杭州楼市迎马年第一降

　　杭州楼市在2013年成为全国楼市库存最高的城市。新华社发

　　杭州市城北一楼盘日前宣布降价“清盘”，这一突如其来的马年楼市“第一降”给杭州乃至全国楼市投下了一枚重磅炸弹。随后常州市也传出楼盘降价声音，在经历了2013年房价“涨声一片”之后，楼市“马年首降”会否产生传导效应？

　　杭州楼盘单价直降数千元

　　几天前，杭州城北的楼盘德信北海公园以15800元／平方米的特惠均价进行“清盘”行动，单价下降2000多元，创该板块新低，而且这次“清盘”也包括该楼盘此前尚未推出的“楼王”。这是杭州楼市沉寂一年多之后，再次以打响降价“第一枪”而为全国关注。

　　就在大家讨论会否有楼盘跟进降价时，同一板块的楼盘天鸿香榭里率先“应战”。该楼盘将销售均价从此前的近17000元／平方米调整为13800元／平方米，起价为11800元／平方米。其打出的广告宣称“直降6000元／平方米”。

　　“下一个降价的会是谁？”不少杭州市民询问。尽管在一些周边楼盘的销售人员看来，德信降价完全是市场策略，并不会重新定义板块房价，自己更不会贸然跟进，但大幅降价无疑助长了购房者的看跌心理。同板块的滨江万家名城加推房源平价开盘，实质等于变相降价，因为在去年，几乎所有楼盘的后期开盘价格都要比前期贵不少。

　　此外，其他一些楼盘也陆续推出部分特价房、存就抵等优惠活动，也是此次德信北海公园降价的“余音”。另据了解，在杭州楼盘降价后不久，同处长三角地区的常州也有楼盘宣布降价，单价直降5000元／平方米。

　　杭州为何成为“第一个”？

　　在不少杭州购房者看来，此次德信降价绝非偶然，其他楼盘跟进降价只是时间问题，因为此次看似偶然的降价中透露出杭州楼市在持续高库存下的必然反应。

　　尽管创造了仅次于2009年的历史次高成交记录，但杭州楼市在2013年也成为全国楼市库存最高的城市。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房库存达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。

　　2013年，杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元，创历史新高。据估算，自2009年以来5年，杭州土地供应量“变现”为商品房再减去已销售的量，杭州楼市目前的潜在供应量约为50万套商品房，如果以过去三年的平均去化速度计算，消化这些潜在供应需4－5年。

　　供给仍旧持续不断增加。杭州市国土资源局表示，2014年杭州市区供地总量和宅地面积均超去年计划数，也多于过去五年的年均实际供应量。这意味着楼市供给仍会增加，在没有强劲需求的情况下，房子“卖不动”将是2014年杭州楼市的基调。

　　高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”，要想提高成交量，降价无疑是最好选择。

　　不过，楼盘降价引发的“房闹”多少给市场造成另外的影响。德信、天鸿降价引发的“房闹”仍在继续，就已经有其他楼盘的老业主在杭州本地房产论坛上提醒：“要降价请考虑老业主的感受”。

　　对全国楼市影响几何？

　　曾经领涨全国的杭州楼市如今开始领跌，楼市是否进入“马上降价”的节奏？回顾杭州楼市对全国楼市的影响可以发现，“领涨”的确是带领其他城市房价一起涨，“领跌”却只是领先其他城市房价率先下跌。

　　2012年四五月间，也是在城北板块，距离德信北海公园不远的一个楼盘打响了当时的楼市降价“第一枪”，随即在杭州掀起了一场降价风潮，但其他城市并无响应。此次杭州楼盘降价，影响也只限于杭州本地？

　　在快房网首席评论员程伟明看来，“降价是大势所趋，马上就会有下一个降价的楼盘。”他同时指出，“库存量大的二、三线城市普遍面临降价压力，因为持续的‘增供限购’政策已经发挥效力。”

　　回顾过去一年可以发现，全国楼市的主基调不是北上广深等部分一二线城市房价大幅上涨或温州、鄂尔多斯等个别城市房价下降，而是绝大多数城市房价微涨或保持稳定。

　　在楼市分化的大背景下，北上广深四个一线城市由于强劲的需求，而难以看到降价苗头，相反，三四线城市房地产市场的风险已经初露端倪。“2014年可能是部分二、三线城市楼市降价的节点，杭州楼盘降价的影响将会逐渐波及这些城市。”程伟明说。

　　的确，“卖地”生财并非是哪个城市的专利，房屋供给大幅增加在许多二、三线城市都是不争的事实，与此同时，持续的“限购”政策让投资者逐渐隐匿，有购房资格的人越来越少，需求不旺已成“通病”，楼市当期降价压力较大。

　　更值得注意的是，二、三线城市楼市的地域性特征愈发明显，新需求补给缓慢，楼市预期降价可能性增大。

　　（据新华社杭州2月26日电）

　　机构 看市

　　诺亚财富：

　　降价不具有大面积传导效应

　　新华社杭州2月26日电（记者 商意盈）杭州楼盘降价销售，兴业银行收紧房贷，引来新一轮地产看空潮。独立财富管理机构诺亚财富调研认为，2014年房地产崩盘可能性不大，但投资者需警惕个别城市风险。个别银行的惜贷行为属正常调整，银行业普遍缩减房地产类贷款的可能性也不大。

　　浙江杭州日前爆出一“楼王”楼盘降价跳水，成为马年内地楼市“第一降”，紧接着江苏常州一楼盘也传来大幅降价的消息。诺亚财富调研后认为，上述事件基本属实，但属于个别现象，不具有大面积传导效应。

　　从本次降价楼盘的开发商来看，德信地产是一家深耕杭州市场的开发商，已在杭州开发了15个项目，其中6个项目仍处于在售状态。公司在2013年拿地积极，近期又以18亿元拍得杭州城东新城的章家坝地块。诺亚财富认为，多个项目同时开发加上拿地大量消耗资金，一时造成资金链紧张，或许是催生德信旗下项目以价换量的驱动力，系个别行为。

　　此外，从杭州房地产供应面来看，截至2014年1月，杭州商品房可售面积累计达到438.73万平方米，处在历史峰值；加之2013年杭州土地市场火热，成交面积达近几年新高，未来一年随着这些土地入市，会进一步增加房屋供给。从销售面来看，杭州成交量缓慢下滑，处于下行通道。

　　诺亚财富首席研究与发展官邓伟岩表示，我们2014年上半年房地产策略报告中判断，考虑到2013年为房企拿地高峰期，2014年将面对供给释放，加上房贷收紧给销售带来的负面影响，全国整体房价涨势预计将收窄。

　　“房地产行业上下关联多个行业，仍是中国经济强有力的支撑，系统性崩盘不利于中国经济的长远发展；加之地方政府对土地出让金的依赖暂时难以改变、新型城镇化所释放的制度红利等因素支撑，房地产行业崩盘的可能性很小。”邓伟岩说。