王飞宇中短期看空房地产没有道理

　　核心提示：理想很美好，现实却骨感，踏踏实实过日子的老百姓，不要被些许迎合的言论左右了自己的生活决策，量力而行，因需而置，清醒的正视房价问题方为上策

　　年末时分，总是非常热闹。宏观经济数据出炉，年终盘点，进而对下一年预测，这似乎是例行的舆论公事。而在此中间，“房市”预测当然最能吸引眼球。

　　由于2013年底，商品房销售不济，再加上资金面紧张，这次的预测结论几乎一致看空。“2014就是拐点”，“房产泡沫将要破灭”，“房价将大跌50%”，诸如此类，可谓汗牛充栋。各种亮眼的标题，耸人听闻的结论，绝对的语气伴随着激昂的情绪。

　　虽然言论五花八门，但大致总结，有如下几种。

　　第一种是纯粹的情绪宣泄，上升到道德层面的痛斥和批判，过多的感性语言缺乏严密的因果逻辑，不属于财经的考虑范畴，可以归为娱乐新闻。

　　第二种是国情比较，拿日本90年代房产泡沫破裂的例子，高汇率、高杠杆率、疯狂的房产投机、疯狂的楼市市值，中日之间何其相似。所以日本失去了十年，中国也会一样。

　　第三种是房租说，房产的收益来自于房租，如果房价严重偏离房租水平，最终总要回归。中国当前一线城市的房价指数高于房租指数20%，回归是必然。

　　第四种附和者最多，即老人说。据称，中国的人口红利在2008年就已进入尾声，之后人口结构会逐渐老龄化。新生人口不足让房市失去强劲的需求动力，而同时城镇化水平已经接近50%的极限，所以现有城市房产根本消化不了，房价即将一泻千里。

　　很有道理，但似乎都不全面。日本当年的房产泡沫确实和中国极像，但当年日本已经进入发达国家阵列，城市发展空间较小，而中国人均GDP世界排名89位，上升空间仍然很大。另外，中国拥有的独立货币政策和天量外储，也是当年的日本不具备的。所以单拿日本说事儿，很有些以偏概全。房价、房租差异的确明显，但中国的房租市场本身不健全，租赁关系没有法律保证，双方权责不明。这使得租房带来的居住满足，始终不如自有住房，租、价偏离并不是单纯的泡沫问题。至于老龄说，逻辑上似乎不成立，因为老人同样有住房需求。即使城镇人口增速放缓，原有居民仍然有改善住房的要求，不能据此妄断需求就会减弱。

　　相比以上几种观点，用货币环境变化来预测房价问题，更为科学和靠谱。房价现象就是一个货币现象，是中国物价高涨很现实的反映，比CPI明朗的多。历史上，所有房产泡沫的破裂都是在加息周期中，也就是货币紧缩时。所以，只要货币保持宽松，老百姓为了保值，就会大量购买房产，房价就不会掉下来，所谓刚需其实只是一拥而上的投资需求。

　　中国宽松货币环境是否已经进入拐点呢？近期很多人认为是。

　　有两个证据，第一是退出的QE。美国经济向好，使得QE退出逐步实施。12月19日，美联储宣布缩减QE规模时，全球股市应声大跌，说明了投资者对资金趋紧的担忧。一旦美国货币政策转向，强势美元出现，美元回笼，势必造成新兴发展中国家资金流失。但我以为，QE退出并不等于美元货币紧缩。事实上，美联储政策一直盯紧通胀和失业率，当前美国通胀率只有1.7%，远离警戒线，不足以让美国立刻实施紧缩的货币政策。即使美国真的实行货币紧缩，也应该是渐进的。只要短期幅度不大，不太可能大量影响到投资在中国的“热钱”，以及高企的人民币汇率。

　　第二则是日渐平坦的国债收益率曲线。正常的国债收益率曲线向上扬起，长期高于短期。而当经济下行、流动性紧张时，短期利率升高，使得国债收益率曲线平坦。从07年美国次贷危机经验来看，这正是通缩的预兆。然而，中国的债券市场远没有充分市场化，央行的窗口指导仍然发挥着重要作用。换句话说，短期流动性是否紧张完全取决于央行的政策行为。中国央行有什么理由坐等国债收益率曲线下行，而无动于衷呢？

　　如果说看空房地产，不如说是看空中国未来的宏观经济。长期的土地财政和银行地产信贷倾向，让房地产深埋于整个中国金融体系、财政制度的保护层之下，相对安全。假设2014年真的发生了货币紧缩现象，流动性紧张，最先被波及的是商行。中国的金融体系，商业银行占据绝对的垄断地位，而流动性风险是系统风险，立刻会从商行蔓延到所有金融机构。同业资金错配、信托影子银行，商行早已通过各种渠道将廉价的资金出借给了暴利的地产项目。这也决定了商行利益已与房地产商的利益牢牢绑定。理由很简单，逐利而已，房产最能挣钱，违约率又低，市场的选择，监管是限制不住的。所以，严重货币紧缩一旦发生，不等到房价大跌，商行就会因为流动性危机而出现违约乃至挤兑。2013年两次钱荒，弄得银行间市场如临大敌，每逢此时，央行必然出手救急，否则，流动性风险爆发会导致商行信誉受损，而商行信誉是现阶段中国金融体系的根本。

　　第二层保护是实行多年的土地财政制度。最近，A股市场流行自贸区概念，大家普遍看好全国各地的自贸区建设。宏大的城市远景规划当然美好，但是必须有资金的支持。中国的城镇化需要转型，但绝不是停步，新区的建设、新产业的发展，谁可以离开房地产的推动？土地出让金的财政意义，现阶段取代不了。14年北京土地拍卖高价成交，也说明地方政府依然需要房地产的输血。

　　所以，有金融和财政的双重保护，地产的拐点谈何容易。资金面的紧张可能会让房产价格小幅下行，但不意味着房价就会崩盘。任何片面看空地产形势的言论，似乎都需要重新商榷。笔者作为一个多年的无产者，同样眼巴巴的希望房价大跌。可是理想很美好，现实却骨感，踏踏实实过日子的老百姓，不要被些许迎合的言论左右了自己的生活决策，量力而行，因需而置，清醒的正视房价问题方为上策。