杭州房价下跌真相城市扩张供应激增

    最近曝出的杭州等城市多个项目价格出现调整，让年初就已传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。尽管国家统计局24日公布的数据显示，2014年1月新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个，但环比下跌的城市已达6个。部分城市提高首套房贷款利率的同时，有报道称多家银行已暂停房贷业务。除了兴业银行承认停办房地产夹层融资，相关银行都否认停贷的说法。
    众说纷纭中，首先受到影响的是股市和居民——出于对楼市调控升级、上市房企资金链紧张的担忧，昨日A股大幅走低，房地产板块跌幅超过4%，上实发展等多只个股跌停。有房子挂牌的居民，在看似很好的市场却很难出手。而手握现金的居民，买了，怕房价真的跌；不买，又怕还要涨，稀里糊涂中不知如何下手。楼市到底会不会崩盘？房价又该去哪儿？有专家认为，尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个亟需变革与调整的十字路口。
    “价格确实降了。”昨日（2月24日）下午，杭州楼盘降价风波当事方之一的梁鸿眉，在电话中向《每日经济新闻》记者这样表示。梁是浙江天鸿房地产开发有限公司的董事长，由其开发的天鸿·香榭里是此次高调降价的项目之一。
    2月18日，位于杭州城北的德信·北海公园宣布以15800元/平方米的特惠价清盘。不到24小时，该楼盘斜对面的天鸿·香榭里跟进，曝出折后起价11800元/平方米，均价为13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。
    对此，滨江集团（002244，SZ）董秘李渊向记者称，上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时，降价区域位于杭州近郊，主城区未出现明显降价。不过，他同时提醒，杭州目前的库存量也是不容忽视的，不少杭州房企的销售压力较大。
    浙江大学区域与城市经济研究中心主任陈建军认为，都市圈经济的发展带来的问题是土地供应的多元化，杭州周边城市为了搭乘发展东风，按照各自的节奏加大供应土地，容易造成房地产市场供大于求的局面。
    降价引发蝴蝶效应
    由于杭州的房价水平直逼北上广深一线城市，其变化亦被视为国内楼市重要的风向标之一。有业内人士认为，这只是杭州的个别现象；也有人认为，降价缘于开发商的资金链问题；更有市场分析称，这或是整个房地产行业风险爆发的征兆。
    步入马年以来，在成交量趋缓的背景下，杭州楼市笼罩在降价氛围之中。当地不少房地产业内人士纷纷在论坛、微博等网络互动平台上，猜测谁会是第一个降价的楼盘。
    至于降价，梁鸿眉解释称，其所在的杭州北部软件园房源库存并不大，但相邻的余杭北区块库存不少，这些新楼盘中就包括万科的北辰之光和滨江集团的万家名城，其中后者滨江·万家名城较低的开盘价给区域带来了较大的冲击。
    市场数据显示，2月22日，滨江·万家名城开盘2、9号楼共计274套房源，主力户型为89~130平方米。其中2号楼均为精装房源，价格将在首开均价14660元/平方米的基础上微调；9号楼为毛坯房源，价格以首开均价12660元/平方米的基准微调。
    梁鸿眉说，继北海公园、滨江·万家名城等项目价格调整后，迫于销售压力，同时为了回笼资金以及公司计划在杭州再拿土地，公司决定跟进降价。
    上述楼盘的降价亦引发市场的“蝴蝶效应”。据杭州房管局旗下的杭州透明售房网最新统计数据显示，位于杭州主城区的裕丰青鸟·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均价在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源户型在130~139平方米，价格260万元起，优惠幅度较大。同时，位于滨江区的天阳·半岛国际和保利·梧桐语也趁机推出特价房。
    库存量居高不下
    值得注意的是，杭州楼盘的本轮降价与其巨量的库存或不无关系。李渊向记者称，上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时，降价区域位于杭州近郊，主城区未出现明显降价。不过，杭州目前的库存量不容忽视，不少房企销售压力较大。
    平安证券研报认为，本次先后宣布降价的德信·北海公园和天鸿·香榭里均位于拱墅区，当前区域库存约1.06万套，去化达17.6个月。考虑到拱墅区2013年土地成交建面218万平方米,同比增长184%，为2013年全年销售的2.5倍，未来潜在供给压力较大。
    对于全市的库存，据杭州透明售房网最新统计数据显示，截至昨日（2月24日）18时，杭州市区（包括余杭和萧山）的库存量为11.3万套，可售面积近1001万平方米，如果按照过去3个月平均销售面积计算，去化月数为15.6个月，处于相对较高的位置。
    21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度，而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起，给市场传达的信号就是，供应巨大，而需求有限。最先作出反应的，往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，如果不抢在别人前面率先回笼资金，当真正的风险来临时，最快倒下的也将是这些企业。
    桑豫峰称，不排除还会有其他楼盘随后跟着降价，尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海以及长三角地区产生影响，甚至传递到北京等城市。这种趋势一旦形成，就会对购房者的预期产生巨大影响。
    发展都市圈的隐患
    在杭州市区11.3万套的巨量库存中，余杭和萧山分别高达2万套、3.93万套。据杭州日前公布的《关于杭州市2013年国民经济和社会发展计划执行情况》（以下简称《执行情况》）显示，杭州全市城市化率要达到75%以上。为实现上述目标，要加快城乡一体化进程，推进城市有机更新，增强副城组团城市功能，加快五县（市）和中心镇发展。大力发展都市圈经济。
    陈建军认为，都市圈、城市群是城市化的重要内容和主要载体。杭州城区面积不大，近年来一直加大发展都市圈经济，杭州对周边城市的辐射和集聚作用非常明显，不少周边有条件的居民都愿意到杭州市区去买房。
    陈建军称，都市圈的建设发展与房地产投资有关系，杭州余杭区和萧山区虽然都属于杭州市区，但并不是主城区，拿地成本比较低。但在发展都市圈的背景下，土地价值被看好，不少国内地产大鳄和杭州本土房企到这些地方跑马圈地，比较典型的就是余杭城西未来城海创园、城北临平及萧山等地。
    数据显示，2013全年，杭州全市共计出让土地225宗，出让面积814.5万平方米，可建面积2156.7万平方米，其中，余杭区成功出让土地86宗，出让面积330万平方米，萧山区出让土地37宗，出让面积164万平方米，余杭和萧山增幅明显。
    陈建军认为，都市圈经济的发展带来的问题是土地供应的多元化，这些周边城市为了搭乘发展东风，按照各自的节奏加大供应土地，容易造成房地产市场供大于求的局面。
    针对房地产投资，据上述《执行情况》显示，2013年，杭州市完成房地产开发投资1853.28亿元，比上年增长16.0%。另据《杭州日报》日前披露的数据显示，2014年，杭州市年度固定资产投资总额计划完成5000亿元，其中，房地产开发投资将增加至2230亿元。

    每经记者 徐杰 发自浙江杭州