新财富夜谈马年楼市去哪儿

　　上集

　　第一节

　　叶檀：欢迎收看新财富夜谈。春节到了，我们要做一期特别节目，热闹一点，说一说咱们的房地产市场，是最热闹的市场了。你要说房地产市场，起码我有一个挺有名的朋友跟我说，他赚了钱，他说我卖一幅画买个房子，他说因为到现在为止，房地产市场没有骗过我，没有让我亏损过钱。那么今天请到三位嘉宾来说一说2014年会让他们亏钱吗？

　　“任大炮又放炮了！”成为房地产市场多年不变的调侃，2014年更是不会缺席。近日，华远地产董事长任志强再发神预测，预测2014年房价或将暴涨。

　　涨，涨，涨，过去十年“涨”字领头，真称得上是“黄金十年”。 此方唱多，那方唱空，被人戏称为经济界“空军一号”的谢国忠近日表示，2014年房价会下跌50%，瞬间惊呆了小伙伴。

　　一个暴涨，一个暴跌，2014年房价又有好戏看。

　　叶檀：最近谢国忠同志又说了，2014年房价下跌，而且跌幅50%。三位的2014年房价的趋势怎么看？

　　宋会雍：目前市场整个向上的惯性还是非常的强烈。

　　叶檀：您觉得2014年还会涨？涨得厉害吗？

　　宋会雍：我觉得还是会继续去发展，但是会有一个风险在。现在改革也在推进，不管是经济改革还是楼市的变动，有一些风险在酝酿，主要是一个时点的问题。但是我认为在2014年出台一部分政策的可能性非常的大，所以说在2014年，可能是前半段维持一个向上的势头，但是到了中后段的话，我认为可能会出现一些波动的风险。

　　叶檀：中后段波动的风险会出来了，也就是下半年？

　　宋会雍：是。

　　蔡为民：三线以下的城市，我认为2014年降价的几率是大的。那么上海这样的一个城市，我个人判断维持15%的价位上涨，应该是可以期待的，甚至于可能更高，也并不令我意外。

　　叶檀：15%到20%这样的一个涨幅，您的涨幅蛮大的。

　　北京、上海的房价用一句话总结就是：说多了都是泪。据搜房网统计的数据显示，2013年全年，全国平均每平米房价涨了不到1000元。但北京每平米平均涨了近4800元，12月份平均价格已经达到了39293元/平方米，而上海则每平米平均涨了近1700元，12月份平均价格达到了27508元/平方米。

　　另外根据国家统计局2014年1月18日公布的，《2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，与上年同月相比，北京同比增长了16%，上海则增长了18.2%。对于如此大的增幅，让囊中羞涩的购房者望房兴叹，上海的房产中是否担心今年的生意呢？

　　中原地产塘桥店顾问崔丙超：2013年相比前年同比涨幅大概在10%到15%左右。平均房价周边基本上在4万/平方米左右。春节肯定会有一点点波动，但是相对来说应该去去年差不多，市场还是可以的。

　　蔡为民：我甚至于认为上海北京应该叫做特一线城市。

　　叶檀：上海北京是超一线、超一流，然后才是广深，然后才是其它城市。杨老师怎么看？

　　杨红旭：目前展望2014，我认为很多的朋友可以心情稍微淡定一点了，因为市场正在发生变化。

　　叶檀：不涨了？

　　杨红旭：我认为的话，2014相比2013年度比还是一个涨，但是全国的涨幅可能回落到6%到7%这样的涨幅。问题是要看过程，因为我说它是由12个月组成的，你要购房的话，上半年下半年应该是不一样的。房价的涨幅，第一就说是看70个城市的环比涨幅，环比的话它还涨，但是环比涨幅在回落。环比涨幅是个涨的势头，势头最猛的时候是在2013年的3月份，4月份开始直起回落，这个涨幅在2014年的话继续回落。我认为有可能在2014年的下半年，或者第四季度，这个涨幅基本上会持平，不涨了，或者说是在零这个线上小幅的波动。但是同比涨幅一直还在涨，但是我说见顶了，已经见顶了，因为12月份也见顶了。这个见顶的话在明年的1月份 2月份之后就会验证它。所以说2014，同比增幅会持续的回落，我个人认为按照这样一个逻辑， 2014年的房价的温度依然是延续2013年的情况，但是2014年下半年将会趋弱。所以我判断2014是高位震荡，逐步降温。楼市降温的时候，其实一线二线三线是慢慢会趋同，三根线会黏合，这就是一线二线它们之间的规律。所以我不认为2014年在一线依然是一个很好的购房时机。我认为房价会有波动，那么说如果说不是刚需，宁可稍微等等。

