年度“黑马”泰禾钢丝绳上起舞

　　【地产中国网.独家盘点】对于很多房地产企业而言，2013年是盆满钵满的一年，蛇尾的年关也倍感轻松。但对于一些资金紧张、债务压身的公司来说，年底之前却正是上门催债的集中期，需要支付各种款项，应对各类债主，着实压力不小。对于在拉得如钢丝绳般细长的杠杆上起舞，稍微一个失误就可能会导致多米诺骨牌倒塌的泰禾来说，不由得让人捏着一把汗。

　　所幸，在这个距离除夕夜只剩不到两周时间、还在上班的人们都已经在考虑采购年货打点行囊的当口，泰禾集团老板黄其森终于可以舒口气了：214年1月19日，泰禾在北京孙河区域豪掷重金下的赌注--北京院子项目拿到了预售许可证。

　　妥协的售价

　　回顾2013年6月龙湖双珑原著以10万元/平米最高拟售均价获批预售证，紧接着7月23日中粮以5.2万元/平米楼面地价拿到孙河地王后，泰禾集团总裁助理沈力男曾表示，龙湖项目的获批售价让开发商看到了其中的利润空间，泰禾地块显然已实现土地升值， 中粮地块也仍然物有所值。此后，原“大龙地王”地块重新挂出，沈力男还预计将会刷新中粮地块单价记录，言辞间不乏得意。

　　此后的8月8日，泰禾借着中粮地王的余温，火速举办了北京院子的产品发布会。黄其森在发布会上宣布，出于高周转的需要和区域目前价格水平的考量，泰禾北京院子将不会按照中粮孙河地块去定价，并且出于规避政策及市场风险的考虑，泰禾对开发模式也做出了重大调整，旗下项目90%以上均采用高周转模式，一个项目在拿地之后最多七到八个月之内必须开盘销售。

　　之后，坊间就不停地传出北京院子即将开盘的消息。此时的泰禾信心爆棚，摩拳擦掌地等着在北京市场上出人头地。

　　遗憾的是，四处借债的泰禾翘首等待预售证获批，能够快速回笼资金，补充兵粮弹药，但等来的却是一个晴天霹雳--4万元以上项目不批的“限价令”。

　　当时，2013年北京房地产市场成交和价格一片火爆，许多开发商纷纷变相搞捆绑销售，已经拿到预售证的也捂盘惜售舍不得卖，没有拿到证的更是找各种理由想晚点审批下来。在这样的局面下，着急拿证的北京院子却只能在落寞的“打酱油”中度过，眼巴巴地看着别的项目爱拿不拿，拿了大卖或捂着不卖。

　　眼看北京院子短期内没戏了，泰禾只能努力想别的办法。2013年12月27日，终于传来了好消息，泰禾在通州台湖的1号街区项目预售证获批，第二天开盘后，773套房源日光，进账14亿元。此时距离泰禾拿下台湖地块历时8个月。

　　一位业内人士在1月19日北京院子预售证获批后推测，北京院子还是被“限价”了，“他们的目标应该不止这个价格”，应该是开发商为取得预售证，在价格方面有所妥协。他说，相比隔壁的龙湖·双珑原著，北京院子的楼面价高出约9000元/平米，但获批的拟售均价仅在63152元/平米到87345元/平米之间，而龙湖项目获批的最高售价则在10万元/平米左右。

　　按照北京市住建委所披露的信息，北京院子除1万多平的1号楼地下车库可售面积之外，共批出25个楼栋274套住宅，总计67264.98平米可售房源。记者根据每座楼栋的拟售均价乘以获准销售面积计算得到，该批房源总货值约51.55亿元，据悉，泰禾北京院子一期共280套房源，其中未审批的是6套楼王项目，每套面积在1000平米以上。即便按照上述房源约7.66万元/平米的均价，这6套楼王至少还能给泰禾带来约5亿元的销售额。这早已超过黄其森对于该项目总货值至少 50亿元的预期。

　　不过，10万元对于孙河区域来说，暂时还只是一个丰满的理想，龙湖项目虽然获批以这一价格销售，但获批后开盘的实际销售价格却仅约6万元/平方米。所以，黄其森说泰禾不会参考中粮项目去定价，但却不得不面对龙湖项目这个已经先行一步的竞争对手的出价。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，开发商如果想慢慢卖个高价，就不会一下子拿这么多去审批，泰禾北京院子一次性批了90%的房源，正是其继续高周转策略的印证。

　　赌出来的运气

　　2013年的房地产市场，不少“黑马”横刀出世，而其中最凶猛的一匹“黑马”，当属福建起家的泰禾集团。在卧虎藏龙的北京等一线城市房地产市场，泰禾本来是一介无名小卒，但自从2013年上半年接连打败万科、绿地、保利、龙湖、融创、首开等数个比它重好几个数量级的对手，在北京孙河、台湖、石景山几个热点区域一举拿下4幅高价地块，甚至创下“地王”记录，泰禾便一鸣惊人，始终没有远离过舆论的漩涡中心。

　　2013年，泰禾集团的销售额为168亿元，同比增长近7成。光看到这个数字，人们也许会说，真行！但是，下面还有更狠的：2013年，泰禾集团拿地总金额超过195亿元，同比增幅超过5倍。

　　“他们举牌时看起来没有底线”，这是和泰禾同台竞拍过的一些同行的评论。

　　2014年1月21日，泰禾集团披露业绩预增公告，称2013年度预计实现净利润约7.1亿元-7.4亿元，同比增长约106.21%至114.92%，适时地展现了其显赫的业绩。

　　不过，公众更为关心的现金流和负债问题，却无法体现在简要的临时公告中。最新的有关泰禾集团财务状况数据，是来自其2013年三季度的业绩报告，其当时的资产负债率为81.9%，净资产负债率高达804.5%；实际对外担保总额172亿元，占公司最近一期经审计净资产的764.27%；股权已几乎全部被质押用以融资。

　　这样的局面不能不让人回忆起彼时的顺驰和绿城。

　　激进的拿地和扩张举动是一把双刃剑，对于野心勃勃、一心想后来居上的中小房企而言，既是最好的营销手段，也是风险的青萍之末。

　　截止到目前，泰禾的运气似乎还不算太坏，虽然频频涉险，但总能在关键时刻扭转乾坤--例如，在孙河地块上刷新了区域单价“地王”记录后，又闯进来个“接盘男”中粮，把轿子抬得更高，不但刷新了泰禾创下的区域“地王”记录，还刷新了北京单价地王记录；又如，其重仓的北京院子即将入市时被4万元限价令卡住了脖子，却在年关之际得以放行。

　　即便如此，它的运气能否一如既往地保持下去？绿城在2008年的那轮调控中侥幸活了下来，却没有吸取教训，以至于2011年领教了比2008年更为深刻的教训。融创集团董事长孙宏斌曾在反思顺驰的遭遇时说，当你的成功来得太快，并且一而再，再而三地成功的时候，你会渐渐地失去一些在大多数人看来只是常识的判断。

　　泰禾呢？黄其森宣布“为了规避政策和市场风险”，要求90%项目在七八个月之内开盘。没多久，北京楼市就风云突变，放缓了4万元以上项目预售审批进度，使其高周转战略首战失利，这其实已经是送给泰禾的第一次警告。如今虽然侥幸躲过一劫，但上帝会一再眷顾这个赌性十足、桀骜不驯的宠儿吗？2014年的泰禾，还将如它之前所经历的一样走运吗？或许，泰禾应该让命运更多地掌握在自己手里，而不只是寄望于诸葛亮一般呼云唤雨的神力。