天津楼市同城分化加剧

    中心城区房价坚挺偏远郊县让利促销 
 
    中心城区房价坚挺，比肩一线城市，偏远郊县却要靠“蓝印户口”和让利促销保持销售；城市近郊交易活跃，偏远郊县却要面对空城质疑。2014年，在天津核心区域和偏远区县之间，房地产市场分化加剧。一花一世界，一城一中国。窥天津楼市之一斑，或能见中国地产之全豹。 
    “买房吧，不买还得涨”PK“房地产早晚要崩盘” 
    小王，天津某事业单位员工，2012年7月参加工作，月薪6000多。自工作以来，“房子”二字，就像心中的一个幽灵，让小王始终念念不忘，寝食难安。 
    念念不忘，必有回响。像全国大多数城市一样，进入2013年，天津的房价明显回暖，这让小王这种还没买房的年轻人倍感焦虑。非财经专业出身的小王，每日一个必备工作就是浏览财经新闻，分析房价走势。有人说，房地产早晚要崩盘；有人说要买赶紧买，不买还得涨。 
    “赶紧买吧，不买还得涨”，这是小王听到最多的一句话。在“惊慌失措”的抢房潮中，小王所在单位的许多人开始密集看房，平日最爱犹豫的同事也出手不凡地将一套大平米的房子收入囊中。而此时小王刚刚工作，住房公积金还不足一年，这意味着如果此时贷款，利息将会高出不少。 
    在抢房潮和观望潮中，2013年3月底，各地国五条细则终于落地。除了北京严格执行20%个税以外，包括天津在内的各省市并没有提及20%个税的问题。 
    政策虚晃一枪，而3月份的成交热潮，使得包括刚需以及改善性需求在内的大多数需求得以集中释放并被市场消化，由此导致市场成交量的提前透支，短时期内再无大量新增需求集中入市。数据显示，4、5、6月份，天津市二手房成交量持续下降，市场活跃度走低。 
    进入下半年，一部分购房者打破观望，7、8月份成交量与6月份相比有所增长；“金九银十”是楼市的传统旺季，刚性自住需求的带动，加上中小户型的房源供给也较为丰富，使得9、10月份成交量稳中有升；11、12月份，改善性需求的购房者较前期有所增加，并且临近年底购房者的成交意愿也有所增加。 
    天津链家市场部经理李晓炜表示，和巨大的成交量相比，二手房成交价格全年保持平稳态势，徘徊在每平米9000元上下，涨幅控制在5%以内，虽然和调控的预期相比，还有一定距离，但是可以说，在2013年，稳定的市场成交价也是造成各月成交量居高不下的重要原因，住房需求得到大量释放。 
    同一个城市，不同的风景 
    有专家分析表示，2014年，房地产在天津一个城市或许会出现不一样的风景，中心城区和滨海新区核心区房价仍将保持稳步上涨的态势，但一些较为偏远的区县房价则会停止上涨乃至于小幅下跌。 
    房地产专家、购房顾问网主编苏步超认为，2014年天津房价分化趋势非常明显。首先，对于天津中心主城区和滨海新区核心区，土地价格居高不下，刚性成本是房价保持高位，而且购房需求有增无减，市场需求支撑使房价仍然保持平稳上涨的态势，房价上涨后劲。“土地成本提高，购房需求不减，无疑会推高房价。”苏步超说。“但房价会出现分化，梯次价格体系形成。天津的远郊地区，一些大盘项目由于缺乏刚性需求的支撑和交通因素，房价出现下浮调整。” 
    对于天津核心区域，不少专家表示，2014年房价仍然有很强的上涨空间。 
    首先，在土地价格上，位于南开区的育梁道地块，拍出10.65亿元的价格，地面价格达22953元/平方米，溢价率达到163%，其用地性质为住宅用地。同样位于南开区的手表厂地块，总价15.2亿元，地面价格25083元/平方米，溢价率为32%，将来将开发商业和住宅。有业内人士表示，将来手表厂地块开发出来，每平方米价格将达到4-5万每平方米，同时将极大地带动周围房价的上涨。 
    同时，天津市中心城区和滨海新区核心区的购房需求并未减弱，供求之间房价自然坚挺。苏步超告诉记者，他接触的天津很多购房者，都愿意在区位优势明显的地方购房置业。但在远郊区县方面，远郊区县独有的区域优势以及“蓝印房”，受到了购房者的青睐。 