　　叶檀：我已经听下来了，反正他是最悲观的。蔡老师你不觉得有人针对你在说话吗？

　　杨红旭：没有。我是针对市场。

　　蔡为民：那我必须表达一下我不同的看法。2011年1月中央宣布，直辖市、计划单列市、省会城市限购。而我们刚刚讲的这些三四线城市都不属于限购范围，换言之几乎是70个大中城市之外都没有限购。那你就到未限购城市去买，所谓的三四线城市去买，那就导致揠苗助长的现象在三四线城市大量存在。

　　2011年开年第一件大事就是限购令的出台和适用城市的推广。从1月份出台开始，限购带来的影响就在不断升级，对于被限购的一二线城市来说就是房价升温的急刹车，对于不被限购的三线城市而言，就是另一轮炒热的开始。

　　根据国家统计局公布的每月70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据，3月份，北京环比没有变动，上海环比增加了0.2%，然而作为三线城市的丹东和金华环比却增长了0.8%。同比部分，北京上涨了4.9%，上海仅上涨了1.7%，而丹东以15.4%遥遥领先于其他69个城市，笑傲群雄。此后数月的情况基本相同，只是幅度在逐渐缩小，但是疯狂之势已是令人刮目相看。

　　以三线城市中屡屡上榜的辽宁丹东为例，有媒体2011年7月时报道称，丹东的住房最高报价已达到1万元/平方米，新城区的房价最高也已达到八九千，两个城区房屋均价在4000元左右浮动。然而一年前，丹东市内房屋平均价格仅为3243元。并且多家丹东中介公司表示，来买房的大多数都是外地购房团，有次来了一群浙江人，一次性买了200多套房，每个人买了三四套。

　　叶檀：蔡老师其实说到现在，他已经在盯着你在说，说三四线城市你以为房价涨啊，其实未必，都是那时候政策调控出来的，人家没办法。到底是一线城市好呢，还是三四线城市好？我们待会回来继续探讨。

　　第二节：

　　叶檀：欢迎回来。我们继续说三四线城市，蔡老师你刚才说三四线城市本来不应该那么贵，完全是拔苗助长，继续说。

　　蔡为民：对，因为原本没有这么大的需求。原本说当地的房价是由当地人决定的，因为没有外地人去炒作它。可是我们发觉到了2011年1月，这些城市没有限购的原因，导致大量的非自用性需求、投资投机性需求蜂拥进入到三四线、五六线城市去了。原本瞬间的需求跟大量供给可以对接得上，可是供给一旦进入到轨道，它会逐年在完成，因为它有个新建过程。可是需求却可能瞬间就停止了，尤其是现在，你说还有多少人会到鄂尔多斯这样城市去买房子呢？

　　叶檀：三四线城市蔡老师觉得已经透支了，那时候就是因为政策透支了，这个两位怎么看？

　　杨红旭：全国的地级市有289个，也就是说是大部分的地级市是没有那么多人去投资房产，除了鄂尔多斯和温州少数地区之外的话，很多的三线四线它自己的楼市有自己的规律，就是土地不稀缺，供给量比较大。但是因为需求是比较平稳的，这样就导致它的价格涨幅比较小。但是你不能说这城市的话就是有泡沫很大，以后要崩盘。其实我认为它们的房价水平并不是很高，没有透支过，没有爆炒过，也很难说它以后会产生大泡沫，进行崩盘。所以说你过分看空三线四线的城市的楼市形态，我认为的话是不可取的。

　　叶檀：两位先生已经产生严重的分歧了。

　　蔡为民：那我补充一下。刚刚我们老杨说我在讲故事，我不是在讲故事，我在讲事实。这是第一点。

　　叶檀：他说你忽悠。

　　蔡为民：对，所以他认为我忽悠嘛。事实上我没有忽悠，因为他如果认为我忽悠，他羞辱的不是我，他把所有的大开发商全羞辱完了，对不对？因为我们看到包括以恒大为代表，一直以来都是在三四线占地为王的。但是我们看得到的摆在眼前的事实，斥资大量的资金在北京上海不惜代价抢购地王。他傻了吗？许家印脑袋灌水了吗？没有嘛。

　　2013年恒大可谓是霸气测漏的一年，先是足球队夺冠，而后强势推出恒大冰泉新产品，在主业地产生意上面也是有了新的动向。恒大集团高层在2013年半年报发布会上提出了“112”战略，其中重点提出项目要向一二线城市适度倾斜。之前恒大地产一直都是在广东、福州、天津等地拿地，夺地王，占地盘。到了年底终于也耐不住寂寞，向一二线城市大举进军了。

