“两会”后房价会触顶下行吗

　　虽然包括北京、上海等在内的国内一线及重点城市土地市场仍然维持着较高的热度，但这已经难以扭转日渐趋浓的观望氛围。2014年的楼市已难以复制2013年的涨势。眼下对于刚需购房者来说，观望等待也许不失为一种务实之举。

　　市场回暖缓慢

　　一年之计在于春。但2014年的春季楼市，开局并不理想。

　　以上海为例，虽然2月份第二周的成交情况比春节长假期间有了明显的改善，但仍然难言理想。据德佑地产市场研究部统计数据显示，2月份第二周（2月10日～16日）上海市商品房成交面积为14.86万平方米，环比前周上涨244.5%；商品住宅成交面积为10.19万平方米，环比前周上涨246.7%。

　　对于这样的市场表现，业内人士坦陈“不理想”。德佑地产研究总监陆骑麟说：“从表面看，随着春节假期的过去，最近一周全上海市商品住宅成交量出现了明显的上涨，不过总体状况并不乐观，仍然处于10万平方米左右的低位水平。”此外，市场上也找不到“明星楼盘”，各个项目成交状况乏善可陈，成交量最大的世嘉园，成交面积亦不足5000平方米，而其余楼盘成交量更是都在3000平方米以下。

　　由于成交低迷，上海商品住宅库存量再度接近千万平方米以上的高位。上海市房产交易交易中心官网“网上房地产”网站数据显示，截止到2月17日，全上海市商品住宅库存面积为999.37万平方米。而令人感到有些忧心的是，在售二手房面积也在不断增加，达到了1304.63万平方米，加重了市场消化难度。

　　除上海以外，同为一线城市的北京、广州等，春节后楼市成交“回暖”速度也很慢。中国指数研究院数据表明，2月份最近一周北京商品住宅成交581套，成交面积约6.18万平方米，较前一周有了大幅增长，但相比2013年24.38万平方米的周均成交面积，仅仅只有其四分之一。广州同时段商品住宅成交896套，成交面积为10.36万平方米，也只有2013年周平均成交面积的一半。

　　从某种程度上来说，春节后楼市延续了自2014年1月份以来的低迷状态。中国指数研究院有关人士表示，2014年1～7周重点城市中，除天津外，其他城市成交面积同比去年同期均有不同程度的下降，其中深圳跌幅最大，下跌64.06%，其次是北京，下跌48.24%。天津同比虽然上涨，但涨幅极小，仅4.68%。

　　土地仍受追捧

　　与住宅市场表现相反的是，土地市场热度仍然维持在较高水平。

　　节后上海土地市场仍然“热力四射”。在最近一次土地拍卖会上，两家福建房企泰禾集团和正荣集团出手阔绰，以超过5成的高溢价率各自拿下了一幅地块。泰禾集团以15.3亿元的高价拍得青浦区青浦新城一幅住宅地块，楼板价达到12577元/平方米，溢价率为92.8%；福建正荣集团则以25.6亿元拍得青浦区徐泾镇一幅地块，楼板价为15786元/平方米，溢价率也达到了59.4%。

　　开发商在北京拿地的热情同样高涨。马年首次拍卖会上，春节前被停拍的丰台西局地块和顺义赵家营地块重新挂牌出让，经过激烈的竞拍，最终由龙湖盟科联合体及和裕地产分别以35.7亿元和25.1亿元抢得，两块土地成交总价达60.8亿元。业内人士估计，北京土地市场交易额有望突破1月份400亿元的规模。

　　一线城市和各省会城市土地市场仍受房企关注，包括北京、上海、成都等在内的20个主要城市土地市场供应量与成交量均增加。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，受监测的20个主要城市最近一周共推出各类土地 149 宗，较前一周增加 68 宗，推出面积622万平方米，较前一周增加276万平方米，其中重庆、天津和武汉分别推出131万平方米、130万平方米和67万平方米，为推出量较大的城市。共成交各类土地68宗，较前一周增加60宗，成交面积296万平方米，较前一周增加247万平方米。

　　楼市可能反转？

　　2014年楼市是否会反转？购房者是否该继续等待？

　　温州等城市的房价至今仍然不见起色，包括常州等城市又接连出现空城现象，这似乎预示着2014年的楼市极有可能会出现反转。虽然一线城市土地市场一直维持较高的热度，但这会否对房价预期产生影响，尚难以判断。

　　对于地方房企大举进军北京、上海等一线城市的举动，业内人士认为有着多方面因素的考虑。德佑地产分析师赵葆根表示，一方面，三、四线城市由于供过于求的情况愈发显著，面临一定的价格滞涨甚至下跌的压力，致使开发商盈利受到威胁，而一线城市则仍有巨大的需求量，盈利相对更有保障。而另一方面，进军一线城市对于开发商提高品牌形象，获得更多融资渠道，也有较大帮助，甚至被认为是由地方性房企转向全国性房企的标志，即便像恒大这样早已跻身一线房企的开发商，去年仍然在上海重金连夺四地以引起轰动效应。而正荣在沪连连夺地，也被部分业内人士解读为谋求在港上市。

　　在这样的市场背景下，楼市未来走势如何？本刊认为一线楼市的涨幅会大幅下滑，而部分供大于求的三、四线城市，则有可能会出现价格回调的现象。就目前来看，“唱空”的声音已经越来越大，华远地产总裁任志强多次在公开场合强调，2014年楼市涨幅将会大幅下滑；中原地产首席分析师张大伟也表示，2014年房价再次出现明显上涨的可能性越来越小，特别是之前价格上涨更快的二手房很可能会出现调整。

　　有一个值得关注的细节是，搜房网对国内56个城市房贷市场调查显示，85折优惠房贷利率已基本绝迹，这意味着楼市收紧趋势已经蔓延至二、三线城市，这对楼市未来购买力将会形成莫大影响，从而导致市场观望氛围进一步加重。

　　对于近期楼市的走势，专家认为虽然已经进入“回暖轨道”，但速度会很慢。陆骑麟表示，虽然目前楼市已出现复苏迹象，但是2月想要有明显起色的可能性依然很小。“楼市的回暖速度很大程度上取决于刚性需求的入市，不过由于目前房贷仍然处于收紧状态，这将大大延阻刚需的入市，进而令市场回暖放缓。”他说。

　　对于刚需购房者而言，现阶段该如何应对？业内人士建议，基于当前市场交投状况并不活跃的现状，可适当观望等待。一般情况下，“两会”之后楼市走势会相对明朗一些，如果届时国家仍未放松对楼市调控力度，加上受流动性收紧影响，未来房价下行的概率很大。