升龙张艾明快速调整是生存之道

　　编者按：11月底，由观点地产新媒体主办的2013观点商业年会已圆满闭幕，这次大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入而热烈的讨论了中国商业地产现状与未来，涌现出诸多真知与灼见。

　　为馈行业与观点读者，12月24-31日，观点地产新媒体陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场系列访谈报道。

　　观点地产网 鲁鹏 谈及当前商业发展，同质化是必然绕不过去的问题。升龙集团副总裁张艾明对此表示，市场规律是王道，生存率是第一位。

　　据张艾明介绍，升龙在商业里最希望整合的是当地最具有生存力的品牌。

　　“以前在拓展的时候，可能也跟大多数开发商一样，寻找全国连锁经营能力最强的商家。”

　　但现在升龙已经转变思路，张艾明称，从今年的发展态势来讲，通过比较租金、经营能力通常是区域性本土化品牌的生存能力非常强。

　　在同商家的合作方面，张艾明认为商家看中的是项目本身，能否在项目实实在在长期经营下去。

　　“无论是地段也好，还是整个的规划设计，还是动线的组合，甚至是后期的物业服务。越有发展实力的商家，选址越精准。”

　　“我们希望做到的是商家不仅进来，还要在我们的场子里有活力。”

　　为了达成这样的目的，升龙也在不断进行自我调整。事实上，据张艾明介绍，从整个综合体，包括写字楼、公寓、街边的商业和集中式的商业的配比，升龙会根据每个楼盘进行不同的调整。

　　张艾明认为，根据市场行情能最快做出调整的开发商一定是能成功的。

　　以下为观点地产新媒体对升龙集团副总裁张艾明女士的采访实录：

　　观点地产新媒体：升龙集团现阶段规模如何？

　　张艾明：我们在全国已经有20几个项目，销售也已经有一百六七十个亿，今年又拿了十几个项目，预计明年可能会达到260个亿。按这个销售额的话，应该在全国能进前20。

　　观点地产新媒体：升龙集团在商业方面发展如何，能否简单介绍下？

　　张艾明：其实我们商业的体量很大，大概有2000万平方米的开发体量。其中商业方面，如果纯商业的话大概有260万平方米，加上商住的话大概有800万平方米。

　　我们的商业主要是综合体配套进行的，注重的是适用性，纯自持的项目目前不多。现有项目也基本上是配套有超市、影院、电玩、KTV，还有一些体验业态，以及餐饮这些主力业态，同时也有很多社区型的商业。

　　观点地产新媒体：升龙目前在郑州正在运营得的商业项目情况是怎样的？

　　张艾明：我们的第一个商业项目是郑州的曼哈顿商业广场，这个项目目前在郑州应该已经是非常成熟的商业体；另外一个在西边，一东一西，东有曼哈顿，西有升龙国际。两个项目大概自持的体量都在15万方以上，同时销售的体量也很大，差不多占到一半。

　　观点地产新媒体：商业布局都是跟着住宅走，是不是没有把商业作为一个单独的线划分出来？

　　张艾明：商业实际上是一个单独的线，但是我们在商业上也在反思，对于商家来讲，竞争力是第一位的。在大家所有竞争同质化的前提下，我们是不是做一个跟随者，我们的核心竞争力在哪里，自持物业到底多少对一个楼盘的开发是合适的。

　　我们这三年来一直都在调整，从一开始自持很多，到逐渐的反思这个配比，到整个综合体，包括写字楼、公寓、街边的商业和集中式的商业的配比，我们会根据每个楼盘进行不同的调整。

　　观点地产新媒体：以升龙的角度来看，商业调整要走的方向是怎样的？

　　张艾明：不论是哪个开发商，生存都是第一位的，而根据市场行情能最快做出调整的开发商一定是能成功的。这个世界上没有一定的法则，不是说这个模块成功了，其他人就一定能成功，必须要走自己的路。