　　2013年11月21日下午，恒大以51.35亿元拿下了北京朝阳区东坝南区的几块地，一举击败了包括中海、中粮、远洋、保利首开等强力对手，刷新了北京2013年的地王纪录。

　　然而恒大的土豪之路并没有止步，12月4日，恒大在上海土地市场豪掷41.76亿元，独吞了当天推出的全部四块土地，这是恒大首次在上海通过招拍挂方式拿地，一拿就来了一个独吞。回头又马不停蹄地在南京创了个新高，55.1亿元拿了两块地。

　　这么一算，恒大老板许家印已经花了148.21亿元买地了，这钱难道就真的这么不值钱了？ 

　　蔡为民：他为什么愿意这么做？我相信他的研究团队肯定比易居大。

　　叶檀：这个不能这么说。

　　杨红旭：首先易居和恒大本来就是一个战略合作伙伴。

　　叶檀：那你怎么还说你老板不好？

　　蔡为民：显然他没有接受你们的意见。

　　杨红旭：但是说我从来不说哪个开发商好，哪个开发商差。开发商的老板也好，开发商的团队也好，他的决策要经过市场检验。你不能拿目前的行动和决策就评判某个老板很牛逼。

　　叶檀：就是恒大现在买地，你觉得现在在一二线城市高价拿地是错的？

　　蔡为民：是不智之举。来告诉大家。

　　杨红旭：这个判断，我现在不能去做这样判断，因为这个事情很复杂。

　　宋会雍：其实也没有那么复杂。

　　叶檀：来，宋先生，你来跟我们好好讲解讲解。

　　宋会雍：因为我是这么来判断的。我们讲三四线的时候，其实你会发现它并不是全国铺开来，所有的三四线都是一个样子。不是的。它主要是一些热点型的城市，比如说一些旅游景点性的城市，比如像三亚。

　　叶檀：我发觉现在你们三个已经互相攻击了是吧？

　　宋会雍：像营口等等。那么这种它就会吸引很多的这种投资客群拥过去。这个其实也看得到很多，还有就是什么？就是在核心城市外围的这样一些地方。它们会直接导入这些核心城市的一些投资客群直接过去。这些地方的房子你可以数一数，基本上，最高的能到百分之八九十，都是这些核心城市里面出来的客户买掉的。那么但是你说我们再远一点，比如说你跑到安徽去看，到那些地方你再去看，发现没有客户了，它就是本地客户来买。你说你们城市之间会不会有流转呢？

　　叶檀：或者是下面的县去买地级市的房子。

　　宋会雍：对。就是两类。下面的农民他进行城市化，入城、孩子上学等等，这样一种买的方式。还一个就是他城市里面自己有改善的需求。还有另外一种是什么呢？他们自己有个，我不仅仅是买了我来自己用，而且我是作为我自己社会地位、社会形象的一种要素来存在的。

　　杨红旭：你就是土豪圈子。但是土豪圈子的话也比较小。土豪就说是买几栋房子，但是你要知道这种土豪的话在一个城市当中，一般的话不会超过5%，比例非常小。所以说他不是很多，而只是一小撮。

　　蔡为民：这是以偏概全。

　　叶檀：比例是多少？

　　宋会雍：比例是不会太高，基本上是在10%到5%这个范围里面。

　　叶檀：你看才5%嘛。

　　宋会雍：但是这部分人却是房价的一个标杆，一个指引点。他能够把这个房价从预期当中，比如说我们一开始只能接受三千到五千的这样一个房价，后来出来一个八千的，他进去了，一看住满了，好，整个全社会的房价的走高的预期就开始跟着抬上去了。

　　叶檀：说到现在，你看看我们说三四线城市，其实说到投资者的带动效应，那其实是一个土豪圈子。土豪圈子的量不大的，但是我们说到土豪能量很大，土豪对于三四线的城市到底有多大的带动作用？我们第三节回来继续探讨。

　　第三节：

　　叶檀：欢迎回来。刚才我们谈到土豪对于三四线城市的拉动作用，有人说很大，有人说不大，我们再来听听宋先生的土豪经济学。

　　宋会雍：土豪他能囤积的是城市当中最好的房子，但是他的社会带动在于，一些中等的土豪或者说在这个圈中是小土豪，更小一点的级别的，他囤积的不是最顶级的，他囤积的是比那再低档次的这种房子。

