2014年楼市调整初见端倪

　　近日，杭州和常州两地楼盘大幅降价的消息引发了舆论的高度关注。与此同时，信贷市场也传出收紧的风声，兴业银行收缩房地产非标融资之内部文件流出。所有的这些消息，都触及了楼市最敏感的两条神经——降价和紧贷。

　　本周第一个工作日，2月24日，地产股呈现雪崩式暴跌更是让市场恐慌加剧，楼市崩盘说甚嚣尘上，杭州等地楼盘降价行为真的会波及全国吗？房价拐点真的到来了吗？

　　楼盘降价引售楼处被砸

　　近日，杭州两楼盘接连大幅度降价，引发各方关注。两楼盘之一的天鸿香榭里打出直降6000元／平方米的口号，然而有业主就在降价当天以19300元／平方米买下了该楼盘房子，几小时内损失了50万元。

　　据了解，两楼盘分别为德信北海公园和天鸿香榭里，相隔不远。首先打出降价牌的是德信北海公园，2月18日，德信北海公园公布了清盘均价15800元／平方米，2月19日，天鸿香榭里在原先售价17200元／平方米的基础上，以起价11800元／平方米、均价13800元／平方米入市。

　　2月21日下午，天鸿香榭里老业主齐聚售楼处，在售楼部进行了一系列维权行动。该楼盘沙盘遭到业主怒砸。

　　据市场传言，本次杭州楼市降价，涉及的楼盘项目共计8个，其中，德信北海公园项目，均价从每平方米19000元降至15800元，天鸿香榭里均价从17200元降至13800元，阳光郡均价从17500元降至13800元，保利梧桐雨从16200元降至12800元，万科北辰之光从16800元降至13000元……如此巨大的降价幅度着实让市场震惊。

　　此外，2月23日，江苏常州被曝出“雅居乐星河湾”楼盘推出大幅降价特惠活动。该楼盘由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造，主要由雅居乐操盘，于2月21日正式开盘，推出四栋楼，最低价5380元／平方米。在这部分房源中，精装均价12500元／平方米，毛坯均价降至约7500元／平方米，个别房源低至5380元／平方米。

　　而此前，该楼盘去年12月14日首次开盘时，预售均价13000元／平方米，若加上精装5000元／平方米，则价格高达18000元／平方米，目前的价格相当于打了近六折。

　　传多银行停房贷 地产股雪崩式暴跌

　　2月22日深夜，网传兴业银行停止房地产开发贷款，接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。2月23日，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论了事件影响和未来宏观和房地产基本面可能的演进走势。

　　2月24日，大盘受地产等权重板块拖累，出现较大跌幅。沪指开盘即跌破2100点，盘中一度跌逾2％；深成指更大幅受挫，创出8个月来的新低点，市场恐慌气氛弥漫。创业板指则在小幅探低后一路攀升，涨逾1％。

　　板块上看，房地产板块全天雪崩式暴跌，金科股份、运盛实业、中华企业、中南建设4股跌停，格力地产、上实发展触及跌停，苏宁环球等4股跌逾9％，四大老牌房企保利地产跌8．51％、招商地产跌8．07％、金地集团跌7．66％、万科A跌6．56％。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉2月24日在接受中国经济时报记者采访时表示，当日地产板块全线下跌的主要原因在于网传关于商业银行停止房地产贷款的消息出台，给市场预期造成重大影响，进一步让楼市风险显性化，银行的 “离场”或者控制风险，让人们切实感应到房地产行业风险的累积。

　　韩长吉对本报记者表示，行业内大佬普遍预警2014年楼市风险以及一些大亨腾挪、变卖地产资产等行为，也让楼市“风声鹤唳”，散户普遍逃离地产股，导致地产板块的大跌。

　　“地产股大跌，主要是受到银行对房地产行业停贷及贷款利率上浮的影响。”2月24日，亚豪机构市场总监郭毅告诉本报记者，房地产作为资金密集型行业，融资能力、财务成本的控制是提高资金利用率、扩大规模的重中之重。而缺少了国内银行体系的支持，不仅堵塞了开发商高周转的发展之路，对于一些高负债的房企来说，还可能出现现金流失控的风险，因此地产股全线下跌。

　　韩长吉告诉本报记者，房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求较大。前期大额的土地出让金，各种税费，加之相对较长的工期，支付建筑工人工资以及后期配套设施的完善等，都需要资金来支撑。若银行停止房地产类贷款业务，房企则切断了资金流，烂尾楼、降价售房回收资金等成为房企的选择。

　　“目前来看，银行有控风险的需求，但是不会一刀切地停止房贷，而是区别对待，中小型房企将会感受到较大的压力，行业调整兼并现象将增多。”韩长吉说。

　　房价将全面下跌？

　　此次杭州、常州等地的楼盘降价似乎引发了蝴蝶效应，那么，这是否会波及到全国楼市，引发房价大范围的全面下跌呢？

　　韩长吉对本报记者表示，目前来看房价走势依然为时尚早，因为全国“两会”尚未召开，房地产面临政策性风险，国内楼市即为“政策市”的现象十分明显，因此两会针对楼市的政策将会对楼市起到影响。抛开政策来看，一线楼市或仍然是“易涨难跌”，房价涨幅缩小，但是涨势难变，三、四线以及部分供过于求的二线城市将面临较大的压力，房价现在已经出现了下跌的迹象。

　　郭毅对本报记者表示，中国金融体系发生的变革在深刻地影响着房地产行业。互联网金融的兴起，使得银行存款大量外流，1月前20天，仅四大行就大规模流失7000亿元存款。银行大力吸储之下必然推高存款利率，资金来源的成本提高，相应的贷款成本也会上升。

　　“对于购房者来说，上浮贷款利率意味着购房总成本和月供金额的提高，如果一旦超出了购房者的支付能力，那么购房者将不得不暂缓或延迟置业。”郭毅表示，对于开发商来说，国外量化宽松货币政策的退出、人民币贬值、国内银行贷款利率的提升，都在提高开发商的资金使用成本，这部分增加的财务成本累加到房价中，还将推升房价的上涨势头，但房价高速上涨又会制约其销售速度，预计受此影响，今年北京房地产市场将形成“量跌价涨”的滞涨现象。

　　郭毅表示，今年中国房价的二元分化现象将更为明显，集聚了核心资源的一线城市房价将会稳中有升，但二、三线城市在市场供过于求的背景下，房价下降的城市将会进一步增加。

　　北京中原地产市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时认为，2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三、四线城市，很可能会陷入整体低迷的状况。杭州等城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。“在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。3月份‘两会’政策及信贷政策将决定2014年楼市的变化。”