沪楼市低迷开局 开发商走一步算一步

　　偶尔出现的“日光盘”难以扭转上海楼市“小阳春”的低迷开局。

　　多家中介机构提供给《第一财经日报》记者的数据显示，3月1日~11日，上海新建商品住宅成交量仅为22.54万平方米，据此推算，整个3月的成交量可能仅有60万~80万平方米，不仅大幅低于去年3月约153万平方米的成交量，也低于去年月均约100万平方米的成交量。刚刚过去的2月，上海楼市一二手房的成交量均创下两年来的新低。

　　“我们内部也在仔细研究最近的成交数据，结论是确实偏低，但偏低的原因比较复杂。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍对记者称，受到信贷收紧的影响，开发商主动出货，但没有配合价格向下调整的动作，购房者的购房成本不断提高，只能选择买小户型或干脆暂时不买。

　　一位上市房企董秘告诉记者，现在正值两会期间，对开发商来说，每年的这个时候都是一个政策观望期。“我们会根据政策导向来决定全年基调是稳健还是激进，项目价格是涨还是跌。不过，持续的信贷紧张确实已经影响了项目的销售进度。”

　　楼市成交“量跌价升”

　　被称为楼市“风向标”的上海春季房展即将于本周开幕，但包括“招保万金”在内的品牌房企已确定集体缺席。

　　宋会雍认为，开发商更多会利用房展会来探寻购房者的入市意愿，因此本届房展会很难出现楼盘大幅优惠的情况。但根据现在的形势判断，房展会之后，一些开发商就有可能做出价格调整的动作，因为近期的成交数据确实“不太好看”。

　　据德佑地产提供的数据，上周（3月3日~9日）上海市新建商品住宅成交量为13.69万平方米，环比前周下跌23.6%，成交均价为28443元/平方米，环比前周上涨2.1%。

　　“今年‘小阳春’确实开局不利！”德佑地产研究总监陆骑麟对记者称，在连续三周成交量出现上涨的情况下，上周却意外下跌，这一方面因为部分刚需项目价格出现上涨，导致购房者观望，另一方面，信贷紧张的情况仍然没有得到缓解，一些银行甚至还在继续上浮房贷利率。

　　昨日，某股份制商业银行上海分行的一位信贷经理对记者称：“近日，我们银行内部刚刚下发通知，个人房贷利率进一步上调，商贷40万以下的，基准利率上浮10%，40万~80万的，基准利率上浮5%。”她强调，“我们银行属于房贷‘头寸’较多的，别的银行可能更紧。”

　　对于放款周期，她表示：“现在没有明确的说法，只能排队。对外说一到两个月能够正常放款，但实际上可能‘遥遥无期’。”

　　值得一提的是，全国人大代表、江苏银监局局长于学军在两会期间表示：“去年，我们的监管重点是加快产能过剩行业新增不良贷款的处置，而今年重点是防控房地产信贷风险。”全国政协委员、上海银监局局长廖岷表示，从信用风险的角度来说，今年会更重视房地产贷款风险。

　　对开发商来说，这显然都不是好消息，加快推盘进度或是开发商的第一选择。据相关机构统计，上海3月有超过60个楼盘开盘，数量环比上月翻倍。上周全市商品房新增供应量为45.43万平方米，环比上涨26.5%，为今年以来的单周供应新高。但从目前的情况看，还没有开发商主动降价。

　　“目前，我们在嘉定新城有一个项目在销售，价格和去年开盘的时候差不多，但成交量肯定没那个时候好，两会之后，我们可能就会根据政策风向，决定项目价格的涨跌。”上述房企董秘对记者称。

　　今年肯定比去年困难

　　虽然整体成交数据并不好看，但近期一些中高端楼盘的热销也引起了业内人士的注意，同时，也带动上海3月以来的楼市成交均价创纪录地攀上2.8万元/平方米的大关。

　　记者注意到，在最近一周的上海商品住宅成交面积排行榜TOP 10中，有4个项目的成交均价在4万元/平方米以上，徐汇滨江的一个项目的成交均价甚至达到了8万元/平方米以上。

　　陆骑麟分析称，这些高端楼盘大多数去年年底就已经申请了预售证，但一直未能如愿开盘，春节后顺利拿到预售证便选择集中入市，由于“蓄客”时间长且楼盘品质较好，故销售还不错。

　　不过，一位不愿透露姓名的业内人士认为：“从网上房地产的数据来看，这些楼盘的实际成交量可能和开发商对外的说法存在差距，不排除开发商人为制造楼盘热销假象的可能性。”

　　在宋会雍看来，大量刚需楼盘成交不见起色，少数中高端楼盘成交放量，并不是一个正常的现象。“真正带动人气的还是刚需产品，但是现在刚需楼盘价格也‘不亲民’，动辄总价就在200万元以上，如果信贷紧缩的情况持续，后期若价格不向下做一些适当调整，销售也会遇到不小的困难。”

　　“我们原本预计，3月楼市成交量会突破100万平方米，现在看来，应该能达到80万平方米。”一家大型开发商上海公司营销总监称，上周末，该公司位于松江的一个刚需楼盘加推了140套房源，除了底楼的房源，其余已全部卖完。据其介绍，项目单价略有上浮，但由于房源位置不同，基本是平价入市。

　　一家香港上市房企的内部人士告诉记者，近期，该公司在上海并没有新推盘的计划，主要还是一些老盘在销售。“我们内部对今年楼市的整体判断偏谨慎，肯定比去年困难，但具体会困难到什么程度，暂时只能走一步算一步。”

　　“现在形势比较微妙，已经有开发商临时决定提前推盘。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄对记者表示，“由于1、2月销售普遍不好，再加上3月开局不利，现在已经有小部分开发商开始慌了，因为3月再不好，整个一季度的销售指标就很难完成了。”