　　蔡为民：现在从大中小土豪到土鳖都有三四套房，那么接下来他还要再买吗？三四线城市现在靠谁来支撑？

　　叶檀：农民可以吗？进城的农民可以支撑吗？

　　宋会雍：我认为现在是完全不可能存在这个情况的。

　　蔡为民：所以那更惨了。那怎么办呢？叶檀在帮你解套，你又说不可能这怎么办呢？

　　宋会雍：不是，我没有直接解答说三四线城市行还是不行，我的结论其实推演完了之后，我认为三四线城市不行了。

　　叶檀：有一点，一二线城市，如果我是刚需的要不要买？如果我是作为一个具有一定投资性意图的家庭，他应不应该买？

　　宋会雍：我认为如果说在一二线城市的话，刚需应该讲不管是一二线还是三四线，只要自己需要，你等不起了，你都应该买，这个是没得选择的，所以你才被叫做刚需。那么应该说，一二线城市现在跟三线城市分化越来越明显，一二线城市在房价方面表现得越加的稳固。短期内，如果是排除政策因素，如果政策因素，比如说房产税哪天扔出来，这个就很危险。所以说如果单就当下市场的发展局面的话，应该是在2014年一二线的城市应该是在房价上不会有什么问题。所以说一些投资性的群体，我认为至少在短期两到三年当中，你是还可以去考虑去买。但是一定要在买的过程中是有一定的选择了。说实话我们也做过一定的研究，其实发现即便像上海这个城市也不是所有的各个地方的涨幅是完全的一致。你要说像之前一样的我满地撒豆，这种做法我们认为就风险比较大了。有的区域可能撒上去之后，过上两三年，它都涨不了多少。

　　叶檀：不是所有的地儿都涨，有的地方涨得特厉害，有的地方还不够你交费的。那蔡老师、杨老师，你们两位观点有什么区别吗？

　　蔡为民：上海的房地产经得起最严厉的调控。房价已经跟人一样了对吧？有燕瘦环肥、有高矮胖瘦、有男女老幼，过去可能是大家都一样，现在开始要细分了。

　　叶檀：蔡老师说得很好，来，杨老师。

　　杨红旭：房地产的话关注两个方面，第一个的话是区域差异，一线二线三线东部西部的话差异确实是比较大。第二的话关注就说是周期性波动，像四季一样，春夏秋冬，它有冷有热，它是交替进行的。交替进行的话就包含了所有的区域。我的判断的话就说是，三四线因为它的波幅比较小，所以说你可以相对放心的去买。但是一线二线，它2013年涨幅很大，火山爆发之后的话它还有停歇期，所以说2014年的话就是一个火山爆发之后的余温尚在的一个区间。假如说你现在在上海买房子，不见得在2014年底的时候你买的房子会出现15%到20%的涨幅，我没有这么乐观。我不认为的话你现在买一幢楼，到年底的时候你发现的话涨20%。

　　叶檀：您觉得会涨多少？

　　杨红旭：我认为能够涨5%到10%都不错了。所以说自住刚需的话，我跟宋先生一样，该买的话你要买。因为啥呢？这只是短周期波动，长期会看好。我看十年八年，我认为的话还有八年十年呢，它既然不会崩的话，你自住情况你正常买。但是你作为投资者投机者的话，现在你就要谨慎了，你不应该在一线，包括上海，这么盲目乐观了。因为一年之后、两年之后，你再验证你目前买的这个点是不是说是能够再升30%升50%。因为我们知道在2011年初的时候买房，你到了年底的时候就会发现，上海的房子也有跌的。

　　叶檀：三位的观点我们已经非常清楚了，一二线城市没有达成共识，三四线城市还是没有达成共识。唯一达成共识的是长期来看会涨对不对？然后你如果是刚需的话，什么时候都应该买，反正你也等不起，你就买吧。但是作为一个趋势投资者，你如果现在想买，三位的观点相差就多了。杨老师说三四线城市比较扛跌，然后蔡老师说一二线城市最好，尤其上海，他太爱上海了，他说上海最好。那么宋先生说上海也不是全好，刚才他说嘉定新村还被砸了，就是上海也要分区域，不是所有的区域都好。所以事实上不同的城市不同的楼盘现在分化是非常厉害的，你如果是一个安全型的投资者的话，其实还是在核心城市的核心区域是最安全的，我想这一点诸位都不会有什么疑义。诸位有分歧的就是说洼地在哪里？有可能现在三四线城市就是洼地，有可能现在一二线城市，你不要看它高，它还是洼地。你过个10年来看，它说不定涨了100%、 200%都有可能。这种天上掉下来的财，我们先不去管它，我们先说安全性。安全性有可能还是核心城市，三四线城市其实也有核心城市，核心城市的核心区域。至于刚才的最后的争论，我们等到特别节目的下集继续奉献给大家。

