中国买家涌入 迪拜房价一年涨三成

    法比奥（Fabio）在迪拜的一家房产经纪公司工作，他为自己不会说中文而感到苦恼。“越来越多的中国投资者开始购买迪拜的房产，”法比奥告诉《第一财经日报》记者，“虽然在数量上目前还赶不上来自欧美、俄罗斯以及印度的买家，但他们代表未来。”

　　经历2008年楼市崩盘的迪拜，正在重新吸引包括来自中国的全球资本的涌入。过去一年，迪拜房价上涨了近三成。

　　为了“捕获”中国投资者，迪拜国有开发商棕榈岛集团（Nakheel）从去年起开始招募会说中文的销售人员——集团显然不希望法比奥式的苦恼落在自己头上。“我们看到大量首次在迪拜置业的中国投资者涌现，这样的情形还是第一次出现。”集团主席阿里·拉希德·卢塔（Ali Rashid Lootah）对媒体表示。

　　“中国买家以在当地做生意的中国商人为主，主要用于自住。当然，纯粹作为投资的案例也在增加。”迪拜最大的地产服务机构Better Homes的住宅销售顾问德里克（Derek）告诉《第一财经日报》记者，“上个月，一名中国人刚刚购买了三套公寓，单套面积在75平方米左右，每套接近50万迪拉姆（约80万元人民币）。”

　　吹起新一轮泡沫？

　　根据房地产顾问机构莱坊（Knight Frank）上个月发布的“全球楼价指数”（Global House Price Index），迪拜在截至2013年三季度末的一年时间内，住宅价格上涨达到28.5%，超过中国内地以及香港21.6%和16.1%的增幅，位居全球第一。

　　高盛前不久出炉的一份报告也显示，虽然目前迪拜房地产价格相比2008年的峰值低了36个百分点，但比2011年第二季度的最低值已经上涨了近三分之一。

　　2008年爆发的金融危机曾让迪拜房地产市值一夜之间蒸发了六成。陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。但这都已成为历史，如今楼市回暖让迪拜重新找回了尊严。

　　不过，房价快速上涨给迪拜带来的并不都是乐观的情绪，关于迪拜是否正在吹起新一轮房地产泡沫的争论也在变得激烈起来。

　　“这其中是有一些泡沫的，”莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文对《第一财经日报》记者表示，“最主要的理由是，迪拜缺少中国所谓的‘刚需’市场，表现出对外国投资的过分依赖。”

　　根据莱坊在一份报告中的预测，2014年迪拜房价还将继续10%~15%的高速增长。“2008年以前，欧美投资者在迪拜占据着绝对的主导，但这一格局正在发生改变，来自亚洲等新兴市场的资金进入迪拜，成为推动这一轮房价上涨的关键因素。”林浩文说。

　　不过，“迪拜无泡沫论”的坚定支持者并不这么认为。

　　“迪拜赢得了2020年世博会的主办权，这意味楼市至少会在接下来的6年表现坚挺。”德里克说。世博会的举办将带来更多工作机会以及外来人口，拉动对住宅物业的需求，在德里克眼里，这具有不容置疑的说服力。

　　去年9月，为了抑制倒买倒卖的投机行为，迪拜政府将现房登记费用从交易价格的2%提高到了4%。由于迪拜没有房产税、流转税、置业税甚至没有增值税，将房地产登记费用翻倍的做法成为一项空前严厉的调控政策。

　　在此之后，阿联酋中央银行针对购房又出台了新的按揭贷款规定。按照该新政策的规定，若房地产交易价格低于500万迪拉姆，国外购房者能够取得的贷款上限为该成交价格的75%，而阿联酋公民取得贷款的比例为80%。若房地产交易价格超过500万迪拉姆，则国外购房者能够取得的贷款上限为该成交价格的65%，而本国公民能够取得70%。

　　“2008年楼市崩盘，问题很大程度出在期房的投机行为上，所以现在政府对期房推出了更加严格的监管措施。”德里克介绍。

　　目前，迪拜政府对期房销售征收8%卖价的交易费用。此外，若购买期房，不论购房者国籍，所能取得的贷款上限均为交易价格的50%。贷款偿还年限最多为25年，每月还款额不能超过买家月收入的50%，总额不能超过国内买家7年收入的总和，或是国外买家8年收入的总和。

　　与监管新政形成呼应，迪拜的开发商也在加强自律。去年，迪拜最大的房地产开发商Emaar推出新的销售政策，禁止房地产中介在项目竣工之前倒卖期房或将房产购入到自己名下，以抑制投机行为。

　　为了消除投资者的不安，迪拜政府甚至在Marina地区打出了巨幅广告标语——“保持冷静，这里没有泡沫”。

　　来自中国的身影

　　在全球资本竞相追逐的迪拜房地产市场，中国投资者一直以来都称不上主角，但他们有望成为主角。

　　“投资迪拜的公寓每年大概能够获得7%~8%的净租金回报，与此同时，物业本身也在快速地升值。”德里克说道，这对于任何国家的投资者而言都是巨大的诱惑。

　　2008年金融危机不期而至，一批浙江商人在迪拜的房地产投资中损失惨重，但新一批中国投资者仍然前赴后继。“中国人越来越多到海外投资房产，虽然美国、欧洲、澳大利亚是最主要的目的地，但也有一部分资金流向了迪拜这样的地方。”林浩文说。

　　不仅来自中国的个人投资者在世界各地频繁现身，中国房地产机构投资者也在增加海外项目的收购。去年6月，中国建筑工程总公司宣布与当地开发商SKAI控股组建合资企业，向迪拜人工岛——“卓美亚棕榈岛”（Palm Jumeirah）上的一个10亿美元规模的酒店和豪华住宅项目进行投资。

　　按照计划，项目将在2016年开业，以目前迪拜房价增长的速度，项目前景充满乐观。但问题是，没有人知道2016年的迪拜房地产市场又会是怎样一番情形。

　　“你不能拿现在的迪拜楼市和2008年以前的相提并论，它们不是一回事。”德里克说。（更多中国海外投资信息，请关注第一财经中国汇微信ChinaChanceClub）