地价疯涨 地方加紧卖地套现

　　核心提示：2014年的首月地价再攀高峰。1月份，一线城市土地单价首次超过1万元/平方米，同比暴涨253%。

　　21世纪经济报道 2014年的首月地价再攀高峰。1月份，一线城市土地单价首次超过1万元/平方米，同比暴涨253%。这从侧面反映了房企回归一二线城市的坚定，而地方政府作为土地市场最大的推手，也是硕果累累：1月一线城市卖地收入819亿。

　　目前的高地价正是各地卖地的最佳时机。但对房企而言，抢了高点之后往往要面临市场和房价的下滑。连坚信房价仍将上涨的任志强也忍不住提醒：“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观的。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”

　　土地市场开年疯狂

　　尽管土地市场在2013年已上演了无数次的疯狂，但今年1月份，一线城市土地均价涨幅更加惊人。上海易居房地产研究院数据显示，1月，京沪深穗四个城市的成交均价为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，创历史单月新高。

　　此外，10个典型城市土地成交均价为5449元/平方米，环比上涨114%，同比上涨151.9%，已持续16个月同比正增长。

　　与此相应，地方卖地收入也大幅增长。据克而瑞研究中心的数据显示，1月份，四个一线城市土地成交金额819亿元，同比增长140%；10个典型城市土地出让金收入1436亿元，环比上涨56.6%，同比上涨155.2%。

　　“企业信心的膨胀从其销售目标的激增也可看出。”克而瑞李莹分析认为，多数房企2014年销售目标都增长超两成。

　　李莹预计，节前房企集中融资，1月份的融资总量创新高，或将造就新一波拿地热潮。中原地产数据显示，年内房企融资总额已突破650亿人民币，主流房企手头资金宽裕。

　　中原地产报告指出，从全国来看，2014年中国房地产市场分化将加剧，一二线发达城市依然会有比较好的表现；三四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力非常大。这会使房企继续青睐一二线城市，从而使得一二线市场土地竞争白热化。

　　债务重压下的卖地动力

　　仿佛是回应房企的需求，春节刚过，地方政府纷纷加快土地供应。北京2月将有16宗土地出让（已暂停1幅）；杭州2月将推28宗地，面积近1500亩；广州今年计划推出72幅商品住宅用地。

　　易居中国联席总裁丁祖昱分析，从历年情况来看，一季度并非供地的高峰，但今年多个城市不约而同选择一季度作为土地集中上市的时机，这可能与地方政府的财政情况有密切关系。

　　他指出，这届政府调结构的压力非常巨大，而调结构必须付出巨大的代价，GDP转为中低增速已成定局。相伴随的还有财政税收的减少。对地方政府来说，土地是直接影响财政收入的核心要素，这可能是各地集中批地的重要原因。

　　中诚信分析师李燕说，当前中国地方债务的主要偿付来源是政府性基金收入，而政府性基金收入中75%的资金源自土地出让金。

　　根据国家审计署报告，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。

　　以广州为例，自2008年以来，广州对土地出让金的依赖逐年加大，卖地收入占财政收入从10%提升至近40%。2013年广州卖地收入达838亿元，相当于2013年全市财政总收入（2224.3亿元）的37.7%。

　　根据最新的财政预案，广州2014年的土地出让金预计为800亿元。全年计划供应住宅用地666万平方米，同比去年增长10%，商业服务业用地509万平方米，同比增逾10%。

　　“广州的情况还算是好的，一些二三线城市的卖地收入占财政收入更达70%以上，”深圳一位券商研究人士称，他曾去多个城市调研地方债和土地市场，深感地方卖地之急切。

　　华东区某大型地产央企相关人士对21世纪经济报道记者说，杭州等区域去年加紧推地，一方面是偿债压力大，另一方面是担心2014年土地政策或有变，趁市场能卖好价钱的时候赶紧卖。

　　高位买入的风险

　　地方积极卖地，收入大增，而硬币的另一面则是，房企的拿地风险显现。

　　丁祖昱认为，当前正是土地市场最疯狂的时候。2012年下半年开始，房价逐步上升，地价上涨更为迅猛，1月份一线城市地价同比上涨253.1%。房价的涨幅与地价比，真是小巫见大巫。在地价达到历史高点的情况下，各地政府没有理由不抓紧时间抛售。

　　从历史经验来看，地价出现高点之后，市场往往会有一段时间的调整。当高价土地的项目上市之后，由于市场变化或房价上涨过快而产生滞销，地价就走到了十字路口。丁祖昱分析，目前来看，今年二季度即是考验地价的重要时期，地价的拐点很可能在春夏之交出现。

　　据中原地产研究中心监测，十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位，达到372亿元。其中，一线城市购地支出达到近3年最高的229亿元，显著高于去年平均水平。

　　2013年来，各地地王频繁出现。房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。据北京中原地产市场研究总监张大伟测算，全国主要城市近期出现的地王，如果要达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。因为大部分地王地块的楼面价已经接近或超过区域内在售的房价。

　　张大伟说，这一轮地王潮主要出现在一二线城市，表明全国房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展，也导致后续市场存在调整的可能性。

　　21世纪不动产市场总监桑豫峰表示，很多开发商对今年的楼市预期相当乐观，甚至不惜代价去抢地，期望通过高周转高价格来化解风险。虽然目前还没有看到房地产掉头向下的迹象，但有些热点城市的需求存在透支的危险，市场其实相当脆弱，很容易发生逆转。