亦庄楼市升温 方兴金茂悦9亿股权融资

　 编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

　　新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

　　2014年3月11-13日，观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

　　观点地产网 见习编辑 王静 在宁波金茂悦项目引入黑石集团进行股权投资不到一个月，方兴地产项目股权融资再添案例。

　　12月29日，方兴地产(中国)有限公司与平安信托有限公司签署战略合作协议，据此，平安信托对方兴地产旗下方兴亦城置业有限公司增资9亿元币，共同开发北京亦庄金茂悦项目。

　　据称，此次合作是方兴地产继苏州、宁波项目之后，第三次在项目公司层面引入股权投资者，也是方兴地产首次与境内金融机构进行直接股权合作，标志着方兴地产打开了项目境内外股权融资渠道，基本形成了较为完整的股权融资流程和操作模式。

　　而据了解，方兴为亦庄金茂悦项目引资，除了打造融资渠道外，另一部分原因或是由于亦庄板块的楼市升温，项目取得好销情，从而促使开发商加大资金投入以加速开发。

　　据媒体报道，亦庄金茂悦于2013年12月份一期开盘即现日光，销售可观。作为亦庄板块颇具代表性的项目，金茂悦的热销也佐证了亦庄在2013年北京楼市中支柱的表现。

　　规模扩张下的股权融资

　　北京亦庄金茂悦项目，为方兴于2013年1月31日以17.3亿摘得的X88R1地块。X88R1地块建设用地面积为7.67万平方米，建筑控制规模≤15.34万平方米，规划配建的公租房面积为4.3万平方米。倘若剔除配建公租房面积后，该宗地的楼面价为1.69万元/平方米。

　　正如方兴地产此前表态，此次合作是其继苏州、宁波项目之后，第三次在项目公司层面引入股权投资者。

　　在2013年12月9日，方兴地产即与全球领先的私募股权投资公司美国黑石集团(Blackstone Group L.P.)正式签署合作协议。黑石将投资12,786万美元(约合人民币78,500万元)增资持有其宁波南塘金茂府项目49%股权，双方同股同权，项目由方兴地产主导开发建设。双方还约定未来在土地获取、项目收购、设立房地产基金等方面将进一步探索合作。

　　接近方兴的相关分析师指出，引入黑石以及平安信托，不是每年付利息的信托融资，而是占有项目股权、分享项目收益的股权融资，相当于引入了项目的合作伙伴。一般地产公司都采用过类似的方式，比如联合体拿地，两个公司合作开发项目等。

　　该分析师又称，通过整个公司管理层发债，短时间内很快会把负债率拉高，融资规模也有限。而通过单个项目寻找合作方补充资金则可以在减少融资成本和风险的前提下进行项目开发。

　　“方兴之前规模比较小，每年住宅开发量不是很大，在短时间内壮大规模需要资金。单凭公司自身的力量，较难发展。这种合作的模式可能是方兴未来发展的一种趋势。”

　　据查，2009年，方兴地产总收入63.21亿港元，2010年总收入63.48亿港元，2011年总收入65.91亿港元，同比仅增长4%。而进入2012年，方兴地产全年销售达到134亿港元，实现跨越式发展。2013年，根据方兴公布的数据，首11个月，其已累计取得物业签约销售额125.03亿元，约合160亿港元。

　　在迅猛的发展速度之下，资金缺口自是成为公司继续壮大过程中必须解决的重要问题。而就目前的几次实践来看，引入股权投资已然成为方兴缓解资金压力的惯常手段。

　　项目热销后的区域升温

　　此次融资的金茂悦项目位于亦庄经济开发区博兴西路与泰河三街交叉口。主力户型为132平米、158平米三居半。项目于12月14日开盘销售1、5、9号楼184套房源，均价在35000元/平，开盘当日即售罄。

　　亦庄金茂悦的热销除却项目本身性价比较高等优势外，亦庄板块的走俏亦成为推动力。

　　在2013年初，亦庄的核心区房价普遍还在2万元/平米左右，上述亦庄金茂悦等项目云集的亦庄新城地区，年初房价在1.5万元/平米左右，而到目前，房价较年初已经涨了一倍有余，均价3.5万元/平米的楼盘已不稀奇。

　　另据了解，北京楼市2013年单盘销售冠军也出自该区域。据亚豪机构的统计显示，和裕地产亦庄区域的林肯公园项目，前11个月以53.96亿元的销售业绩成为去年北京住宅单盘销售冠军。其自开盘以来销售额达到近200亿。

　　据北京业内介绍，亦庄楼市升温首先得益于地区土地放量的增加，大牌房企争抢进入亦增加了该区域的人气，集聚效益已经显现。8月14日，融创葛洲坝联合体以总价41.2亿元将亦庄两块宅地收入囊中，纯商品房楼面价达28123元/平方米。11月4日，首开住总联合体以38160元/平方米楼面价夺得亦庄经济开发区河西区X13R2地块，亦庄地价逼近4万元时代。

　　除却土地市场的原因，区位因素也扮演着重要角色。北京业内分析指，亦庄算是离城区最近的新区了，随着道路不断完善，轨道交通的进入，出行会更加方便。

　　另外，住宅和产业的良好配比也为亦庄的崛起打下基础。“起初，亦庄的规划就是经济开发区，所以现在北京奔驰的生产线就在那边，也有很多其他的企业，因而很多在亦庄居住的人，本身就在这边上班、生活，所以并不存在每天要往返城里城外的交通压力等问题。”

　　资料显示，作为北京重点打造的五大新城之一，亦庄是北京市唯一的国家级经济技术开发区，已汇聚了108家世界500强企业、国内外知名企业4000多家，其中包括奔驰、诺基亚、可口可乐、联合利华等一大批世界顶级企业。

　　较短一段时期内，亦庄将会有融创枫丹壹号、金第万科金域东郡、城建海梓府等纯新盘入市，企业之间互相借力，带动区域旺盛的同时，大牌房企的竞争也将成为看点。