临港地价疯涨一场非理性的资本短炒盛宴？

    临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400%，约1.5万元/平方米的楼板价远超周边房价，拿地企业全都是小型投资公司或自然人，在上海自贸区成立的利好刺激下，临港新城的土地面临被资金炒作的现实，连续抢下临港三幅地块的公司也坦言，拿地价格令公司感受到压力。

　　“此前我们内部预计1.1万~1.2万/平方米基本就能拿下来，但没想到地价最终能达到这么高。”上周一举在临港拿下三幅土地的上海锦绣投资管理有限公司（下称“锦绣投资”）相关负责人对《第一财经日报》记者称，“我们想在临港做点项目，所以下了决心必须拿地。”

　　一位参与竞拍的品牌房企投资部人士认为，小型投资公司前来拍地可以说没策略可言，这样的价格在临港拿地很不理智。

　　投资公司临港抢地

　　“这家企业是哪里的？好像没听说过。”上周，临港新城每拍出一块地，这样的问题总是被业内人士重复提起。直到七幅地块全部拍出，还是没有业界熟知的品牌房企现身摘地。最终，七幅地块分别被锦绣投资、富熹控股、越州投资、新丹投资及自然人熊习生拿下，合计地价18.06亿元。

　　“七块地都被投资公司获得，而真正理性的房企没有来，这确实是一个值得关注的问题。”一位接近临港管委会的人士对记者称，此次在临港拿地的房企可以分为两类，一类是首次在上海拿地，想要打造样板项目建立自己的品牌，另一类完全就是冲着自贸区的概念去的。“现在看来，自贸区带来的想象空间太大，大家确实有些盲目。”

　　工商资料显示，锦绣投资成立时间为2012年5月8日，注册资本300万元，法人代表为戚士新。记者了解到，该公司隶属于大连永嘉集团，后者成立于1993年，涉足建筑、地产行业。此次是永嘉集团第一次在上海拿地。

　　“我们到上海的很多区域看过地，最终还是选择了临港这个地方，一方面是因为我们老板个人特别喜欢滴水湖的环境，另一方面也是受自贸区的吸引。”上述锦绣投资相关负责人对记者表示，“我们原计划七块地全都拿下，资金都准备好了，但后来参与竞买的房企实在太多，竞争激烈程度也远超我们的想象。”

　　不过，在克而瑞上海机构研究总监薛建雄看来，锦绣投资这样的拿地逻辑并不理性。“如果该公司本身资金实力比较强，那就只能囤着慢慢开发，如果是高杠杆操作，后期的经营风险就非常大了。”

　　一位参与临港地块竞买的开发商认为，这七幅土地的体量小、总价低，给了小房企“以小博大”的机会。“富熹控股和熊习生拿下的两幅土地仅仅是‘一墙之隔’，按照正常的拿地逻辑，稍微有实力一点的开发商都会选择两块地一起拿。这一方面说明竞争的激烈，另一方面也证明这些小企业的实力其实非常有限。”

　　知情人士向记者透露，富熹控股背后的“金主”是一家名为兆安房地产的港资公司。工商资料显示，兆安房地产成立时间为1994年3月28日，注册资本6700万美元。经营范围为在浦东新区陆家嘴金融贸易区2-14-1地块内从事住宅、租赁公寓及商业、办公配套设施的开发、经营等。

　　“自贸区一成立，老板就去临港看地了。”上述知情人士表示，富熹控股很有可能将这一项目做成高端酒店式公寓长期经营。

　　部分楼盘趁势涨价

　　“这波情况确实很特殊，大家都很关注之后的市场会怎么走。”一位在临港有项目的开发商表示。

　　地价连创新高的临港新城，新入市房源的报价也冲上高位。上周末，临港新城某楼盘推出100多套精装修两房和60套叠加别墅。公寓房源中有优惠的均价2.1万元/平方米，没有优惠的均价2.3万元/平方米，别墅均价在2.1万元/平方米。此前，该楼盘的成交均价为1.8万元/平方米。

　　昨日，该楼盘的一名售楼人员对记者表示，目前大部分房源已经售出，仅剩下1楼和2楼的少数房源，价格在2万~2.1万元/平方米。“多数客户前来购房均是看好临港地区未来的涨价预期，而这部分预期很大程度上来自于近期临港拍出的多宗高溢价土地。”

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，自贸区带来房价上涨红利的同时，也会带来调控的风险。同时，房价地价过快上涨也将提高产业导入、人口导入的门槛，有可能造就自贸区区域“鬼城”、“空城”，不利于整个自贸区板块的产城融合。

　　锦绣投资相关负责人也坦言，“现在这个楼板价，公司确实是有压力的，对于后续如何开发，现在还没有明确的说法可以透露。”

　　上述在临港有项目的开发商告诉记者，其实此前临港开发已经投入了巨量的资金，但是整个区域还是没有完全起来。“新城建设不是靠激情，而是讲科学的。这波小房企的盲目抢地，对后期的发展有可能是不利的，当然，如果这个楼板价能够稳住，整个市场就真的被炒热了。”

　　“产业和人口的导入是临港新城能否最终繁荣起来的决定性因素。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，“我们梳理了上海140个镇的‘投资作战地图’，临港确实上升得很快，如果从3~5年的角度考虑，那边的机会是非常大的，这次临港土地价格的飙涨，也体现了其价值所在。虽然这次都是小企业拿的地，但不代表大企业没有在行动。不少大型国企也已经在做规划，只不过其不一定从二级市场拿地。”