位置:第六代财富网 >> 财经 >> 证财要闻 >> 浏览文章

王飞宇中短期看空房地产没有道理

发布时间:2014-1-14 8:23:00 来源:21世纪网 浏览: 【字体:

  核心提示:理想很美好,现实却骨感,踏踏实实过日子的老百姓,不要被些许迎合的言论左右了自己的生活决策,量力而行,因需而置,清醒的正视房价问题方为上策

  年末时分,总是非常热闹。宏观经济数据出炉,年终盘点,进而对下一年预测,这似乎是例行的舆论公事。而在此中间,“房市”预测当然最能吸引眼球。

  由于2013年底,商品房销售不济,再加上资金面紧张,这次的预测结论几乎一致看空。“2014就是拐点”,“房产泡沫将要破灭”,“房价将大跌50%”,诸如此类,可谓汗牛充栋。各种亮眼的标题,耸人听闻的结论,绝对的语气伴随着激昂的情绪。

  虽然言论五花八门,但大致总结,有如下几种。

  第一种是纯粹的情绪宣泄,上升到道德层面的痛斥和批判,过多的感性语言缺乏严密的因果逻辑,不属于财经的考虑范畴,可以归为娱乐新闻。

  第二种是国情比较,拿日本90年代房产泡沫破裂的例子,高汇率、高杠杆率、疯狂的房产投机、疯狂的楼市市值,中日之间何其相似。所以日本失去了十年,中国也会一样。

  第三种是房租说,房产的收益来自于房租,如果房价严重偏离房租水平,最终总要回归。中国当前一线城市的房价指数高于房租指数20%,回归是必然。

  第四种附和者最多,即老人说。据称,中国的人口红利在2008年就已进入尾声,之后人口结构会逐渐老龄化。新生人口不足让房市失去强劲的需求动力,而同时城镇化水平已经接近50%的极限,所以现有城市房产根本消化不了,房价即将一泻千里。

  很有道理,但似乎都不全面。日本当年的房产泡沫确实和中国极像,但当年日本已经进入发达国家阵列,城市发展空间较小,而中国人均GDP世界排名89位,上升空间仍然很大。另外,中国拥有的独立货币政策和天量外储,也是当年的日本不具备的。所以单拿日本说事儿,很有些以偏概全。房价、房租差异的确明显,但中国的房租市场本身不健全,租赁关系没有法律保证,双方权责不明。这使得租房带来的居住满足,始终不如自有住房,租、价偏离并不是单纯的泡沫问题。至于老龄说,逻辑上似乎不成立,因为老人同样有住房需求。即使城镇人口增速放缓,原有居民仍然有改善住房的要求,不能据此妄断需求就会减弱。

  相比以上几种观点,用货币环境变化来预测房价问题,更为科学和靠谱。房价现象就是一个货币现象,是中国物价高涨很现实的反映,比CPI明朗的多。历史上,所有房产泡沫的破裂都是在加息周期中,也就是货币紧缩时。所以,只要货币保持宽松,老百姓为了保值,就会大量购买房产,房价就不会掉下来,所谓刚需其实只是一拥而上的投资需求。

  中国宽松货币环境是否已经进入拐点呢?近期很多人认为是。

  有两个证据,第一是退出的QE。美国经济向好,使得QE退出逐步实施。12月19日,美联储宣布缩减QE规模时,全球股市应声大跌,说明了投资者对资金趋紧的担忧。一旦美国货币政策转向,强势美元出现,美元回笼,势必造成新兴发展中国家资金流失。但我以为,QE退出并不等于美元货币紧缩。事实上,美联储政策一直盯紧通胀和失业率,当前美国通胀率只有1.7%,远离警戒线,不足以让美国立刻实施紧缩的货币政策。即使美国真的实行货币紧缩,也应该是渐进的。只要短期幅度不大,不太可能大量影响到投资在中国的“热钱”,以及高企的人民币汇率。

  第二则是日渐平坦的国债收益率曲线。正常的国债收益率曲线向上扬起,长期高于短期。而当经济下行、流动性紧张时,短期利率升高,使得国债收益率曲线平坦。从07年美国次贷危机经验来看,这正是通缩的预兆。然而,中国的债券市场远没有充分市场化,央行的窗口指导仍然发挥着重要作用。换句话说,短期流动性是否紧张完全取决于央行的政策行为。中国央行有什么理由坐等国债收益率曲线下行,而无动于衷呢?

  如果说看空房地产,不如说是看空中国未来的宏观经济。长期的土地财政和银行地产信贷倾向,让房地产深埋于整个中国金融体系、财政制度的保护层之下,相对安全。假设2014年真的发生了货币紧缩现象,流动性紧张,最先被波及的是商行。中国的金融体系,商业银行占据绝对的垄断地位,而流动性风险是系统风险,立刻会从商行蔓延到所有金融机构。同业资金错配、信托影子银行,商行早已通过各种渠道将廉价的资金出借给了暴利的地产项目。这也决定了商行利益已与房地产商的利益牢牢绑定。理由很简单,逐利而已,房产最能挣钱,违约率又低,市场的选择,监管是限制不住的。所以,严重货币紧缩一旦发生,不等到房价大跌,商行就会因为流动性危机而出现违约乃至挤兑。2013年两次钱荒,弄得银行间市场如临大敌,每逢此时,央行必然出手救急,否则,流动性风险爆发会导致商行信誉受损,而商行信誉是现阶段中国金融体系的根本。

  第二层保护是实行多年的土地财政制度。最近,A股市场流行自贸区概念,大家普遍看好全国各地的自贸区建设。宏大的城市远景规划当然美好,但是必须有资金的支持。中国的城镇化需要转型,但绝不是停步,新区的建设、新产业的发展,谁可以离开房地产的推动?土地出让金的财政意义,现阶段取代不了。14年北京土地拍卖高价成交,也说明地方政府依然需要房地产的输血。

  所以,有金融和财政的双重保护,地产的拐点谈何容易。资金面的紧张可能会让房产价格小幅下行,但不意味着房价就会崩盘。任何片面看空地产形势的言论,似乎都需要重新商榷。笔者作为一个多年的无产者,同样眼巴巴的希望房价大跌。可是理想很美好,现实却骨感,踏踏实实过日子的老百姓,不要被些许迎合的言论左右了自己的生活决策,量力而行,因需而置,清醒的正视房价问题方为上策。


发送好友:http://finance.sixwl.com/caijingyaowen/152902.html
更多信息请浏览:第六代财富网 www.sixwl.com