　　《马年楼市去哪儿》（下集）

　　第一节：2014楼市投资“去哪儿”

　　尽管上海、北京两地的房价高高在上，也有不少价廉物美的二线城市开始走俏。根据国家统计局的数据显示，二线城市中厦门（16.9%）、南京（15.6%）、福州（13.3%）、沈阳（13.2%）同比涨幅靠前。其中厦门全年同比涨幅更是超过杭州、南京等强二线城市。根据克而瑞研究中心发布的报告，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也将在10%以上。

　　叶檀：2014年如果投资，在哪儿买？

　　宋会雍：在上海的话，我觉得有些地方还是值得去看的，因为在2014年，除了说自贸区，它还有一点点余量在放，那么还有一些比如说像迪斯尼，迪斯尼要开园的嘛，另外它整个区域当中的一个功能规划区，现在在放大向周康那边去延展，所以说这个地方，我认为也有一些机会，它会有一部分产业包括一些住宅，包括等等的一些市政的配套，还要再往这方面去铺，因此这个我认为是可以值得去关注的。那么还有一些老的，比如说像大虹桥等等，我至少看来，因为这个概念实在是炒得太有点久了，那么它的实际上发展的过程中，可能还不能说很快的达到大家的预期，所以我觉得这种概念

　　蔡为民：那么如果我们把它的投资获利增值、生活便利、还有它后续可能提供的生活质感的话，我会认为浦西静安区，浦东的陆家嘴 前滩，是最优先考虑的区域。

　　叶檀：蔡老师是个绅士了，他说上海静安区，最好是传统的法租界，有梧桐树有文化，我买个小别墅住在那儿，小花园洋房，那一定涨对不对，那杨老师呢？

　　杨红旭：假如我有一笔钱，我不会倾向于投资房地产，假如一定让我做个选择，那么说是在房地产的领域当中的话，我可能会关注一些租金收益率比较高的，不一定是住宅，可能是非住宅类的。然后城市的话，不一定非要是一线城市，可能某些供求关系比较好的二线城市，我认为是可以选择的，那可能要看看租金收益率，这样一个核心指标，因为在市场不好的时候或者说企稳的时候，租金回报率一定是一个最核心的指标。

　　叶檀：所以杨老师这下子比较学术，给我们的观察也是比较的明确，租金回报率，因为他的前提是市场不是太好，所以这个时候租金回报率的作用就凸显出来了，如果没有租金回报率，说明谁也不买了，然后就下去了，谁也不租了那价格就下去了。那么刚才其实三位争论得非常激烈，有一个问题，我相信杨跟蔡两位老师不会争论了，未来中国房地产会不会出现一个崩盘的现象？很多人说必有一崩，有的人已经连说了好几年了，没有崩，但他说我只不过说得太早而已，半夜鸡叫 但一定会崩，5年之内 10年之内 ，三位怎么看？

　　杨红旭：未来5年的话，中国楼市不会崩盘，那么说长的话8年甚至10年，中国楼市它不是一个大泡沫，它也不会类似像国外一样会崩盘。崩盘的标准是什么呢？要持续下跌，不是跌半年一年，而是要跌至少是两到三年，然后它跌幅它不是说像嘉定新城一样，在某个时间段之内，一个月之内的话跌了，个别楼盘跌了30%，而是整个楼市它要跌30%及以上，是整个楼市，它不是个案，也不是个别板块，所以说这个是我的崩盘标准，所以说未来10年之内绝对看不到。

　　叶檀：这个时候我发觉杨先生比较乐观了

　　杨红旭：我是长期乐观，短期的话谨慎

　　叶檀：短期很谨慎，他说反正不会崩，但会涨吗？

　　杨红旭：会涨，因为不崩的话一定会涨的

　　叶檀：所以久盘必跌，它要涨的话，它就不能盘，在那儿价格盘来盘去的就会跌，对不对蔡老师？

　　蔡为民：我我用两个极端的判断来说明我对这件事情的一个看法。上海我一直在去年下半年7月开始，我就做了一个判断了，4年内上海的房价会翻一番，那换言之一年翻25%，用这样的一个数字来检验第一年的话，第一年刚过半，因为到今年的6月底才算是一年，那我们已经涨了百分之二十几了，所以今年我这个判断一定可以实现。至于第二年第三年第四年还不知道。

