我国房地产市场分化加剧

    第十二届中国企业发展高层论坛参会学者认为——— 我国房地产市场分化加剧
 
    “房”无疑是当下牵动最多人的热门话题。老百姓关心房价涨落，地方政府关心土地出让收入，开发商关心市场未来走势。 
    在国务院发展研究中心企业研究所主办的第十二届中国企业发展高层论坛上，国研中心市场研究所所长任兴洲、住房和城乡建设部研究中心主任秦虹、保利房地产集团副总经理刘平等我国房地产市场研究领域的重量级专家和业界人士对2014年房地产市场走向做出研判。专家认为，我国房地产市场高速增长时代已结束，市场分化在加剧，以北京为代表的一线城市房价还有上涨空间，而三四线城市房地产市场存在风险。 
    政府应重视调控的针对性 
    对于今后中国房地产市场的走势存在着两种截然不同的观点。一种观点认为，2014年中国房地产市场将依然火爆，房价将继续大幅上涨，还有人认为2014将是中国房地产转折之年，房地产积聚的风险将集中爆发，甚至有崩盘的危险。 
    对此，国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲认为，当前各城市房地产出现明显分化的趋势，尤其是三四线城市存在潜在风险，“有的城市去库存化周期拉长到14-16个月，存在产能过剩的风险，另一方面它们还不得不拍卖土地保持财政平衡，这个过程蕴含了巨大风险。” 
    任兴洲指出，当前中国房地产市场呈现五方面新的阶段性特征。 
    第一，住房存量显著增大，已达到相当规模。“2012年全国城镇家庭户均住房1.03套，城镇户籍家庭住房自有率为85.39%。从全世界来看，住房自有率已经很高，2012年人均住房面积达到26.9平方米，我国城镇居民住房极度短缺的时期已经过去，但是房子在不同人群之间的分布是不平衡的。” 
    第二，这两年城市间分化特征显现。在住房销售、住房价格、土地以及投资方面都显示出分化的特征。 
    不同城市房价涨幅不一，一线城市依然火爆，房价涨幅较大，北京屡屡出现日光盘，供给仍然比较紧张。二线城市房价虽然也在上涨，但是增幅比一线城市要低。三四线城市和一部分二线城市库存量加大。在土地出让和投资方面，一线城市和部分二线城市需求原因导致地价大幅上涨，溢价幅度惊人，“北上广深四个一线城市，2013年的土地出让收入达5100多亿元，比2012年同期上涨了181.72%，创下历史最高纪录。而有的三四线城市土地价格平稳，甚至开始有所回落。” 
    第三，房地产开发企业也出现分化的趋势，大企业之间的竞争进一步加剧，企业集中度提高。 
    “2013年，前50家房企的销售金额和销售面积占比都大幅提高，势头越来越迅猛，走出去的步伐也在加快，而一些小企业资金链断裂，处境困难。未来大企业之间的竞争将进一步加剧。” 
    第四，城镇住房双轨供给体系的思路愈加清晰。2010年末，政府累计解决了2600多万户家庭住房困难问题，“十二五”期间我国将再建成3600万套保障房，此外政府承诺再增加1000万套的棚户区改造项目，“商品房和保障房的双轨供给思路越来越清晰。” 
    第五，地方调控呈现因地制宜的新趋势。以往中央政府调控都是采取“一刀切”的办法。2012年以来，各地出现了针对性强的差异化调控措施，分类调控的趋势和特征比较明显。 
    任兴洲说，当需求快速上升的时候，房地产泡沫破的可能性不大，往往到了供求平衡或者供大于求的时候，泡沫破灭的几率就会提高。针对房地产市场出现这些新特征，以及市场分化的趋势，政府应更加重视调控的针对性和分类指导，这是一个大趋势。 
    房地产市场即将进入新阶段 
    住房与建设部研究中心主任秦虹认为，中国房地产市场经过十几年高速增长，将要进入新阶段，有三方面新变化： 
    第一，房地产市场高速增长的时代已经过去，房地产增速也会下移。过去十年中国房地产市场经历了一个非常高的增长，这主要得益于外部环境所支撑。 
    “住房制度改革红利把压抑了60多年的住房需求释放出来，过去十年绝大多数年份货币政策相对比较宽松，而且过去十年中国经济高速增长带来了收入的提高和对住房资产购买能力的提高。” 
    但是，这种高速增长在未来十年很难实现。因为上述条件都发生了变化。 
    未来没有制度改革释放需求，政府很难再像过去一样超发货币，城镇化质量、人口年龄质量也会发生变化。“此外，尽管政府一再调控房地产市场，但是从来没有真正对投机和投资性需求采取措施，未来政府会抑制投机和投资性需求，房地产增速也会随之下移。” 
    第二，过去以新房交易为绝对主体的市场在发生变化。下个十年将迎来存量房时代，二手房市场的成交会与新房市场持平，甚至超过新房市场，对房地产开发会产生新影响。 
    第三，下一步房地产开发将从以住宅开发为主向商业、写字楼、旅游地产等服务 型 地 产 转 变 ， 这 是 城 镇 化 率 超 过50%，收入水平超过8000美元以后的必然特征。 
