高价地带来的信号黑天鹅随时可能降临？

本报记者 荆宝洁 北京报道

    28分钟，154轮激烈厮杀后，上海闸北区大宁路街道325街坊住宅地块以101亿的总价落袋方兴地产。这是发生在春节前的一幕疯狂拍卖。

    易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱对21世纪经济报道记者说：“这块地就相当于北京的农展馆地块。”2013年9月，融创中国（01918.HK）以超过7万元/平方米的楼面价拿下农展馆地块。

    高价地并非孤立事件。企业通过拿地的方式展现其乐观的态度。然而，警觉的担忧者已然开始预言风险。象征不可预测的、重大变化的黑天鹅会降临吗？

    只要不是最后的接棒者

    “可以预见的是，1月28日中午12点之后，将有两家人共同欢庆胜利，一家无疑是中标企业，而另一家将是上海政府。上海在2010年也曾有过在春节前几天制造地王的先例，2010年2月11日，同样是除夕夜之前两天，同样是闸北区，苏州河北岸东块1街坊地块以70.2亿元总价、52783元/平方米方米楼面价卖给了华侨城。”丁祖昱在拍卖之前说。

    丁祖昱以一个老上海人的眼光看，325街坊地块比直线距离6公里之外的苏州河地块条件更好。华侨城苏河湾项目，2013年8月第一次开盘，精装修住宅报价高达110000-130000元/平方米，实际成交均价达到93365元/平方米。

    近年来，无论行业形势如何紧张，上海中心城区高档项目一直都是企业的销售明星、吸金器、利润贡献大户，而上海中高端群体不断涌现的住房改善需求是开发商信心的来源，在刚刚过去的2013年，中海紫御豪庭、瑞安瑞虹新城、雅戈尔长风8号、万源城等中环线内优质大盘销售额名列前茅。

    相似的情景也在其他热点城市上演。在闸北地块出让前，深圳前海一宗商业用地以134亿元的总价、每平方米逾2.8万元/平方米，刷新深圳总价和单价的“双料”地王纪录。在杭州，融信投资集团以33.84亿元夺下杭师大地块，折合楼面地价2.94万元/平方米。

    中信证券分析师陈聪分析，融资环境是核心城市高价地的幕后推手。一方面，开发贷款只能覆盖项目四证齐全之后的融资需要，而非开发贷款的融资提供者则十分看重企业的销售规模和抵押物质量。因此，一些中等规模的企业，为战略性降低融资成本，偏好在核心城市增加土地储备，以扩大销售规模。但核心城市土地有限，高价势在必然。

    21世纪经济报道记者对拿高价地的企业负责人做了小范围的电话调查后发现，几乎所有人都强调地块资源的稀缺性。一位央企负责人称，拿地是通过董事会授权、经过严格风险评估做出的决定。

    开发商群体中，还流行着一个论调，只要不是最后一个接棒者，都不会失败。“如果大龙地产当年拿下顺义地王撑到现在，仅计算土地溢价已非常可观。”一位不愿透露姓名的开发商对本报记者说。2009年，大龙地产以50.5亿元夺下顺义区沙峪镇天竺开发区22号地，荣膺当年“双料地王”的称号，但因无力支付费用被国土局收回，2亿元保证金不退。

    泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男认为，和2009年一轮地王热不同的是，地方政府对地块有更好的规划，无论是北京通州台湖区，还是顺义区。另外，地块被切分为更小的地块出售，尽管单价高，但有更多的开发商来分担风险。

    方兴地产相关负责人也对21世纪经济报道记者表示，今天的方兴和2009年拿下北京广渠路地王的方兴，已不可同日而语，有更高的品牌溢价和产品锻造能力，其绿色产品体系也已成熟，这使得他们有更强的信心去拿地。

    市场的微妙变化

    美国塔勒布的黑天鹅理论，之所以有越来越多的拥趸，是因为金融危机的爆发印证了一只黑天鹅的存在。后金融危机时代还表明，市场动荡时期黑天鹅无处不在。黑天鹅象征了不可预测的重大变化。某件事情1000天的历史不会告诉你第1001天的任何信息。这意味着不能只靠过去的经验判断。

    万科董事长王石曾表示，由于迷信人的理性，人类从未停止有计划地发展经济，但市场最终会告诉我们，黑天鹅随时可能降临。而王石最近发表的观点在网上疯传，他认为“2014年楼市不太妙”。尽管报道有断章取义之嫌，但至少传达了他的一份担忧。

    即使最乐观的开发商，也担心政策是否会出现变化。他们一边拿地，一边观察政府的动态。接连多地出现的高价地给了他们信心。有人认为，政府默许这样的状态出现，至少一线和二线热点城市，现在还是安全的。

    资本市场非常关注高价地。中信证券指出，2013 年，一些地方的土地“面粉”贵过“面包”，引发资本市场对房地产行业盈利能力不可持续的巨大担心，从而使得行业的估值水平一直偏低。

    融资环境也在逐渐发生变化。彭博房地产分析师方兴认为，2014年1月，中国房地产企业在香港发债42亿美元，创历史第二高月度发行额，并且利率有所下降。让债券持有者放心的是，开发商目前的现金流状况。但不太为人所知的是，这些开发商未来的土地和建筑成本支出。开发商即将发布的2013年资产负债表，可能会打击投资者的部分热情。

    丁祖昱判断，2014年楼市成交量达到2013年的水平很有困难。因为2013年成交量过大，透支一部分的需求。另外，房价上升之后也抑制了一部分的需求。企业的压力将会比去年大一些，成本上升，竞争加剧，但总的成交量又不上升。

    兰德咨询总裁宋延庆一直在思考，房地产界的黑天鹅事件会不会发生。在2009年那轮地王热中，曾因误判时机连夺高价地导致其后几年痛苦调整的房企，又开始卷土而来。他们曾被视为市场的反向指标。

    宋延庆称，和2009年相似的是，目前资金面都比较宽裕。不同的是，尽管住宅供地总量有所增加，但更多是保障房用地增加，有效的商品住宅供地反而急剧减少。高昂的地价和保障房建造成本，能否成功地转移到购房者身上，换言之，购买者在个人房贷收紧的背景下，应对供应结构发生改变的市场，态度是否会有所改变，都是不确定的。

    丁祖昱指出，中国房地产还没经历一个完整的周期，很难用周期性的规律对下一步走势做出判断，但调整和波动在2014年将不可避免。