　　杨红旭：第二年就肯定不会实现，我跟你说第二年就肯定不会实现。

　　叶檀：你们现在可以打个赌

　　杨红旭：因为从2013下半年到2014上半年，第一年度是吧，涨20%可能已经实现了，但是2014年下半年到2015年上半年，你绝对不会再涨20%

　　叶檀：两位你们有没有抵押金放在我这儿，我给你们做证人，一块钱的赌注，我们记住了两位做了赌局了，在我们这儿节目郑重的下了赌局，蔡老师是认为未来4年，上海房价翻番，杨老师是2014年就不怎么样了，2015年就不要说了对不对，所以房价是绝对不可能翻番的对吧，2014下半年到2015上半年，这一年度难以实现你所谓的20%。

　　杨红旭：其它我不赌，我就赌短周期

　　蔡为民：但他忽略掉一点，我们这会截长补短的对吧，因为上半年我们已经超额了，因为如果你用半年来看是12.5%，但事实上已经超过了，所以它就补到下半年

　　叶檀：其实他已经改变赌局了，他现在赌的是2014年到2015年的赌局了，那么2014到2015年的话会不会涨，20%的话您认为能涨吗？您愿意打这个赌吗？

　　蔡为民：20%我认为是没有问题的

　　叶檀：您认为还是可以涨20%的，其实还是对于上海相对来说比较乐观，杨老师觉得肯定不行，那么宋老师附议谁？他们两个之间

　　宋会雍：我认为的话，可能偏向杨老师这边多一些，因为我的判断是这样的，就是在整个2014年的上半年，它会一个惯性的维持，但是它这个力度会逐渐的去减弱，所以说到了2014年的后半段，我认为它就开始出现有疲软的迹象出来了，那么你从2014年的年中开始算到2015年年中，我认为这个地方能够走平稳得住就不错

　　叶檀：蔡老师您落单了，一年半之后我们能检验，这个东西我想时间也不是太长，那这个一块钱就给我，待会我拿着了，我们第一节结束，待会第二节继续探讨。

　　第二节：谈虎色变的“鬼城”

　　然而，就在一二线城市的楼市交易火爆的同时，中国房地产的““鬼城”危机正在三四线城市蔓延。说到鬼城，最出名的莫过于鄂尔多斯，鄂尔多斯的高楼鳞次栉比，成片的住宅区却人烟稀少，甚至有媒体报道称鄂尔多斯的房价已从两万跌到了三千。曾经房地产火热的温州也步鄂尔多斯后尘，据相关统计称已经连跌23个月，因深陷楼市泥潭而跳楼、破产、跑路的新闻也是屡见不鲜。从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口，媒体爆出的三、四线城市楼市“鬼城”“睡城”、“空城”一个接着一个，蔓延的速度令人惊心。社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2013-2014)》中预测， 2014年的楼市恐怕会出现更多的鬼城。

　　叶檀：刚才其实蔡老师，他对于长期的是比较悲观的，您觉得起码有50座的鬼城，而且是在三四线城市里头，从长期来看，您既然认为2014年就会出现50座鬼城，我们假设10年，因为差不多20年的一个周期，会不会出现500多座鬼城？然后会不会出现一个崩盘？

　　蔡为民：鬼城可能是指某一个区域，它不是说整个城市全都是闹鬼，它可能一个片区是荒无人烟，房子盖在那里，就如同我们讲的，鄂尔多斯的康巴什，康巴什也就是一个小地方，但那里面可能盖着五千套房子 一万套房子，都是没有人烟的 

　　叶檀：在您的概念里头不是这座城市没有人，而这个城市有一些片区没有人，那么照您这么说的话，像现在天津滨海那边，那些地方也是鬼城了

　　蔡为民：那肯定是鬼城了，因为它没有什么人

　　叶檀：他定义很宽泛，

　　宋会雍：上海的话，你像临港那些地方现在也叫鬼城

　　蔡为民：不，这个不一样，它那边没有人，但是它有人去，是有人的，只是没有人而已，有人买的已经有主了，我讲的是没人的，是无主孤魂，这才叫鬼城。1000套以上的小区，无主孤魂为多，卖不掉，半拉子工程，那就是鬼城。

　　杨红旭：你说2014年出现50个鬼城，这个我也不认可。鄂尔多斯的康巴什新城，它为什么成为鬼城呢？因为鄂尔多斯整个城市人口的话是不足100万市区的，但是康巴什新城的话建在建离主城区东胜区有30公里的地方，它完全已经脱离了关系了。但是在中国的话，大部分新城地级市的，它一般不会超过30公里，这样一个非常遥远的距离，它只要是贴着主城区边上的，它不会成为空城鬼城。但即便是2014年入住率不是很高，但是3年之后 5年之后，就像郑东新区一样，入住率马上提升，所以说你不能说现在空置率高，那10年之后空置率一样高，新城的话有个过程。