    秦虹说，房地产市场发展的新阶段需要房地产企业加速创新。过去房地产开发处于比较初级的阶段，未来房地产市场将会从区域性机会转变成结构性机会，需要企业去挖掘，以独特创新的商业模式来把握，不是所有的企业都能干。 
    寻找市场和政府调控之间的平衡点 
    任兴洲认为，未来房地产市场要健康发展需要处理好几对关系，这对房地产市场发展非常重要。 
    首先，处理好市场和政府的关系。房地产市场是一个特殊市场，房子既带有消费品的属性又带有投资品的性质，政府要注意应发挥什么样的作用。很多国家政府都对房地产市场进行适度干预和调控，寻找市场和政府调控之间的平衡点。 
    第二，强调推进人的城镇化。怎样解决房地产出现的深层次问题？现在政府说促进转移人口的市民化，主要是转移到中小城市。但是，解决了他们的市民化一定会留在中小城市吗？中央城镇化工作会议提出，发展各具特色的城市产业体系，我觉得找到了病根，“如果没有产业体系他们是留不下来的，还会继续往大城市聚集。因为城市之间的产业体系、公共服务不平衡，所以如何增强中小城市的产业承接能力，疏解一线和二线城市的压力，这是一个大的问题。如果不解决深层次问题，北上广深的压力依然会存在。” 
    在规划和用途管制下，集体经营性建设用地入市，同权同价。这是一个大的改革，它在原有的政府出让土地方面增加了一个供给方，有利于提高城市用地效率，适当增加生活用地和居住用地，在结构上加以调整，这也是解决深层次矛盾的有效方法。 
    第三，建立多元可持续的城镇化资金保障机制。 
    城镇化工作会议提出“城镇群”的概念，在北京、上海这样核心城市周围打造城市群。比如，昆山和上海连通以后，上海的地价可能会缓解。在一些地区交通打通后，就可以在城市群里边系统地协调性地解决房地产发展中的一些问题。 
    开发企业要实现创新性发展 
    秦虹认为，未来开发企业要实现创新性发展，需要从以下五方面入手。 
    第一，实现以模式创新和产品创新为主的开发。未来新建住宅还有空间，每年仍有大量新增常住人口，下一步住宅开发企业需要具备竞争力。“未来地价不会降，劳动力成本不会降，建筑物成本也不会降，控制成本就成为企业核心。只有那些开发模式新，资金周转快速，有独特产品和很强控制能力的企业才能在未来市场上有竞争力。” 
    第二，以资产管理为核心的商务楼宇开发。如果开发企业能够掌握资产管理这个核心，在第三产业升级快的地方均衡开发写字楼宇，还是有市场空间的。 
    第三，以改造升级和管理提升为核心开发存量房。 
    第四，以服务配套为核心开发养老住居。中国很快进入老龄化社会，下一步企业可以服务提升来打造养老住居，市场前景非常好。 
    第五，以直接融资为核心的多元化融资。下一步多元化一定是企业必须把握的发展战略，包括产品多元化，业态多元化，投资地域多元化，以及资本结构的多元化。 
    北京房价将继续上涨核心区将达几十万 
    房价问题一直是老百姓最关心的热点话题，北上广深四大一线城市的房价无疑具有风向标作用，尤其是北京的房价走势备受关注，对于2014年北京房价，保利房地产副总经理、北京公司董事长刘平判断，“北京核心区的房价可能涨到(每平米)几十万元。” 
    刘平表示，北京房价上涨空间很难用绝对数字去判断，因为北京从2012年开始，土地供应里有50%是用来建自住型商品房和保障房。房价的走势跟市场变化、地段等因素有关。 
    “价格看地段，如果天安门附近的话，房价涨到几十万元一平方米还是有可能的。北京三环以里和三环边上有三年多没有供地，好地段的房价还是会涨的。”刘平说。 
    刘平认为，高房价问题，实际上是过去十年中国经济高速发展，以及宽松货币环境等因素共同作用导致市场价格快速增长。 
    “当前的经济已进入中速发展期，需求逐步会稳定。房地产开发企业的好日子肯定也没了，接下来是怎么把握未来走势，做好提前规划，未雨绸缪。” 
    刘平说，城市间的差异化越来越明显，高房价现象主要还是在北、上、广、深等一线城市和部分二线城市。 
    “通过对北京、广州、上海、南京、厦门这几个地区的调查，我们发现住房需求缺口最大的还是北京，将来还会有房价上涨带来的压力和问题。同时确实有一些三线城市的房价有下跌的现象。” 
    “除了地价外，成本增加也是导致房价居高不下的重要原因之一。”刘平说，在房地产企业成本中，土地、税费、融资成本占的比例是非常高的。2008年到2013年，地价的平均涨幅高达16%，高于同期8%的涨幅。 
    刘平强调，政府对房地产企业和市场进行监管是有必要的，但同时审批的效率也要再进一步提高。他呼吁，政府应该大力发展房地产产业融资，通过加大直接融资来缓解商品住宅的供求矛盾和房价上涨。“房地产直接融资以后，可能投资和投机就降低了，有丰富的金融产品后，投资者没有必要都去买房子。”他认为，这方面中国应借鉴国外的经验。