    蓝印户口是什么？“蓝印户口是天津市的特有产物。这是一种介于正式和暂住之间的户籍，因公安机关加盖蓝色印章而得名。”天津一家房地产中介工作人员告诉记者，拥有蓝印户口的人员，在教育、计划生育、医疗卫生、就业、申领营业执照等方面享受天津常住城镇居民户口人员同等待遇。天津本地人到区县买房的很少，购房客多半都是来自河北、山西、北京等地，为的就是弄到一个天津的蓝印户口。 
    与全国其他地方不同，蓝印户口是天津很多区县房子好卖的主要原因。但“蓝印”的到来还引发了一系列怪相：在郊县随处可见的“40万落户天津”的大广告牌即是其中之一。几乎可以说，“不以蓝印为卖点的郊县盘不是好楼盘”。对于市区楼盘来说，可以蓝印落户无疑是锦上添花。 
    但靠蓝印户口等非居住性因素吸引买房客，也使天津的一些区域难脱“空城”帽子。在天津某远郊区县区县有一片近几年新建的别墅建筑群，走在大街上，记者看到街上行人很少，街道两旁悬挂着醒目招牌的饭店、旅馆、超市等大豆关门歇业。有人告诉记者，这里入住率不足三分之一，而在另一处街道，仍有数百栋别墅处于停工状态，周围一片荒芜。 
    除此之外，年末推出的汽车限购政策，也对天津买房人的心态产生了影响。 
    专家分析，随着年初汽车限行政策的实施，对楼市的影响将会逐步显现。主要表现在，对于婚房、首次置业等刚需购房者来讲，会更加侧重于在地铁沿线尤其是地铁两端、距离中心城区较远的区域购房置业，吻合刚性自住需求的购买力。对于资金较为充足的改善性需求而言，将会有越来越多的人选择在离上班地点较近的市内六区购房置业，此处有更为完善的交通体系与各项生活配套设施，而那些交通区位优势不明显的区域，或许会更加远离购房者的实现，市场状况将会恶化，价格会停止上涨乃至于出现下跌的状况。 
    “天津样板”折射中国房地产市场缩影 
    一边是购房热度不减房价居高不下的中心城区，一边是房价逐渐降温购房者回归理性的非核心区域，天津房地产市场的分化趋势，也反映了全国的情况。 
    不少房地产专家表示，2014楼市将出现分化的情况，大城市土地价格持续上涨，刚性需求有增无减，致使房价上涨压力较大，而一些中小城市、“新城”等在房屋供求关系的作用下，会出现价格停止上涨乃至于小幅下跌的情况。 
    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从数据来看，天津市中心的房价仍然比较坚挺，周边近郊也被带动，但较远的郊县则并不算 活 跃 。 这 种 情 况 在 全 国 普 遍 存在，大城市市区一般以二手房交易居多，供小于求，导致房价较高，而周边的新城、新区往往供应量很大，供大于求，涨价的空间较小。从全国来看，一线城市和一些二线城市土地紧张，房屋供应量小，而三线及以下城市则普遍供应量大。这种不同的供求关系导致各地房价呈现不同的发展趋势。 
    天津市房地产协会副会长徐保满认为，大城市核心区域和中小城市的房价确实有明显的价差。房价归根到底是由供求关系决定的，现在刚需群体一般承受不了市中心的高房价，所以主要的购买力在向近郊转移。市中心的交易一般是为了教育资源、医疗资源等居住之外的因素，所以一般不是刚需群体的范畴。而随着交通的便利和年轻人自驾车群体的增多，其距离感也会有所调整，导致市中心的高房价向近郊转移。 
    市场的分化，为政府的房地产政策调整提出新的课题。杨红旭表示，从调控来讲，也不能认为全国的房价都在涨，要客观看待这种房价分化的现实。分类指导，根据涨幅不同，因地制宜，房价不涨甚至房价下降的地方，可适当考虑放松调控政策。 
    而苏步超则认为，2014年中国房地产会出现“重构”，调控政策则应当是“惩戒与救赎并存”。苏步超说，过去的一年大城市房价快速上涨，调控目标落空，压力之下2014年调控力度会保持甚至加码，出现“惩戒”的情况，但对于一些中小城市和县域，地产泡沫显现，供给量持续增加，而可见的需求增加并不明显，所以应该采取一些鼓励措施，比如户籍制度改革，加快城镇化进程等，进行相应的“救赎”。