　　叶檀：我们暂且打住，除非现在已经证明50座鬼城，要不然这个赌注是在2014年发生的，宋先生，我们看到了一个悲观的 一个乐观的，其实从长远来看，刚好跟短期的判断相反，那么您是怎么看？您认为未来10年会出现一个崩盘？

　　宋会雍：如果把时间段放到10年这么一个距离的话，出现崩盘房价跳水这样一个景象的话，它的概率就会非常的高。我们在一些城市当中，我们发现供应量是很旺盛的在推出，但是我们在需求层面说，那人从哪儿来，它发现现在能买房的基本都已经买掉了，现在就等着下面的乡镇那些富裕的农民来入城了，但是我们说现在两亿多的农民，那么能够有能力在城市当中落脚的比例实在是太低。那么我们也知道他们从事的职业，这个水平线在那儿放着，三四千块钱是个主流，这种情况下你让他去买个五六十万的房子，这是基本上是很难去支撑的。而且还有一个问题是什么呢，我们农民他是有一个土地拴在身上的，你的户籍跟你的土地是挂一块的，你不能把它给卖掉。那么现在我们有一个纠缠，他没钱能不能把这个地让他卖掉了去换成房子，我户籍就直接迁走了，这个卖掉换钱，现在也没打开这个缺口，所以说购买力不足。就是说入城，我们说是一个很美好的，画的很好的一个饼，来享受现代文明城市生活，但是说我没钱享受它，一到了城市里面，我的收入稳定性受到了质疑，我买房子先落脚，这个问题也受到了质疑，所以说这就会存在潜在的一些供应量，在未来未必能够得到很充分的消化，这是一个潜在的问题。

　　叶檀：所以我们看到了画饼不能充饥，那么我们看到了两位的观点。现在这个阵营很乱，两位的观点相似，说未来10年房价必有一跌，甚至是有一崩，这个市场风险很大。杨老师是个短期的悲观主义者，他长期他很乐观，他觉得没问题。

　　杨红旭：我也不悲观，短期的话谨慎，短期波动的话，它不是大跌，但是长期不会崩，至少5年看不到，10年的话，我只能说是可能性小。

　　叶檀：好 那么我们看到了，其实诸位观众大家自己来做判断，那么第二节其实到现在为止，我们探讨的都是市场市，你到底该怎么投资，第三节我们要探讨一个话题。其实2014年我们最关心的是两个政策，第一 房产税会出台吗？第二 为什么现在的房贷利率就没有优惠利率了，房贷那么紧张？第三节回来我们继续探讨。

　　第三节：“温水煮青蛙式”的房地产政策

　　叶檀：第三节我们其实要问一个问题，为什么现在收紧房贷，收紧房贷有用吗？给我们一个答案

　　宋会雍：这些房贷从目前随着金融改革的深入，在银行看来的话，它的这个吸引力已经逐渐在减弱，虽然它是一个很安全的，但是它的回报率太低，所以说在未来的话，在整个银行的这个信贷结构当中，房贷有可能会被边缘化，就是能放给你的会越来越少，要么你来申请也可以，但是利率一定要提高。

　　叶檀：那刚需买房子的怎么办？

　　宋会雍：刚需我认为的话，他会面临跟之前完全不同的境况，此前的时候是有补贴 有优惠，现在讲可能这已经没有了

　　叶檀：蔡老师同意吗？

　　蔡为民：我基本同意这样的一个判断，我认为现在的这个房贷的政策，目前的做法是非常非常高明的。刚刚宋先生也有特别提到像花桥 昆山，它不限购 但是限贷，你要来买这边的房子的屋主基本上都不是第一套了，所以你要拿出七成的首付，拿不出来怎么办，那就想办法用各种方式，基金能不能处理掉，结论是他很可能进不了这个市场，但是他不是自愿退出这个市场。如果你用政策的方式用其它的方式，你打压到让买家自动退场了，那么这个时候大家的信心就要崩盘了。

　　叶檀：温水煮青蛙，煮到熟了，你自己还觉得很舒服，等到你醒过来，你也醒不过来了，房贷会收紧这个是现实对房地产市场影响呢？

　　杨红旭：房贷流动性只要收紧，它对房地产的话是一个负面影响。但是因为我说了，下半年的话因为它已经紧了，所以说这个紧的话会延续到2014年，所以说2014年的话即便紧，可能也超不过2013年四季度这样一个房贷的紧的程度。

