胡芳洁北京杭州差在哪？二手房是把尺

    随着房地产市场逐渐走向成熟，一个城市的房地产交易市场将以存量房即二手房交易为主。这是发达国家城市发展中已经呈现出来的规律。 
    这一趋势也正在中国的一线城市得到印证。2009年左右，北上广深二手房交易量全面超越新房，并一直处于领先地位。 
    即使在新房交易量上成绩相当，在二手房交易上，二线城市与一线城市之间的差距却仍非常明显。 
    以北京和杭州为例。2013年，北京新房成交量接近12万套，剔除保障性住房以后这一数字是8.3万套，这一年杭州市区（包括萧山、余杭）的总成交套数8.6万套。 
    二手房交易数据展示了这两个市场的巨大差异。这一年，北京二手房成交了16.3万套，而杭州市区（包括萧山、余杭）的二手房交易套数约为4万套。 
    以新房和二手房的交易总量来衡量城市的总需求量，北京超过28万套，杭州则是超过12万套。 
    但2013年杭州的土地供应面积不输北京。 
    北京市土地供应，无法满足购买市场的需求，这是近几年来北京房地产市场的主要矛盾所在。2009年-2012年，北京每年的新房销售面积，都远远超过当年住宅土地供应。 
    2009年-2010年，北京销售了3000多万平方米的新房，只供应了建筑面积2600万平方米的住宅用地；2011-2012年，销售新房2200多万平方米，供应住宅土地约1400万平方米。 
    而杭州，却是相反的情况。 
    2013年，杭州销售了900多万平方米的新房，这一年成交的居住类用地，根据经济观察报计算，对应建筑面积是1373万平方米。 
    杭州市大力推进土地供应，并不是新现象。早在2009年，杭州土地出让金总额就达到1054亿元，位居当年全国第一。“我们在对2013年杭州楼市的总结中，得出的结论就是巨量库存。”杭州透明售房研究院院长丁建刚对经济观察报表示。 
    根据透明售房研究院的数据，2013年底，杭州的商品住宅库存约7.7万套，这一数字位居全国第一，超过北上广深，远超同类城市南京的3.5万套。 
    一位杭州的私企老板告诉经济观察报，她感觉今年开年后，杭州楼市的氛围确实冷清下来了。“2009、2010年的时候，房价可以说是一天一个价。”她自己的房子购于2009年，当时价格7000多元/平方米，后来价格涨到了1.4万元/平方米。到了2010年，她又开始看房，当时看中了一个项目，均价2.5万元/平方米，因为觉得价格过高，交了订金又退了。她很庆幸当时的决定，因为这个项目现在再去看，开始卖现房了，价格却到了2.2万元/平方米。 
    这位老板的一个朋友，手里有十几套房正在出售，房子已经挂出去了，因为不想降价卖，现在根本卖不动。 
    二手房的交易规模，对一个市场具有重要意义，其中一个方面在于，房地产购买行为，在过去的多年，并不仅仅是自住需求，而是带有很大程度的投资成分，即使对于首次置业、用于自住的购房者也是如此。如果没有交易，购房者就得不到房地产投资属性所带来的资产收益，对于投资性的购房者，更是如此。 
    链家地产市场分析师张旭表示，活跃的二手房交易市场，二手房一般占新房和二手房总交易量的比例应该达到50%以上。 
    而2013年杭州市场这一比例约为30%。 
    人口基数、新增人口数量，也是购房需求的差异。 
    杭州作为浙江的省会城市，在全国的房地产市场中占据重要地位，往往被视为仅次于一线城市的重要阵地。 
    “杭州是一个比较特殊的城市，虽是省会，但是人口规模却有限。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。 
    从人口规模来看，根据2010年11月第六次人口普查的数据，杭州市常住人口约870万人，这一数据明显少于武汉（约1000万）、成都（1400多万）等省会城市。苏州的常住人口也超过1000万人，高于杭州。这次普查中，北京常住人口数量接近2000万人。 
    外来人口流入等新增人口，成为购房需求的重要构成部分。根据各个城市统计局公布的数据，2011年-2013年，北京新增常住人口分别是56万、50万、45万，上海是45万、32万、34万，而同期杭州的数据是3万、6万、4万，人口增加数量远低于北京、上海。“杭州的定位，总部经济等方面的发展并不明显，是一个偏旅游的城市。”胡景晖表示，无论是旅游资源吸引的购房者，还是杭州本土的企业主置业带来的购房需求，这些都不是真正的刚性需求，一旦市场出现回调，这类需求最容易受到影响。 
    2009年以来，土地供应量比较大的典型城市，还包括大连、武汉等地，在供需关系的变化方面，这些城市也是需要关注的对象。