朱海斌2014年一线城市房价或将继续上涨10%

　　“2014年一线城市房价或将继续上涨10%，二线城市上涨5％-10％，而三线城市平均保持不变。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌（财苑）今日发布报告称，2014年中国住宅房地产市场相对乐观。信贷规模逐步缩减将有助于抑制房价通胀步伐，但供需状况仍是主要驱动因素：虽然房地产泡沫在一线城市更为显著，但供应短缺意味着市场调整尚需更长时间。在一些供应较为充裕的小城市，2014年房价或将开始下滑。

　　2013年房价上涨增速超过预期。据搜房统计，2013年11月全国房价同比上涨11.0%。房价上涨在一线城市尤为显著，官方统计数据显示2013年11月北京（同比21.1%）、上海（同比21.4%）、广州（同比20.7%）及深圳（同比20.6%）领涨。

　　朱海斌称，房价上涨在很大程度上是由住宅需求量反弹造成的（在城市化和可支配收入增长的带动下），而需求最近几年受到房地产紧缩政策人为压制，但紧缩政策的影响已在逐步减弱。信贷条件自2012年下半年以来普遍宽松，而且政府未出台进一步的楼市调控措施，也对房价上升起到一定支撑作用。

　　此轮房价上涨的区域差异性较为显着，这与2009-2010年的房价普遍上扬不同。由于过去几年的楼市调控政策，一线城市目前普遍面临供应不足的情况。相比之下，小城市新供应增长较快，而这些城市的房价涨幅非常温和。根据摩根大通计算，11月三线城市房价（省会城市级别以下）同比上涨4％，且房价可负担程度保持在一个可接受的水平。

　　摩根大通的预测基于2014年住房政策将不会发生重大变化的假设。近几个月来，房价迅速上涨的一线城市和某些二线城市出台了新的调控措施，但主要集中在收紧限购令和房贷政策（例如，将二套房首付标准从60%提高至70%）。这些措施已执行多年，边际效应有限。此外，供应面措施总体滞后。2014年在全国范围内推广房地产税的可能性不大，而庞大的保障性住房计划对于私人住房市场的影响仍然很小。

　　朱海斌认为，从长远来看，即使住房价格下调过程开始，也不太可能像许多其他国家一样演变成楼市危机（进而演变为金融危机）。这是因为，中国的房地产泡沫主要分布在一线城市，而这个市场在全国市场只占一小部分。2012年，四个一线城市（北京，上海，深圳，广州等）人口数量仅占总人口的4.7％，而住房交易面积仅占3.8％。相比之下，其他城市的住房价格仍在可负担范围内。因此，全国住房市场回归正常周期的可能性较大，而不太可能像市场担心的那样陷入崩溃。