顺德集体建设用地遇冷流拍

　　“新土改”以城乡建设用地同地同权为目标，这能否真正做到？近日，顺德的四块农村集体性质商服用地遇冷流拍的案例也许可以给我们一些思考。遇冷的原因尽管被官方解释为“年底效应”，但并不能排除投资者对土地性质顾虑的因素。实际上由于国家法规的滞后以及国有银行系统对集体土地的区别对待，“同权”仍障碍重重。

    本报记者 曾冬梅 广州报道

　　12月11日，顺德近年来规模最大的集体性质商服用地拍卖以流拍告终，位于乐从镇新隆村的4幅集体建设用地挂牌一个月都无人问津。

　　“可能是因为接近年底，开发商需要进行资金的账面管理，这几块地的规模较大，总价也较高。”佛山市顺德区国土城建和水利局的有关负责人认为是时间节点和短期供应量过大的问题导致土地流拍，并非集体土地性质的影响。实际上，自2003年开始探索集体建设用地的流转以来，顺德已成功流转1.2万亩集体土地，流转金额达十几亿元。

　　经过十年的先试先行，目前顺德的集体建设用地流转已经做到了同地同价，但在同权方面，依然无法突破上位法的限制。“三中全会后，集体建设用地和国有土地的同地同权，同市同价已经是很明显的趋势。”城市规划专家、中山大学教授袁奇峰表示，国内所有的土地法规都是针对国有土地，这是集体建设用地无法得到“同权”待遇的根本原因，但实践中可以通过制度创新来实现，这也是顺德在下一步的探索中可以尝试的方向。

　　挂牌一月无人问津

　　12月11日，佛山市顺德区土地交易中心的大厅内寒意凛人，虽然有6宗土地在当天公开出让，但现场只有寥寥数人。最终成功出让的只有1宗土地，在流拍的5宗土地中，有4宗是乐从镇新隆村的集体建设用地。

　　挂牌资料显示，乐从镇佛山一环南侧新隆留用地之一、二、三地块均为非农建设用地流转为商服用地，占地面积26.86万平方米，起拍价逾12亿元。3幅地块的使用年限均为40年，容积率不高于2.5，建筑密度不高于35%。

　　乐从镇大罗钢铁A1-1-2号地块同样位于乐从新隆村，为批发零售用地、住宿餐饮用地兼容商务金融用地，土地面积70003.90平方米，容积率不高于3.0，起拍价3.15亿元。

　　这4幅地的竞买文件都规定，竞得人须将首层可建建筑面积的30%面积物业无偿提供给乐从镇新隆股份合作经济社，合作社再将物业一次性租给竞得人。此外还约定了返还商业面积的租金水平，以及合作社提前、逐年向竞买人收取租金等条款。

　　以大罗钢铁A 1-1-2号地块为例，合作社将提取8400平方米的集体留用物业，出租年限为20年，租金为每月每平方米30元，第三年起每年递增4%，其中第一年的租金为302.4万元。租用期满后，当国家不征用该地块时，竞得人可以根据既定的租金标准和收取条款继续租用20年。

　　据了解，此前顺德公开出让的集体建设用地多为工业用途，如此大规模、高金额的商服地块出让，尚属首次。在地块流拍后，有业界人士揣测可能是集体用地的属性及附加的出让条件影响了土地的成交。但顺德区国土城建和水利局的有关负责人并不认同这个看法。因为在2011年，顺德就已有集体建设用地流转为商务金融用地，并成功出让。“开发商对集体建设用地的态度也还是比较积极的。”

　　“主要是年底效应。”该负责人表示，此次推出的商服地块总占地面积近34万平方米，建筑面积达88万平方米，总价超过15亿元，而地区的市场容量是相对有限的，再加上年底开发商的资金管理较为严谨，所以地块未能顺利出让。

　　同价未同权

　　早在2001年，顺德就被列为全国农村集体土地管理制度改革试点城市。2003年1月1日，我国首个《集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》在顺德正式实施。在参照国有建设用地市场流转相关制度的基础上，顺德集体非农建设用地以及地上附属的房产所有权开创性地被允许以转让、出租、抵押的形式流转，产权界定、流转范围、流转年限、流转方式、流转程序、流转收益金的收费标准等具体办法的出台也在国内产生了深远影响。

　　根据顺德国土部门早年公开的一项数据，从2003年初到2008年中，顺德全区农村集体经济组织取得流转收益达709亿元，政府收取集体土地流转收益金7983万元，契税约3000万元，流转土地中工业用地占98%以上。上述顺德国土城建和水利局的有关负责人指出，集体建设用地的流转对缓解顺德土地市场特别是工业用地的供需矛盾起到了积极作用，同时也在很大程度上保障及提升了集体收入。“允许抵押，也为企业的发展提供了一种资金来源。”

　　“同地同价基本上是做到了。”该负责人透露，目前顺德的集体建设用地出让已经完全按照国有土地的模式操作，公开招拍挂。土地的出让价格除了以基准地价为参考外，还委托中介机构进行市场价评估，二者取其高者。“就商服土地来说，基本就是以市场价为参考标准了。”

　　而“同权”却仍是一层未能捅破的天花板。根据顺德的《集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》，流转的集体建设用地只能用作工业、商业等产业发展用地，不得用于商品房开发建设。事实上至今为止，顺德已流转的1万多亩集体建设用地当中，没有一幅住宅用地。“这是由于上位法的限制，短期内很难有突破。国家法规赋予集体土地的地位还是低于国有土地。”该负责人介绍，虽然顺德的部分银行给予集体土地的抵押贷款额度已经接近国有土地，但在国有商业银行的系统中，集体土地仍然被区别对待。不过，“法律赋予集体建设用地与国有土地同样的权利，是大势所趋”。

　　袁奇峰认为，中国的土地供给模式正从征地拆迁转变为城乡统筹，这对集体建设用地的管理也提出了更高要求。在他看来，三中全会后，农地加强管治，集体建设用地实现同地同权、同市同价已经是很明显的趋势。虽然在同权上，集体建设用地尚未得到应有的法律地位，但在实践过程中却可以通过制度创新来实现。他表示，土地所有制影响的不是土地用途而是用途变更后能否涨价归公，分担城市化的生态设施、基础设施和公共设施成本，只要解决好成本分担问题，同地同价同权便可以达成。例如，“在集体建设用地流转前将生态、公共设施、农民利益前置，通过招拍挂买断成本后，农民和政府再五五分成”。