　　上海、重庆两地试点开征房产税至今整整三年，房产税在上海、重庆先行先试满三年，试点效果争议不断，网友调侃房产税既非降价“利器”，也不是摆脱土地财政的“神器”。房产税的收入与动辄几十亿元或者百亿元的大体量土地出让金相比，对地方政府来说只是个零头而已。

　　开征的3年间，房产税试点扩围的声音不绝于耳，不过，始终缺少下文。沉寂了些许时日的房产税扩围，因为十八届三中全会的《决定》又“活跃”起来。《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，让房地产税改革再次成为业内关注的焦点。广州、深圳成为“房产税”开征预测的两大热门。房产税扩大试点的“靴子”何时才能真正落地？

　　叶檀：2014年房产税真的会出来吗？我们说狼来了 ，叫了那么多年

　　宋会雍：我觉得房产税今年只是提了一个提法，就说房产税法，那么是成为2014年的一个工作任务。但是房产税在此前的时候，北京 上海，理论上我们认为它试点的结论应该是不成功的，就是它并没有解决几个问题。第一 比如说你对市场的调控产生很明显的一个影响，这个没有；第二个就是说，你给政府带来了很高的税收方面的回报也没有，因此这个试点的工作，我认为应该是重新选点展开。

　　叶檀：两位先生怎么看？

　　蔡为民：我认为2014年的房产税试点的城市理论上应该要有所增加的，因为长期以来就是上海重庆，那么上海是最有条件去做这件事情的，因为房产税确实会抑制消费者购买房屋的冲动，这个是跑不掉的。但是我们也可以看到上海的房产税是一个非常不完整的，甚至于是有非常多漏洞的房产税，理论上我们讲什么叫房产税，有房产要课税叫房产税，那么上海已经试点了相当长的时间了，的确如同刚刚宋先生所提到的，现在收到的钱很少，但是少也几十亿，我记得好像五六十亿吧，那是把商业都算进去了，仅仅住宅的话大概就是一到两亿，不论如何它总是个钱，从政府的角度来讲，它不愿意现在去大范围的课征，因为它卖地都来不及了，刚刚也提到了，上海卖了2200多亿，你就收好了，就当作5亿好了，5亿跟2200亿没得比。但是它其实在我看来，这是更加明显典型的温水煮青蛙，因为土地是一定是越卖越少，房屋一定是越盖越多，所以政府收税的手肯定有一天要把从土地转移到房屋，迟早的事情，但是不是现在。我甚至于认为10年内，全国大范围实施房产税的几率几乎是零的，最多就是试点，但是我相信试点的城市在10年的过程当中会逐步增加，上海这样的城市，我也相信它会扩围。

　　叶檀：杨先生 来

　　杨红旭：方向非常明确，节奏存在变数。方向明确的话，这个是推动房地产税立法和改革，这个房地产税它不是单指房产税的，它是一个税收体系，就是中国的话很多的税都是国务院暂行条例，以后的话要有国务院暂行条例的话升级成人大立法，这是一个体系的问题，房产税当然的话是重点之一。它的改革方向的话就是说，房地产税收体系当中的话是有增有减，就说是减少开发和交易环节的税种和税赋，那么说增加持有环节，增加的话就是一个房产税，但是这里面需要立法，立法的话今年国务院法制办的话，会进行起早相关的一些草案，但是需要经过人大审批，人大审批这个流程就会比较长甚至还要向全社会征求所谓的意见，这样的话，我认为3年之内出台这样一个立法的可能性是比较小。3到5年的话可能性是比较大的，但是立法之前，不阻碍改革，就是扩大试点范围，我也觉得2014年推出第二批城市的可能性还是比较大的。

　　叶檀：其实现在大家发现没有，就是推出来的政策都是温水煮青蛙的政策，你表面上看来我不痛苦，但是事实上长期的影响很深远，比如说收紧房贷了，你表面上看起来没什么，但是买房的人一定是真金白银拿出来。第二个 我们说房产税，三位观点不尽相同，如果我们等到立法出台确实要3年左右的时间，但是不妨碍它试点，当它试点一批一批出来的时候，你会发现有一天，10年之后它不卖地了，它收房产税了，这一天会到来的，温水煮青蛙，所以大家现在在投资的时候，要做好10年之后的预期，10年之后有可能地方政府房产税变成一个非常重要的税种了，住宅税再也不是两亿了，有可能征的是500亿，所以到那样的时候，你想想看你能不能承受，这个是最重要的。