浙江兴润置业违约背后外来大房企鲸吞市场

　　昨日，多位宁波业界人士接受《第一财经日报》记者采访时认为，虽然浙江兴润置业债务违约事件（详见本报昨日头版报道）存在经营管理等问题，但其高额银行贷款、高息民间融资等问题，也折射出当前一些宁波中小开发商的困局。

　　与众多二三四线城市类似，奉化乃至宁波正处在城市转型期。

　　在土地供应量放大、库存房源增加的同时，一大批议价能力强，具有强大融资能力、成本控制优势的大型开发商纷纷涌入，打破宁波原有本土房企的主导开发格局。在城市品质提升同时，楼市也在利益调整中迎来阵痛，兴润置业成了中小房企中的“出局者”。

　　在这些业界人士看来，目前房地产市场已到了“大鱼吃小鱼”竞合阶段，中小房企日子会越来越难过，尤其是那些之前高价拿地、销售时又遭遇调控的楼盘，亏损已经在所难免。“不排除在一两个月之内，国内一线开发商为了出货，会在宁波采取策略性大幅降价，对部分区域房价带来冲击。”

　　房价“风暴眼”初现

　　昨天，一位宁波房产业界人士对本报记者说，兴润置业实际控制人沈财兴在当地影响力大，“认识他的人，只要家里有多少存款，就想放在他那里。事件发生后，当地餐饮、娱乐等行业已受到影响。”

　　奉化锦屏为民中介所负责人叶海波认为，兴润置业债务违约，会对当地经济产生影响，具体有多大很难说。目前奉化房价比最高峰下降了20%左右，兴润置业债务违约事件发生后，当地房价并没有出现明显的波动，主要是其在建的“长汀村旧村改造”为安置房项目，“桃源府邸”为高端别墅项目，与当前刚需或改善性的普通商品房差异很大。

　　值得关注的是，兴润置业债务违约，令宁波房企为之唏嘘，当地楼市“实景”也浮出水面。

　　据测算，去年宁波六区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海和北仑）成交的住宅和商住用地面积，可建楼盘总规模逾900万平方米，按照近两年宁波市场的200万～250万平方米之间住宅消化量，2013年这批土地差不多可以满足未来3年的购房需求。

　　上述宁波房产业界人士说，以前宁波各楼盘销售比较平均，但去年出现“两极分化”，一大型房企项目一开盘就卖了1000多套，而一家中小房企项目一开盘只卖了19套。更让中小房企担心的是，原来消费群体比较强化的区域概念，在去年开始有了明显变化，北边的购房者也去南边买房。

　　该业界人士表示，今年前5大房企的销售目标，已超过去年销售量的一半以上。如果完成，20%的大型房企抢占了当地50%的销售份额，80%的中小房企将瓜分剩余另一半份额，那状况将是极其惨烈的。在他看来，宁波六区住房存量及潜在供应量，足够6～8年时间才能消化。

　　“不排除在一两个月之内，国内一线开发商为了出货，在宁波采取策略性大幅降价的可能。”该业界人士说，一些外区域的别墅可能要打对折，个别城区楼盘的部分套房可能直降五六千元，“出于财务、项目运作考虑，大型房企会‘亏本卖’，这直接影响中小型开发商生存。”同时，为减少财务成本等，大型房企加快开发节奏，不少项目从拿地到开盘只要6个月。

　　上述业界人士认为，与住宅相比，宁波的单身公寓、写字楼、商业地产供需比可能更为可怕，10年～12年才能消化完。他说，很多写字楼由地方政府在推动建设，去年写字楼卖掉5000平方米的，都能排在全市前十位。另外，大型综合体项目也在宁波风起云涌。

　　另外一位宁波房产人士昨天向本报记者透露，当初政府没调控好土地供应，就必然会引发如今的价格战，这是市场规律。为稳定房价，宁波一些区县政府已经介入，也有的提前向房企打招呼。

　　中小房企退市来临

　　“如果降价管用，还不是太糟糕，说明市场还是比较理性的。”上述宁波房产人士说，地方也应该看到，当前宁波地价综合测算，虽比以前地价有所下降，但下降幅度不大，主要是房企持有的商业地产体量较大。

　　“大型房企博弈更趋白热化。”宁波宁房地产城投置业企划经理吴晓东最近对本报记者说，大量外地大型房企进入宁波楼市，他们具有拿地成本低、财务成本低等优势，在提高宁波楼盘品质同时，也相应地拉低了当地房价。目前，绝大部分大型开发商在宁波均有项目。

　　在利益调整带来的阵痛中，一些本土小型房企的竞争优势不再，他们极有可能在这轮竞争中退出市场。

　　尤其是，那些之前高价拿地、销售时又遭遇调控的楼盘，亏损已经在所难免。

　　如何保持供地力度，同时又能兼顾地方债务，也考验着宁波等诸多城市的经营智慧。

　　审计公开数据显示，截至去年6月底，宁波政府负债约1733亿元，尽管债务风险总体可控，但还债压力也不小。相对来说，宁波地方财务运行良好，去年该市公共财政预算可用资金981.07亿元。同时，去年土地出让金达734.1亿元，同比增长53.8%。在基础设施等固定资产投资驱动下，预计宁波今后几年土地出让量还将保持一定规模。

　　宁波华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁认为，宁波作为副省级城市，具有港口、交通、制造业等众多优势，大型房企入驻、中小房企退出是宁波房产市场必经过程，城市品质提升同时也会带来楼市阵痛。