地产大佬不能用住宅估值来估价

本报记者-飞笛资讯研究员 张晓玲 深圳报道

    销售的增长没有带来股价红利。刚刚披露完毕的“招保万金”四大地产龙头尽管在销售面积、销售金额方面增幅都实现了两位数增长，达到3845亿元。但是2013年至今，A股房地产板块整体大跌20%-30%，龙头万科A、招商地产成为重灾区。

    资金显然在避险，认为传统的周期性行业已经到了景气的极限，而挥之不去的房地产调控魔咒仍存在，房地产税的靴子始终没有落地。

    以住宅开发为主的房地产黄金十年已成过往，房地产的下半场，拼的不再是土地储备和销售溢价，而是多元盈利模式和运营管理能力——这一投资逻辑，在房地产行业的投资者心中，目前显然还未普及，也没有被资本市场认可。

    诸多品牌开发商已经走在前列。保利地产董事长宋广菊指出，房地产行业已进入相关多元化阶段，除了传统的住宅开发，保利地产已经进入商业物业、养老产业和旅游地产等领域，培育新的利润增长点。

    万科收购徽商银行也是年度地产行业的风向标式案例，它表明房地产行业转型的另一方向：延伸上游金融业，通过多元化产业的经营，打包持有物业上市，将其资本化。这是包括万科、万达、保利等在内的一致性路径。

    如果打通金融和资本化通道，房地产业将从目前的重资产经营模式，转型为轻资产的经营路径。

    另外一个方向是深入介入服务，如万科的社区服务领域，基于万科数百个项目和百万业主的社区大数据平台目前正在搭建之中；而保利借助其项目开发进行三位一体的养老服务，也在规划进行；花样年、金地、碧桂园等也均提出社区云服务的概念，向移动互联靠拢，狙击马云的菜鸟网络，在社区服务的“最后一公里”上着力。

    轻资产+社区服务，构成了传统地产商转型的两大方向，也将改变传统房地产业务仅靠“卖房子”赢利的模式，变为销售收入+运营收入+服务佣金的盈利模式，部分地产商将转型为金融互联网服务商、社区服务商。这将催生对房地产个股的价值形成重估。