广州今演155亿土拍大戏 谁能搞定广钢新城？

    观点地产网 见习编辑 罗舒晗 刚由“十区两市”调整为“十一区”的广州，将于今日迎来“变身”后出让金最高的土拍会。 2月21日下午，广钢新城首批共五组地块将以公开竞买方式集中出让，总起始价达155亿元。

　　早在去年便被列入广州重点推介土地的广钢新城地块位于荔湾区，是广州中心城区难得的大面积靓地。截至2月21日零时，已有12家企业参与报价，今日的拍地现场或许即将掀开一幕“大戏”。但究竟谁能突围，拿下广钢新城地块？

　　12房企竞标 谁能搞定？

　　根据公告，此次推出的广钢新城首批5宗地块包括3宗商住综合用地和2宗二类居住用地，均位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南，总土地出让面积达28万平方米。

　　截至目前5宗地块均有企业报价，参与的房企共有12家，其中也有企业不止参与1宗地块的报价。其中AF040405地块最受青睐，已获得6家企业报价。其次，AF040417、AF040418、AF040419地块也有5家企业参与报价。

　　在中心城区的土地日益稀缺的广州，广钢新城地块的吸引力不言而喻。广州业内人士普遍预计将有众多房企会加入抢地行列。

　　合富置业首席分析师龙斌表示，广州本地房企应该都会关注广钢新城地块，而有两类企业更有可能参与竞拍，“一类是在广州市场占有率较高的实力企业，还有一类可能是在荔湾区芳村板块已有项目布局的企业。”

　　同时，广州市社科院研究员彭澎也认为除了上述两类企业参与性较高外，还可能出现另外两类争夺者，“手上土地资源较少的中小开发商在拿地迫切需求下可能会来掺一脚，同时也可能有计划初次进入广州市场的外来企业争夺，这种情况在过往的优质地块拍卖中也是常出现的。”

　　广州国土房管局已公开的竞价情况显示，参与广钢新城报价的12家房企竞拍号码分别为2、4、7、9、27、33、36、38、66、70、77、88。按照广州市土地拍卖会的过往惯例，在土地拍卖结束后才会公布现场参与竞价的房企名单，但这并不妨碍市场人士对优质地块竞拍房企身份的分析热情。

　　从区域来看，在广钢新城所在的荔湾芳村板块，保利、中铁、路劲均有布局，旗下的保利公园九里、保利塞纳维拉、中铁荔湾国际城和路劲隽龙湾是该板块的主力成交项目。

　　有市场人士认为，上述几家企业出于区域布局和市场了解，有可能会重点关注广钢新城，甚至有猜测指“7”号正是保利在广州土拍会上的常用号码。

　　而广州本土房企越秀地产及万科、中海等房企也被市场认为可能加入竞拍，同样被列入可能的还有2013年在广州豪掷近50亿元抢地的“过江龙”佳兆业。

　　事实上，意欲竞得广钢新城地块的还有此前从未进入广州市场的企业。日前，一总部位于北京的房企高层便对观点地产新媒体表示，其公司管理层已特意前来广州对广钢新城进行考察，并准备参与竞拍，“我们看好地块的位置和前景，如果项目在两年左右推出，预计可以卖到4-5万元/平。”

　　拍地尚未上演，结果还不得而知，在今日下午各宗地块落锤之前，一切都有未知数。但无论是哪个房企，要成功竞得广钢新城地块并打造出理想的项目，还需要做些不同寻常的准备。

　　广钢新城“定地价、竞配建”

　　据了解，此次广钢新城5宗地块出让将采用“定地价、竞配建”的竞拍方式，地块出让价格已确定为挂牌价格，现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。

　　公告显示，5宗地块挂牌暨成交价格分别确定为39.4976亿元、39.3842亿元、29.1570亿元、29.9434亿元和17.1117亿元，折合楼面地价均为13000元/平方米。

　　事实上，“定地价、竞配建”的方式在广州首次出现于2012年12月白云新城萧岗地铁口南侧住宅用地的出让中，第二次出现则跳到了时隔一年多的2014年1月，彼时海珠区宝岗大道AH010834地块出让也采用了此种方式。

　　业内普遍认为，广钢新城“定地价、竞配建”的出让方式是政府对地块溢价的控制，避免产生“地王”效应，同时缓解安置房建设压力。

　　对房企而言，在“定地价、竞配建”方式下竞得广钢新城地块还将有隐性成本，也考验其未来对于楼市的把握及利润的把控。合富置业首席分析师龙斌指出，“这个方式可以避免炒作地王，但实际企业拿地楼面价肯定不只是13000元。”

　　此外，成功竞得地块的房企或许也还将面临些不确定因素。广钢新城项目是广州中心六区最大的旧改项目之一，所在范围原为广钢集团的旧厂房。相关报道指，广钢旧厂已在去年9月29日全部停产，但拆迁日程还未明确，旧厂、旧村拆迁或将是地块开发的首要难题。

　　2013年6月5日，广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》，规划显示，广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，合力升格为“广钢新城”。

　　根据规划显示，广钢新城规划定位特色宜居新区、专业交易中心。规划用地总面积657.4公顷，总建筑面积1024万平方米，毛容积率1.56，未来居住人口可达19万。