自住房土地“变通术”

      
    2月15日，金隅股份旗下两个自住型商品房开始申购报名。这两个自住型商品房的土地，原本便是金隅的工业用地，通过“变性”获得。 
    去年11月11日，北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆展出。在北京市公布的首批7　块自住型商品房用地中，金隅股份占有3块，分别对应星牌建材总厂、北京油毡厂、单店砖瓦建材厂的工业用地，总建筑面积超过50　万平方米。 
    12月5日，总占地面积18万平方米的星牌建材厂地块，在北京市国土局进行公开招标，该宗地居住用途建筑规模全部要求用于建设“自住型商品住房”，房屋销售限价为22000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过90平方米。 
    招标文件规定，“利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具的投标资格认定意见的，方可参加本次出让宗地的投标”。 
    12月27日，仅有三元嘉业、北京建工和金隅嘉业三家北京市国企参与竞标，最终金隅以22亿元摘得土地，溢价率不足1%。 
    该地块原本便是金隅股份旗下的工业用地，金隅股份缘何又要再次付出22亿元巨款重新获得，工业用地究竟是如何转化成自住型商品房用地的？ 
    经济观察报记者向金隅股份党委宣传部、董秘办询问，截至发稿未获得回复。知情人士透露：“该工业用地形式上先由北京市国土局收回，然后再定向招标给金隅股份，双方再进行一些利益分配。” 
    但金隅股份内部人士向经济观察报表示：“实际上并没有收回，而是金隅向政府申请将工业用地转换成自住型商品房用地，北京市政府为自住型商品房和其他保障房都专门开辟了绿色通道，审批过程非常快，差不多用了4个月时间。”“实质上就是一种定向招标，虽说有利于自住型商品房的开发建设，但是从公平的角度来说，限定只有北京市国企才能竞拍的条件，损害了其他民营开发商的利益。”一位接近北京市政府的人士向经济观察报表示。 
    去年12月16日，占地约15万平方米、建筑控制规模约32万平方米的原单店砖瓦建材厂自住型商品房地块公开招标，竞标条件同样是要求北京市属国企或联合体，1月8日金隅股份旗下的金隅嘉业再次以43.35亿元的报价拿下，溢价率仅为0.28%。 
    据广发证券测算，如果不考虑与政府分成，东坝单店自住型商品房项目毛利率水平可能高达77%，即使考虑分成因素，毛利水平也能大致处于30%至40%。 
    申银万国在去年11月的一份研报中预计，金隅股份获得该项目的工业用地平均地价仅为3710　元/平方米，预计转让费 3000-4000　元/平方米，或在未来两年贡献不菲利润。 
    但上述金隅股份内部人士否认自住型商品房有如此高的利润，他表示这两个自住型商品房项目高达65亿元的土地出让金，和其他招拍挂项目一样都要先行缴纳，才能办理后续的证件。粗略计算，原东坝单店砖瓦建材厂楼面地价约13700元/平方米，星牌建材厂地块楼面地价约12227元/平方米，地价分别占22000元/平方米售价的62%和55%。 
    金隅股份董事长蒋卫平曾向媒体透露，包括矿山在内，目前金隅股份在北京的自有工业用地总面积实际超过1万亩（约670万平方米），“所谓自有土地，是国家产业政策‘退二进三’的产物，即把原来划拨的国有土地所从事的第二产业搬出后，发展服务产业。” 
    此次，金隅股份转换为自住型商品房的工业用地，基本上都是已经纳入金隅股份淘汰进程的落后产能。 
    早在2010年10月，北京市国土局便牵头下发通知规定“研发、工业项目，不得擅自改变用途，如确需转让或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房和城乡建设委提出申请。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方可办理”。 
    安信证券认为，北京极有可能借鉴深圳经验，理顺工业用地转商品房用地中相关机制和利益分配，鼓励并加速自留地向自住商品房用地的转化。深圳市工业区升级改造为住宅、商业等要求，原有面积部分以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途计算的地价；增加建筑面积部分，以市场评估地价标准计算应缴纳的地价；土地使用权期限重新计算。