“双刚性”中国房地产再涨十年？

　　10月23日,北京市住建委召开新闻发布会,出台“京七条”,其核心内容是“自住型商品房”政策。这一政策限定此类住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%,建筑面积以90平方米以下为主流,五年内原则上不允许转让,五年后转让所得收益30%上缴政府。北京市计划今年向市场投放2万套这类商品房,明年再投放5万套。

　　11月15日中共中央公布十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称:三中全会60条)改革规则。其中涉及房地产的部分主要有三个方面。包括:“加快房地产税立法并适时推进改革;保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度;在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价等”。特别是“房地产税立法”,这是一项一个国家法律出笼与开始的“节点”,这次提出要推进房产税改革,其实就是业界、特别是党政一直呼吁的房地产调控长效机制的一个体现,但用“房地产税”来遏制中国房地产业十数年连续涨价这显然是一个中国与全球大多数国家都未解决的难题。同时,中央对农村集体用地和宅基地的新提法也是一次重大改革,但也没有根源明晰产权(有关房地产的国有与私有,是全人类永远都无法绕过的终极之根源,有房产私有,却没有房产下面使用基础土地的私有,则是永远的一个不稳定玄机)。

　　房地产,是所有中国人、全球人类所有人、一个人一生的最大一份资产和财富。中国13亿人所居住拥有的房地产,依然有无限不确定这个国家法律规则玄机,还有人类根源的终极根脉没有理清,只要不到位国有、私有的产权明晰的一个国家法律保障,那么这个国家就永远玄机无限!

　　囿是,中共十八届三中全会方略决定“市场在资源配置中起决定性作用”、以及土地流转问题,市场化会向前推进,预计部分经济政策会“放活”,以吸引更多民间投资等,结合中国北上广以及一线城市、二线城市、甚至三、四线城市的房地产都处于巅峰状态的供需矛盾中,在土地供应制度没有改革的前提下,放开限购不会现实。很显然,今后十年“三中全会”方向——中国房地产战略的“长效机制”不会很快出台,囿之中国政府实施房产税、遗产税也都不会很快出笼,要当然考虑“市场在资源配置中起决定性作用”大环境下才可能实施。三中全会部署的中国“长效机制”未出笼、实施之前出笼房产税、遗产税等这无疑是举世的火上浇油,让中国房地产到达一个万劫不复举国困境。所谓的“长效机制”绝不是、也绝不可能一撮而就,中国64年没有建立这种“长效机制”,“习李十年”就能够建立起来?因为中国现实并没有改变房地产之外的土地、产权登记、税制等体系。而此届三中全会可能解决一些政府层面、但在有限的这段中期时间内,不会改变整个中国社会、中国房地产业做为第一大产业的格局和发展趋势。中国房地产业的“市场在资源配置中起决定性作用”也不会有大、很快、与大多数“市场经济地位国家”兼容的根源性重大改变,一如地震、海啸、台风等突发事件,不是一个国家发展所采取的突发国略,一个国家的根源建树是需要官民高度智慧来高屋建瓴、高瞻远瞩的持之以恒来加以完成。就是“习李十年”真谛推动改革成器,短期内也不会改变中国房地产趋势的重大变化,这需要国策与实践的中期、或长期持续的努力,才能成就成器一个国家的“长效机制”。

　　近十年来,中国政府几乎每年都要出台楼市调控政策,但效果甚微。“胡温十年”,无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”,再加上信心小贩温家宝信心比天高,也没有挡住中国房价攀上一个有一个巅峰。而近十数年的中国房地产之路,都贯穿着一个非市场经济化思路——通过抑制需求市场来控制房价。这如同用控制河道不让洪水泛滥一样,而市场之水是没有任何可以预料和控制的,抑制需求的办法无非是增加交易的中间环节的税收、提高投机性需求的贷款首付比及利率,但需求旺盛却让中国房地产一道、又一道的攀上一个又一个价格高峰,出笼了更激进的手段就是“限购”、需求市场是不以人的意志而出现的。遏制刚需市场的唯一结果,就只能是房地产价格越攀越高。同样,为了抑制土地价格上涨的速度,上一届政府的主要思路是控制房地产开发商的资金来源,迫使房地产开发商在拥有庞大资金压力下减少囤积土地,并加速出售已经完工的房子。但这种抑制只能是功亏一篑,致中国房地产持续十数年不停的攀上一个又一个台阶的价格高峰。

　　十数年的中国房地产实践、事实证明:通过抑制需求市场来控制房价,根源难以奏效。尤其是用控制房地产开发商资金来源的做法,虽然在短期内能抑制霎那土地价格,但中长期看此举减少了住房供给数量,加剧了房价循环性上涨的压力。还有新近中国推出的城镇化的强化、加速推广,也是这一轮中国新一轮房地产业只能马不停蹄的继续上涨的重要成因,9月中国房地产价格的普遍上涨至高,就是这种大环境的必然所致:据中国国家统计局10月22日公布的9月份全国70个大中城市住宅销售价格的变动情况。数据显示几乎所有城市的房价都在连续上涨,“京、沪、穗、深”新建商品房价格的同比涨幅还超过了两成,这在历史上还是少有的首次出现。与上月相比70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市有65个,下降的只有温州、桂林2个,持平的有海口、九江、唐山3个。其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格与上月相比平均上涨1.4%,天津等31个二线城市平均上涨0.7%,唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。中国房地产又到历史性上涨的一个关口。

　　中国目前是否要采取措施应对不断飙升的房价?房价上涨如此引人关注,一个原因在于中国政府从2010年初起就陆续采取措施给房地产市场降温。具体包括提高首付比例,限购二套房以及建设数百万套保障性住房。中国政府十几年来一直没有停止任何调控措施,但新一届领导人自3月上任以来,没有针对房地产市场推出任何重大政策,而且基本上没有就房价上涨做出任何举措。这令房地产市场蠢蠢欲动,之前担心政府政策可能导致房价下跌的潜在购房者又杀回市场。另外,中国今年外资流入规模巨大。今年第三季度,中国外汇储备增长1630亿美元,为2011年以来最大季度增量。由于股市萎靡不振,另一个唯一能够吸引人的资本市场就是楼市,投机购房行为,一直以来都相当活跃。

　　从“京七条”看,新一轮房地产调控借鉴了这些教训,把重点转向了增加供给。

　　新一轮房地产调控的又是一个绝无仅有的“中国特色”,是关注地区间差异,发挥地方政府这双手的作用。过去十多年的每一次房地产调控,都是国务院或国家建设部出台政策,然后由各地制定细则一统制。而中国新一轮调控主要由地方政府唱主角,以地方政府各自为政来各个击破。最先出台政策的城市是深圳,北京次之,估计上海、广州等几个房价上涨较快的城市也会有相应动作,而大多数二、三线城市则预期不会有新政出台。但随着中国新城镇化的加速、广深和推进,地方政府也难以各个击破房地产价格的上涨局面。

　　不部署全国一统的房地产调控政策,是由当前楼市形势决定的。尽管从统计数据看,房价仍呈现全国普涨的大势,但北京、上海、广州等一线城市的上涨速度和幅度明显高于其他城市。截至三季度末,“北上广深”的新建商品住宅涨幅价格同比都超过了20%,而大多数二、三线城市的新建商品住宅价格的同比涨幅大多为10%左右。从全国销售情势来看,“北上广深”出现了“日光盘”,而不少三、四线城市的住宅出现了滞销。可见,中国地区间的差异决定了出台全国统一的调控政策已无必要。