万科“小股操盘”模式引管理担忧 “贴牌楼”质量几何？

权益比例下降 能否确保产品质量存疑

　　面对绿地等纷纷抛出的超高额度年内营收目标,作为国内开发商老大的万科为捍卫自身地位,意欲通过扩大合作开发、“小股操盘”的模式,获得更大的市场份额。北京商报记者昨日也从万科集团证实了上述消息,万科方面表示,今年以此为一项新的战略举措进行拓展。

　　前移杠杆支点

　　所谓“小股操盘”,是指开发商合作开发项目时,占有较少股权的一方掌控项目。这种模式的特点在于,可以提高操盘一方的资金利用效率,通过输出品牌和管理,来放大自有资金投资回报率。2013年,万科销售金额为1709.4亿元,同比增长21%,仅超出二号选手绿地不足100亿元,增长率也远低于绿地的53%,由此引发的老大不保言论甚嚣尘上。

　　为此,万科抛出的“小股操盘”意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额,也被外界解读为捍卫市场地位的战略。北京商报记者采访的多位业内人士认为,“小股操盘”符合万科合作开发的方向。由于2013年年报还未公布,从2012年万科的新增项目来看,有60%都是合作项目,其中只有20%的项目万科所占权益低于51%。

　　“同是合作开发,‘小股操盘’和以前等股、大股相比,就像挪动了杠杆的支点,可以用更少资金撬动更多的市场业绩。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,万科这一新战略符合扩张的需要,尤其有利于万科目前涉足商业地产的转型。

　　北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬表示,房地产开发商的收益主要来自三点,一是利润率,即产品的溢价率,一般随行就市;二是资金的周转率,作为万科这样千亿级别的巨头,在此进一步的空间不大;三是自有资金的投资回报率,通过品牌力和管理能力的释放,来获取超额分成,正是未来大房企发展的一个典型方向。

　　如何确保“贴牌楼”不现质量门

　　“小股操盘”听起来很美,也很容易使人联想到万科曾经的“贴牌开发”。早在十年前,万科集团董事长王石就曾提出,房子也要搞贴牌生产。但之后,万科的“贴牌开发”一度遭受到质疑,业内指出,最大的风险来自于整个开发中,万科品牌价值可能遭受的侵蚀。

　　曾有媒体报道,深圳东方尊峪、天琴湾、第五园景台、万科红等多个项目,都是万科收购的现楼,进行简单改造后贴牌更名,然后大幅涨价获利。购房者为了万科的品牌而来,但他们购买的“贴牌楼”却没有达到万科普通项目的品质,入住后遭遇了墙壁开裂、漏水、地板发霉等诸多质量问题。

　　新模式下如何确保产品质量?尽管万科方面就此向北京商报记者表示,采用“小股操盘”后,万科在项目中的权益比例有所降低,但仍由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源,同样也需要符合万科的产品质量标准。不过依然难以消除外界的疑虑。

　　未来管理体系的问题

　　除了质量,在“小股操盘”模式下,利益也重新分配。

　　万科方面也承认,合作双方的分配比例可以根据项目的实际经营情况灵活调整,操盘一方只在项目经营效益好的情况下才能获得更高的收益分配比例。

　　即便如此,并不是每个开发商都能做到“小股操盘”。自近年开发商合作开发常态化后,双方争夺项目控制权的案例层出不穷。融创中国董事长孙宏斌曾经说过,“合作是最麻烦的事,因为你想做主,我也想做主”。

　　郝炬昨日对北京商报记者表示,“小股操盘”是通过品牌和管理反过来整合资源,这对一些各地本地中小房企、区域性国企和纯财务投资公司都有吸引力。这些公司有钱、有地,但缺乏万科那样的开发能力,合作可以提高产品溢价,减少市场风险,因此对他们是合算的。

　　但万科想要采用和推广“小股操盘”,仍有多种难题待解,其中最核心的问题在于如何去设计一个合理的合作机制。“在合作双方等股或大股东操盘时,一切都好说,但反过来小股东操盘就可能有一些局限。怎么设计,既让合作对象觉得风险可控,又不影响操盘方的运营效率,这个比较难以权衡。”郝炬也指出,目前万科的内部管理有退化迹象,要向外输出更多管理团队,在人才和团队培养上,对其是个不小的挑战。

　　北京商报记者 李芊