新型城镇化下的房地产市场

■本报记者  黄俊溢
    “土地制度改革、新型城镇化、财税制度改革等这些外围的综合配套改革的推进，将给房地产未来的市场格局、行业的生态带来根本性的影响。”１２月１９日，中国房地产学会副会长陈国强在第十届中国写字楼综合体发展论坛上发表对未来房地产市场走向的看法。
    陈国强认为，通过十八届三中全会、中央经济工作会议以及城镇化工作会议的相关表述内容可以判断，对于房地产行业来说，政府的政策逻辑正在发生显著变化。对此他建议，要更多地跳出行业来看待房地产，不要就房地产看房地产。   
    陈国强称，通过最近以来若干个重要会议以及相关的政策文件可以看出，与过去相比，未来房地产市场，尤其是商品房市场会强调市场化发展，淡化行政色彩。同时在政策诉求上，过去比较偏重短期目标，尤其是房价目标，未来政策会更多地兼顾中长期目标，注重供求关系，注重资源配置的合理性。
    “通过仔细梳理文件内容可以看到，三中全会决议的两万多字中，涉及到房地产的大概有十处，其中比较关键的有三处，分别为‘建立城乡统一的建设用地市场’、‘加快房地产税立法，并适时推进改革’和‘健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度’。”陈国强分析称。
    陈国强预测，与今年２０％、３０％的高增长趋势相比，明年房价至少从增幅来看将会趋缓。“像北上广深这样快的增长速度不收敛是不行的，市场热度会有所降低。在重点城市，特别是供应偏紧的城市，由于用地的增长和自住房供应的增加，未来房价上涨压力会有所减缓。”陈国强表示，从企业和区域角度来说，企业之间的分化会进一步演绎，区域之间的分化不像今年这般突出，但企业之间强者越强，弱小者被出局的局面肯定会延续。而企业的转型升级以及业态多元化、经营多元化、业务多元化的方向也同样会发生变化。    
    “地方政府在调控当中的角色变化，是我们明年乃至未来一段时间观察行业动态非常重要的看点。”陈国强最后强调。    
    全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产协会会长聂梅生认为，十年调控给我们留下了很多思考题，其中之一就是未来城镇化与房地产的市场化。    
    聂梅生表示，当前对于房地产有一种看法，认为中国房地产市场发展潜力还很大，再加上发展新型城镇化，如果原来是黄金十年的话，那么将来就是白金十年，甚至有的说是钻石十年，是从来没有过的发展机遇。
    聂梅生称，今年房地产各项指标处于高位，而且几乎为历史上最高，而下行趋势也已形成，并且还将继续。此外，聂梅生还认为，全国各个地区、各个城市的差异化已经形成而且非常明显，甚至于一二三四线城市当中的不同地区的差异化也非常明显，这都是符合市场规律的。
    “现在中国房地产市场存在泡沫化的趋势，一是由于经济下行，二是人均收入赶不上。”聂梅生表示，今年人均收入很可能低于ＧＤＰ的增长，而城乡二元化的问题不解决，将很难保证收入上行，只会将差异越拉越大。部分城市已经形成了泡沫，并且开始破裂，如今早已不仅限于温州和鄂尔多斯这两座城市存在这些问题。    
    “房地产市场化改革是一个系统工程，涉及到二元化的经济、政府和市场的分工、金融和土地资源的配置、财政和税收制度的改革和立法等，最终这些改革成果才能体现到合理房价上来，这才是百姓最关心的改革目标。”聂梅生总结说。