　　观点地产新媒体：升龙的规模已经很大，调整也没有那么容易，升龙是如何平衡这个问题的？

　　张艾明：我们可能会为了市场环境的反应，不停地在调整规划，这个规划本身就包括了在额定的容积率之下不同的业态之间的配比的调整，甚至包括它与周边互动的调整。

　　观点地产新媒体：住宅和商业的占比是怎样的？

　　张艾明：目前住宅比例仍然是最大，大概能占到50%吧。其它的写字楼、公寓，加上销售型的商业，以及自持型的商业，全部加起来占50%。

　　观点地产新媒体：有人说商业的市场空间很大，也有人说现在的商业太多有过量问题。联系到写字楼，升龙在这方面对市场的选择和看法是怎样的？

　　张艾明：如果从市场的供求关系来看，写字楼从前年年底获得了一个高速的增长，去年是一个集中式的爆发，到了今年你说的这个现象已经开始凸显出来。它和商业一样，只不过商业的同质化的竞争走在前面一点。

　　这个问题实际上开发商都会有预判的，而我们对行业的预判会领先于市场差不多半年，这个半年时间实际上很重要。

　　从整个行业来讲，任何一个供给都是这样，当它获得很高利润空间的时候，一定就会有很多的跟风者，这样的话一定会出现供大于求的情况。之后大家都会进行调整，然后再出现波动下滑，大家再开始调整，出现新一轮的供求曲线。

　　观点地产新媒体：您如何看待当前商业的同质化问题？

　　张艾明：同质化这个问题，可能也是大家面临的主要困惑。这个同质化，我想做惯综合体的人，可能会对街边铺有偏见。

　　做惯综合体的人，还是相信自持物业的力量，调整起来会比较有自主权，产权在开发商手里，不在业主手里，这样对业态的整体调整会更加有利一些，管理起来也更加规范一些，同时可能整个实现给客户的体验感也会更强。

　　但现在我们看来，市场规律是王道，街边铺有街边铺生存的空间，生存率是第一位。

　　我们在商业里希望能整合的就是在当地最具有生存力的品牌。以前在拓展的时候，可能也跟大多数开发商一样，寻找全国连锁经营能力最强的商家，这可能跟我们过去的从业经验里边大家的品牌资源有关。现在我感觉，从今年发展的态势来讲，通过比较租金，比较经营能力，通常是区域性本地化品牌生存能力非常强。

　　观点地产新媒体：升龙是如何同商家建立合作关系，如何把自己已有的资源维系下来，这方面有什么经验之谈？

　　张艾明：首先我觉得商家更多看的是项目本身，这是实实在在的，其它的比如说友谊、公司的规模、发展前景，这个肯定也是必要的。

　　但是作为商家来讲，越有发展实力的商家，选址越精准，我们更多要做的还是提供一个好的项目出来给商家。无论是地段也好，还是整个的规划设计，还是动线的组合，甚至是后期的物业服务，人家看的是实实在在的能长期经营下去。

　　前期拓展可能是很简单的事情，我们跟品牌商家打交道的过程中，他们自己也存在拓展部和运营部之间的博弈，拓展部拿下来的项目如果不好，后期的营运部也会对拓展部的成绩进行考核，这样的品牌商家才有生存力。

　　我们希望做到的是商家不仅进来，还要在我们的场子里有活力。

　　观点地产新媒体：在您看来商业发展最核心的本质还是项目本身？

　　张艾明：我觉得商业地产发展到今天，招商可能只是其中一个很重要的环节，越来越多的要把眼光放到运营上面，未来运营一定是王道。

　　观点地产新媒体：您觉得商业的未来大概会是怎样的？

　　张艾明：我觉得不管怎么样，商业在未来肯定还是会获得一个大的发展，虽然有电商的挑战，实体店的调整，种种新形势让我们的商业现在变得更加的纷繁复杂，很多人觉得看不清，或者是看不太远。

　　但我相信商业还是会在相当长的时间内获得增长，但是需要大家共同来努力思考，如何根据新的市场环境进行调整。