块土地上的项目获利预期已达15亿元左右，在这场混杂着土地、资本和监管的游戏中，幕后最大的操盘者仍是一个谜。
    “宝地”
    2011年初，从昆明西房公司传出一个令春城地产界兴奋的消息，西房公司准备出售全部股权，正在物色下家。
    当时已是这家老国企改制成为民营企业后的第6个年头，总经理邱永持有约13.6%的股权,大股东则是法人股东——西房集团工会委员会，它由59个隐名股东组成，这些西房的老职工持股总数约86.4%。上一年，这家仅靠几个物业公司支撑的企业年利润仅有15万元。
    事实上，众多地产商看中的是西房公司手中握有的340亩住宅用地，该地块位于昆明五华区毗邻西三环（原西山区）的位置，多年前就已完成征地等手续上手即可开发。邱永和西房集团工会委员会法人代表李素萍一时间成了昆明地产界最炙手可热的人物，地产商们往往提前一周预约，却只能得到一个换名片的机会。
    据当地一位地产界人士透露，这块土地并不是昆明最热的地段，对于在这笔买卖中拥有主导权的邱、李二人而言，这块土地是国有企业改制时的“遗产”，一旦将其卖出，相对可能获得的收益，其个人付出成本甚至还不到一个零头。
    经济观察报记者掌握的云南省国土厅、昆明市西山区政府的相关文件，以及西房公司2003年改制时的有关审计报告显示：2003年7月，这一地块5200多万元征地费用已由当时尚是国企的西房公司付清，但由于尚未取得土地权证，这块340亩的土地当时并未被匡算进国有资产的范围。按照当时的计划，待该地块取得土地权证后再行将其匡算。
    2006年4月，已改制为民营企业的西房公司终于办下了上述340亩地块的土地权证，但西山区有关部门似乎已经遗忘了这块本该属于国有资产的土地。在“做实”这笔土地资产前后，西房公司总经理邱永、西房集团工会委员会法人代表李素萍等公司高管开始一步步吸食其他小股东手中的股份。
    相关工商登记资料显示，从2005年4月到2009年4月，西房公司注册资本由600万元增资为1000万元，期间，邱永所持股份由改制初期的5%一路增加至13.6%，这还不包括同为公司股东的邱永妻子石丽萍所持股份。而西房公司的实际股东数也由改制初期的93名减少至60名，而退出股东所持股权多为邱、李和公司另一高管唐泽红三人购得。
    熟悉西房公司情况的知情人士告诉经济观察报记者，邱永、李素萍之间既有合作又各怀心思，在二人的股权做大后，邱、李间的矛盾开始激化。
    “按照最初的计划，邱、李两人准备利用那340亩土地开发楼盘获利，但邱胃口太大，工程还未开工，作为总经理的邱永已将施工、材料暗中包揽，”前述知情人士说：“改制之前，甚至西房公司为职工订的生日蛋糕邱永都要插手获利。”
    2009年年中，2000桶进口油漆最终激化了邱、李二人的矛盾，前述地块尚未开工前述，在邱永的掌控下，西房公司一口气购入2000桶进口油漆；李素萍和一些中小股东坚信，这笔采购的实际供货商为邱永的妻弟，项目开发在公司内部两大势力的僵持下停滞不前。
    至此，这块340亩的土地捂在西房公司手中三年多无法开发，昆明市治理“囤地”的风声又一天紧过一天，这块“宝地”就这样继续沉睡了两年。
    2011年初形势直转，至少从表面上看，邱李之间达成一致——出售公司的股权，实质也就是前述的340亩土地，进而引发了昆明地产界争购热潮。尚不清楚这两年里邱永和李素萍之间发生了什么，也许出现了能够“摆平”邱李的第三者从中协调。
    如果说从2006年拿下土地证开始，西房公司就下定了捂地的决心，这显然过于牵强，但就客观效果讲，在这5年间，这块土地的变现能力已经随着国内的房地产开发的热潮水涨船高。
    变现
    当昆明地产界还在为海源寺附近的那块340亩的土地较劲时，一个此前在当地名不见经传的外来地产商捷足先登，取得了西房公司的股权及其340亩土地。
    经济观察报记者掌握的有关股权转让协议显示，2011年2月21日，邱永将西房公司（股本1000万元）13.6%的股权作价6800余万元，转让给昆明林海云霄房地产公司；同时，后者以4.3亿余元的价格从西房集团工会委员会手中收购西房公司其余86.4%的股权。经此交易，西房公司60位股东手中的股权增值50倍，其中，邱永（包括其妻子石丽萍）、李素萍、唐泽红这几位大股东获利约2亿元。
    至此，接盘者昆明林海云霄房地产公司的实际控制人姜中云浮出水面（详见经济观察报2013年10月28日报道《雷毅案中的隐秘地产商》）。同样出身公职的姜中云早年曾任云南玉溪市工程质量检测中心主任，1996年，玉溪市建设局设立了国有独资的玉溪市工程建设监理公司，姜中云任董事长。
    2006年，姜中云“下海”在昆明下辖的安宁市出资设立了昆明林海云霄房地产开发有限公司；2008年，姜又在玉溪市投资设立了云南今玉房地产有限公司；在2011年取得昆明西房公司的控制权后，姜中云的地产版图已横跨昆明、安宁和玉溪三地。
    更让昆明地产界瞠目的是，姜中云接盘西房公司一年多内，其名下的的丽阳新城二期地块容积率提高近一倍，这也意味着其实际价值几乎翻了一番。
    昆明市规划局相关的建设项目行政审批公示显示，从2011年5月到2012年4月，丽阳新城二期地块的容积率三次获批上调，对比昆明市规划局昆规条件（2009）0090号批文，丽阳新城二期地块最大可建筑面积由36万余平方米陡增至61万余平方米。
    同时，这块340亩的土地还曾上过2008年底云南省“清理整顿土地市场秩序”的黑名单，昆明市五华区官方2008年底公告要求，该地块项目限期于2009年12月31日前建成，西房公司的前控制者是如何让这块土地逃脱被收回的命运，也有待调查。
    相关工商登记资料和信托发行资料显示，2011年5月，在取得西房公司股权后3个月，姜中云通过中融信托，以股权质押回购的方式融资5亿元；约两年后的2013年2月，云锡集团旗下的云锡地产入股西房公司（占股约50.9%），西房公司再次通过中航信托，以云锡地产和云锡集团担保的方式，获得8亿元资金，用于开发前述西房公司340亩土地上的楼盘丽阳新城二期。结合中航信托的发行文件披露的信息估算，待该项目建成，其盈利在15亿元左右。
    就在不到5个月后，云锡集团原董事长雷毅被纪检部门从家中的生日聚会上带走，随后云南检方在向省人大报告时披露，雷毅利用职务便利，支持和帮助姜中云等人在和云南锡业集团(控股)有限公司业务往来中谋取利益，受贿约1500万元人民币。
    至此，姜中云成为这一系列交易的最大获益者，这个精明的地产商做了一笔划算的交易，买下西房公司股权，又通过国企云锡集团的帮助，解决了开发中的资金困局。
    但梳理围绕丽阳新城二期地块的一连串交易可以发现，其开发过程可能遇到的种种问题都在关键节点上得以解决，如果这块使用权本属国有的土地不是有意无意地被遗忘，如果这块土地无法躲过整治囤地的行动，如果不是一年三次上调的容积率……