二级城市商业地产迎新机遇

　　在成都商业地产有“过剩”之嫌的当下，川内二级城市商业地产正在迎来“补涨期”。在消费力同样不输成都的二级城市，“补涨”阶段意味“洼地”红利，“二级城市商业地产更有投资空间，成为行业的共识。”甲写租赁市场活跃度2013年低于2012年

　　高纬环球近日发布了2013年第四季度成都写字楼市场报告。报告显示，位于中央商务区的成都国际金融中心和位于南延线的明宇大厦两栋共153，000平方米的甲级写字楼交付使用。至此，2013年投放市场的写字楼面积总共达到353，942平方米，约为2012年供应量的一半。

　　与此同时，2013年度甲级写字楼净吸纳量达到302，611平方米，略低于2012年水平。其中，东大街和南延线区域写字楼吸纳强劲，二者的净吸纳量之和超过了市场整体净吸纳量的80%。2013年度新增供应中超过70，000平方米的吸纳面积来自于业主自用和企业购买自用。

　　由于年度供应相对较少，加之吸纳量强劲，因此成都甲级写字楼市场总体空置率较2012年第四季度下降了4.6个百分点至33.2%。部分写字楼因为工程进度推迟了交付时间,或将有约40万平方米的甲级写字楼在2014年投放市场，因此成都甲级写字楼市场供应压力依然存在。

　　报告指出，2013年甲级写字楼租赁市场活跃度低于2012年。具体表现在来自实体经济租赁需求下降，外资世界500强企业需求下降以及甲级写字楼中鲜有超过4，000平方米的大面积租赁成交。但金融类企业租赁成交依然活跃，特别是在东大街区域民间金融机构租赁甲级写字楼异常活跃。其次，外资银行也较往年活跃，例如澳新银行、大华银行和恒生银行等外资银行均有租赁成交。南延线也是金融类企业聚集的一个热点区域，例如川财证券、瑞信投资和永诚财险在南延线租赁写字楼面积均超过2，000平方米。

　　总体而言，成都甲级写字楼市场空置率处于较高水平，众多业主降低租金或提供更长的免租期以争取客户，很多情况下免租期长达六个月。尽管写字楼总体品质有了显著提升，但2013年四季度成都甲级写字楼有效净租金同2012年同期相比仍下降了7.0%至每月每平方米145.5元（折合每月每建筑平方米108.7元）。虽然单一业权和分散业权甲级写字楼租金均出现降幅，但分散业权甲级写字楼降幅尤为明显。截至2013年第四季度，单一业权甲级写字楼有效净租金高出分散业权甲级写字楼有效净租金每月每平方米28.1元。

　　新型城镇化进一步规划升级，更借助成绵乐等快铁线路的开通在即，四川二级城市商业地产正在面临新一波发展浪潮，其市场价值和洼地价值正在显现。据四川省商务厅数据显示，除成都外的四川20个市州社会消费品零售总额，已占全省总额的63.2%，“快铁等便捷交通网络正在形成，川内二级城市的购买力正在迅速释放。

　　下一个商业地产蛋糕，属于二级城市。有行业人士指出，“目前，二级城市商业地产正在蓬勃兴起，最具代表性的伊藤洋华堂、家乐福、万象城等大型商城超市选择进军二级市场，就是看好二级城市消费力的最好见证。”

　　仅以成绵乐快铁为例，沿线经过成都、绵阳、德阳、眉山、乐山等五市，GDP占全省51%，“这一带必将形成四川省经济最为发达和最具活力的产业带，尤其对旅游更是利好，每年必将创造千亿产值。”有行业人士评估。“继续看好下一阶段旅游产业给商业地产市场带来的巨大商机，而快铁网络显然是最强力支撑。”作为成绵乐快铁终点站的代表性商业体，金鼎国贸项目负责人如此表示。

　　看好二级城市商机品牌商家纷纷抢驻

　　在成都商业地产有“过剩”之嫌的当下，川内二级城市商业地产正在迎来“补涨期”。在消费力同样不输成都的二级城市，“补涨”阶段意味“洼地”红利，“二级城市商业地产更有投资空间，成为行业的共识。”

　　当下，主要的品牌商家客户，其中不乏奢侈品级别的商家，正在纷纷谋求进驻二级城市。据记者了解，在南充，优玛特、好又多、万达、鸿运来等商户正在落子；在川内重镇绵阳，沃尔玛、万达广场、成都人民商场、好又多、华联超市、人人乐等品牌商户已经或有意进驻。作为知名商超品牌，伊藤洋华堂正努力拓展四川二级城市市场；化妆品顶级品牌兰蔻等也开始为进军二级城市做前期准备；而家乐福除了南充店开业，首家县城门店—射洪子昂广场店也已开业，充分表明对县域经济的看好。

　　代表性商家的积极介入，表明当地商业地产的极大完善。投资高达60亿的绵阳万达广场，以现代商业中心为主，包含高档百货、五星酒店、精品餐饮楼、公寓、住宅等综合业态；世界超市巨头沃尔玛也将在自贡汇东英祥新美商业广场设立沃尔玛大型超市。

　　商业地产逐步升级规模商圈初步成型

　　在川内二级城市，人们注意到住宅开发正在蓬勃开展，商业地产的散乱开发成为明显特点。“在很多二级城市，尽管有良好的旅游人文、生态资源，以及较雄厚的产业基础，却忽略当地人消费观念的培养和满足外地旅游人群的消费能力。与海南三亚相比，四川的旅游城市输在配套上。”长期从事城市规划的李宏直言不讳。

　　随着城市综合体、度假型公寓酒店等新概念物业和新经营模式的冲击，以及许多二级城市的区域特性，其商业地产正在呈现新特点。“在遂宁‘死海’景区，人们更注重亲水休闲的度假商业物业；在峨眉，历史和文化背景，为商业地产的发展提供了个性化发展题材，更以庞大的旅游人群确立稳定的消费基础。”

　　金鼎国贸，作为峨眉山极具文化色彩的巨型商业物业，体量达35万平米，“改变峨眉传统商业模式，项目汇集星级酒店、特色餐饮、温泉泳池、风情客栈、休闲娱乐、精品购物、酒店公寓等于一身的综合性商业，全力提升峨眉山景区的世界级旅游商业服务水平，真正打造“一站式的吃住行、游购娱旅游城市复合体。”项目负责人说。

　　快铁催生旅游发展商业地产迎新机遇

　　物质条件的繁荣和交通的发展，极大拓展人群的活动范围，同时也为商业物流提供必备条件。近年来，川内交通网络的迅猛拓展，这意味着出行旅游变得异常便捷。

　　“我们坚信商业地产的发展前景。在人口和旅游资源相对集中的中西部，旅游商品的规模化发展几乎是空白，且市场缺乏规范化、规模化、功能化和产业化的管理。所以我们就是要专注这个行业，还要做大做强。”京瑞地产董事长滕军告诉记者，“瞄准旅游业，我们已在德阳打造以本土商家、品牌商户为主的城市综合体，必将大有前景。”

　　“2014年成绵乐铁路客运专线通车，终点站为天下名山站。届时，峨眉山将以无人能及的魅力和文化征服更多更大的国际旅游市场，人们会习惯在峨眉山休闲、度假，甚至选择长期居住，为当地的商业地产发展提供更大空间。”金鼎国贸项目负责人说。