国内房地产市场失宠？

　　中国资产和海外资产之间的价差似乎已经逆转，众多企业寻找海外投资的价值洼地。但国内习惯性的抄底思维，在欧洲较为完善的市场环境下，很可能遭遇失败。 黄楠/文

　　近日，各行业龙头企业纷纷发布出海购房的消息。中国投资有限责任公司（中投公司）于2013年11月底与黑石集团达成协议，以8亿英镑（约合76亿元）从后者手中购入位于伦敦西部的一处大型商业物业—奇斯威克园区。就在同一个月，贵州茅台（600519）发布公告称，公司将斥资879万欧元（约合7000万元）在法国巴黎购买房产，作为公司欧洲业务拓展机构。这是茅台首次在海外购进房地产。

　　而早在4个月前，中国平安（601318）以2.6亿英镑（约合25亿元）买下了英国伦敦地标性建筑劳合社（保险交易市场）大楼，这是保险投资新政放宽海外投资渠道后，保险资金投资海外不动产的首例。万达集团在2013年6月更是投资近7亿英镑（约合67亿元）在伦敦核心区建设超五星级的万达酒店，这栋新建筑还将刷新西欧的高度纪录。

　　房地产曾经是中国最暴利的行业，投资回报率一度高达20-30%。中国房地产的高回报成就了万达集团董事长王健林的中国首富地位，也引得平安、茅台、中投等“外行”纷纷涉足。

　　茅台此前曾多次在国内买楼，从2012年4月起，在已有各地销售公司的基础之上，又斥资数亿元，在全国30多个省市购置地产。而中国平安投资性房地产资产在最近6年中翻了近3倍，位于各保险企业之首。就连以海外投资为主的中投公司2011年也与绿城合作开发国内房地产。而如今这些企业将目光转向欧洲，国内房地产市场似乎正逐渐失宠。

　　中国与海外资产价值逆转

　　随着房价的不断飙升，以及政府为打击投机而出台的各种平抑房价举措，中国房地产的投资价值正在减弱。

　　北京、上海、深圳先后于近期出台政策平抑房价，内容涉及二套房首付比例提高、增加住宅用地供应等措施。另一方面，商业地产价格也处于高位，世邦魏理仕的报告显示，全球五大最昂贵办公楼中，中国占了三席。其中，香港中环地区位列榜首，北京金融街、北京建国门中央商务区分列第三、第五。

　　资产价格过高和政府不断加码的楼市调控降低了中国房地产的投资回报率。从已公布的上市房企三季报来看，房企毛利率同比下降3%，创下近3年内新低。

　　当中国低廉的资产价格不再，中国资产和海外资产之间的价差似乎已经逆转（附图）。现阶段中国资产较低的回报率和较高的风险，已成为投资的瓶颈，寻找海外投资的价值洼地成为必然。而投资正在恢复元气的欧洲，不失为一个稳妥的选择。

　　欧洲经济高速发展时，资产非常昂贵，投资门槛也高。而过去几年，欧洲资产受主权债务困扰价格大幅下跌，很多人甚至认为这几年将是欧洲资产价格的历史大底，以后再不会遇到。而且只有在危机中，才能有机会挑选优质的产业。伦敦、巴黎这类欧洲一线城市的地产就是很好的例子。

　　国内惯性抄底思维恐遭遇失败

　　地产市场的投资回报通常分为两部分，一部分是租金回报，一部分是价格上涨带来的收益。

　　从租金回报看，中国平安买下劳合社大楼似乎是桩不错的生意。据有关媒体测算，劳合社大楼年租金可达2400万英镑。如按该年租金水平计算，中国平安这笔投资可在10年左右收回成本，剔除汇率等因素，年投资回报率在6-9%区间。与国内市场相比，投资海外房地产很难出现短期的暴利回报。

　　茅台也面临同样的问题。卖出巴黎的房产须缴纳33.33%的资本增值税，资产增值税在持有房屋产权5年后才可减免，30年后才可完全免除，这意味着在巴黎购房只能作为长线投资，短线投机性买卖几乎没有太大获利空间。

　　资产价格方面，欧洲地产也面临着“房市泡沫”的威胁。以英国为例，伦敦房地产公司Rightmove发布的报告显示，2013年9月初至10月初，伦敦房价平均上涨10.2%，创2002年有记录以来的最大单月增幅。中投公司收入囊中的奇斯威克园区已比黑石买入时涨价2/3。如果房价继续按照此速度增长，中国企业将面临高位买入的尴尬。

　　与短期投资相比，长期投资还需关注政策、市场、汇率等风险。有报道称，英国政府已考虑对购置该国高端地产的外国投资者征收资本利得税，这与现行法律“英国居民出售第二套及以上住房需缴纳18-28%的资本利得税，海外购房者则免交此项税负”的政策相比，必将大大影响海外房产投资行为。而在欧洲其他国家，更容易出现政策的变化。

　　此外，欧洲内需方面仍面临企业和政府部门去杠杆、就业市场恶化的问题，银行信贷紧缩不利于经济上行。其经济增长在相当长的时间内会处于低迷状态。经济复苏的不确定性也将增加地产市场的风险。

　　汇率风险也可能使投资企业大幅亏损。1989年日本三菱土地公司以近14亿美元收购洛克菲勒中心14栋办公大楼，但由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司并未获利，这期间日元大幅升值，考虑到汇兑损失，三菱土地公司的收购行为总计损失880亿日元。

　　中国人并非第一波去到欧洲的投资军团。上世纪末，日资企业和中东富豪们也曾大批涌入，但如今他们中的很多已不见踪影。与中国相比，欧洲拥有完善的法律体系，企业要在严格的监管之下逐利，任何非分之想都会付出惨重代价。国内习惯性的抄底思维，在欧洲这样比较完善的市场环境下，很可能遭遇失败。■