寒流来袭楼市安好

　　楼市预报，即日起有寒流。

　　寒流来自长三角。上周，杭州两个楼盘德信北海项目和天鸿香榭里项目大幅度降价，引发房闹，风波蔓延至常州，当地的雅居乐星河湾售价几乎腰斩，相当是前期均价的4.5折。如果说长三角距离深圳尚远，那么在杭州、常州降价之前，香港新鸿基元朗新盘5.5折开盘，给深圳市场传递的信号似乎更为强烈。

　　寒流来袭，深圳楼市能否独善其身？

　　下一个是谁？

　　打响楼市降价第一炮的不是杭州，而是距离深圳更近的香港。

　　2月中旬，新鸿基地产推出元朗新盘“尔峦”，定价比去年3月的单价低34%，并且推出最高相当于楼价8%的售价折扣。为了吸引投资及内地客户，新鸿基地产此次还提供了70%的买家印花税及双倍印花税的补贴，已经相当于售价的15.75%，一系列的折扣令“尔峦”的账面折扣接近楼价的45%。

　　被媒体进一步放大的，还是来自长三角楼盘降价的信息。杭州城北的楼盘德信北海公园以15800元/平方米的特惠均价进行“清盘”行动，单价下降近3000元；同一板块的楼盘天鸿香榭里率先“应战”。该楼盘将销售均价从此前的近17000元/平方米调整为13800元/平方米，起价为11800元/平方米。其打出的广告宣称“直降6000元/平方米”。降价潮随即蔓延至常州，而最新消息是广州有房企统一对广州区域旗下产品全线88折扣优惠。

　　寒流来袭，猜测下一个是谁的同时，为什么降价同样引发解读。

　　一组来自杭州楼市的数据颇有说服力。截至到2014年1月，杭州商品房库存创纪录突破12万套，同期北京是5.76万套，深圳不过4.18万套。而如果加上杭州的三级市场，一二手存量达到22万套，几乎是北上广深四个一线城市一手房源的综合，去化时间接近30个月。

　　对于另一个降价集中地常州，其巨量供应一直被业内看衰。有当地开发商提供的内部资料显示，若按照常州约460万的总人口计算，近四年来，常州的人均新增建筑面积达到20平方米，但实际上常州只有约三分之一拥有实际购买力，这意味着，常州的实际新增建筑面积达到60平方米/人。

　　分化开始

　　对于深圳楼市，一个长期被认为购买力旺盛的市场，寒流来袭，能否应对自如？

　　从数据上看，深圳市场并未有太多寒意。官方统计显示，上周深圳一手新房成交1293套，环比大幅上升469.60%，自去年12月中下旬开始，新房单周成交量就持续不足700套，而此次成交量一举回升至千套以上，被机构指是“回归正轨”。上周新房22376元/平方米的均价，也在正常波动之中。无新取得预售许可证的项目，也没有项目开盘，仅有三个项目自然加推了少量单位，对此中原的分析认为，这种试探性的节奏，属于每年惯例。

　　相反是二手市场有些异动。年后几大中介的反应普遍是“很活跃”，有中介门店提供的情况是，上门量提高了两成。中联地产数据显示，上周深圳福田区、南山区的二手房交易比前一周有比较大的增长，从片区范围看，南山的南头、宝安的宝城、龙岗的布吉是成交比较活跃的片区。成交物业类型多以两房为主，人群则是刚需的首次置业群体。

　　“今年一二线城市的房价还将是稳定状态，但不排除部分三四线城市出现房价下跌的现象。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端说，“深圳核心区域的楼盘价格依然坚挺，现在说深圳房价出现拐点，为时尚早。”但是有业内观点认为，随着外地市场降价信号的不断放大，给深圳楼市的心理预期影响也将加倍。例如今年供应重点的龙岗，抗跌性存疑。数据显示，今年深圳可供应面积达到800万平方米，龙岗是供应量最大的区域。

　　“这应该是一个分化的过程。”有资深楼市投资客指，会趁着这个机会，把物业集中置换到南山、宝安等热门区域。不会看衰深圳市场，但对于深圳部分区域，现在是最好卖出时机，他补充到。

　　资金层面的隐忧

　　本轮楼市降价的信号，源自资金层面。在兴业银行暂停房贷后，虽然工行、农行、交行等大型银行停止房贷的传闻被澄清，但是，各家银行收紧房贷特别是取消贷款利率优惠甚至在基准利率上较大幅度上浮确是事实。最新的消息是，在二套房利率普遍上浮的情况下，多地首套房贷利率也开始上浮。广深两地银行首套房贷款利率的上浮力度多在5%至10%，深圳部分商业银行甚至需上浮10%至20%。而在操作层面，大多数借贷者也很难拿到贷款。有观点指，这样的收紧与全面停贷差别不大。

　　长江证券银行分析师刘俊就对媒体表示，房地产贷款收紧根源来自银监会2014年1月初的监管要求，强调要严控房地产贷款风险，强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂产生的风险传染，因此各总行下发的2014年信贷政策遵循了该监管原则。

　　过往深圳楼市价格下挫，往往是经历成交量大幅下跌，继而个别楼盘降价，成交量持续萎靡，再扩散至整个市场的降价行为，然而此次市场寒流却有所不同。有分析人士指出，即使是严厉的限购政策，在上涨的房价面前，依然很难阻止炒房需求，但是限贷的从严，却是在源头上给炒房去杠杆化。这将严重影响投资客在楼市中的收益，甚至是被逼离场。

　　“目前对于房企来说，要确保现金流、快周转和做主流。”中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱日前称，目前的市场是不适合走非主流路线了，一、二线城市是主流，三、四线一定不是大企业的避风港。他还指，旅游地产、度假地产抑或是投资型项目极易受到市场波动影响，另外高端项目也要慎重。（本版撰文 墨者 张园）