部分地王项目或将从馅饼变陷阱

专访中国房地产学会副会长陈国强：
部分地王项目或将从“馅饼”变“陷阱”


    1.5线城市杭州的多个项目降价，引发强烈关注。

    于此，中国房地产学会副会长陈国强对市场的判断并不悲观，“目前还不存在房价全面下降的信号，杭州、温州等多地的房价调整不过是基于供求关系和市场状态的一种调整，不会大范围铺开。”其在接受21世纪经济报道记者专访时如是说。

    不过，对于库存量偏大的城市和部分“地王”项目，陈国强提醒，会存在一定的风险。“随着品牌房企趋势性的回归一二线，对土地市场带来挤压，并带来地价的虚高，”陈国强表示，在市场转向时，高地价项目尤其是地王项目不排除存在“馅饼”变“陷阱”的风险。

    杭州降价不会大面积铺开

    《21世纪》：如何看待杭州的部分楼盘降价现象，是否会铺开？

    陈国强：杭州的降价只是某些区域，部分企业的下调行为，其中高调降价的两个项目主要位于城北区域，属于杭州的远郊板块，主城区内的项目价格还是比较坚挺。

    个人认为，短期内不会大面积铺开，的确有可能出现部分公司跟着降价或者部分区域因为供应量偏大，上市时间集中带来的房企下调价格的情况，但是杭州整体市场还是比较稳健的。

    《21世纪》：有市场悲观者认为，部分地方存量过高的楼市或将在2014年崩盘？你是否认可？原因是什么？

    陈国强：首先要看怎么去理解“崩盘”，温州持续20多个月的市场低迷和价格下跌，算不算得上崩盘？

    如果按字面理解，我个人感觉是不会崩盘，2014年，市场会出现局部的调整，对于供应规模过大，需求偏低的城市，可能会在2014年进入一个调整阶段。

    杭州之所以受关注，主要缘于其城市地位，去年房价下降的是温州、鄂尔多斯等三线城市，但杭州被认为是准一线或者是1.5线城市，市场地位较高，可以说仅次于北上广深。

    《21世纪》：那你对于2014年整体市场有何判断？

    陈国强：2010-2012年全国商品房市场的成交量平均增长率为6%左右；而去年成交量涨幅接近20%。我个人判断，2014年，整个市场运行会更趋于平稳，整体上市场仍将保持增长的态势，但增长速度会放缓。

    另外，相比于2013年，2014年行业仍将会持续分化格局，但是分化的格局和形态会发生变化，即不会延续2013年一线城市连续多个月20%以上的剧烈上涨和部分三、四线城市下跌较为明显的两极分化状态，差距将会收缩。

    部分地王项目或从“馅饼”变“陷阱”

    《21世纪》：有观点说，此次房价的调整和前几年的市场调整不同，可以理解为市场“内生性”的一个调整，你是否认可？

    陈国强：的确，和2008年相比，本轮的市场调整存在很大的差异，此前是全国性大品牌房企领跌，现在是不知名的中小企业率先下调房价。“内生性”价格调整的特点也很明显。

    另外，从影响房价调整的因素来看，2008年外部有剧烈的全球性金融危机，内部有严厉的房地产调控政策，腹背受压，因此当时的行业调整更多是受困于外部经济环境变化和政策突变的双重影响。

    影响房价涨跌的因素很多，但基本面是供求关系，相比之下，这一次部分城市房价的调整，更多的是受市场供需关系的影响，包括局部市场供应量过大，上市的时间集中，因竞争而产生的部分房企促销、让利、打折的情况等。

    《21世纪》：如果市场转向，你如何判断2013年的一波地王潮的生存现状？

    陈国强：2013年，全国不少品牌房企趋势性的回归一二线城市，对土地市场带来明显挤压，并带来地价的虚高。

    如果市场出现调整，且调整持续时间较长，不排除有些地王项目有可能从“馅饼”变为“陷阱”，导致项目及企业陷入困境。过去，这种反面例子已经不胜枚举。

    《21世纪》：三中全会强调市场的决定性作用，2014年，部分房价上涨压力较大的热点城市依然被要求继续执行房地产调控，你对于行政性调控手段的退出，有何预期？

    陈国强：行政性调控手段在当前仍将是不得不用的一个基本选项，其淡化或者说取消，肯定需要一个过程，预计在相当长的一个时间内，在部分重点城市和中心城市，在替代性政策尚不充分和不完备的前提下，行政性调控手段仍将存在。

    不过，可以预期的是，诸如限价、限售等类似的对于入市时间、干预定价的一些行政做法或将慢慢退出。但重点城市限购限贷等仍会持续，其原因主要在于这些城市长期处于住房供应偏紧、房价上涨压力明显。另外从城镇化发展来看，也存在控制人口规模的考虑。