王珏林房产调控的精髓是税收和法治

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林:

　　房产调控的精髓是税收和法治

　　本报记者 赵卓 发自北京

　　中国指数研究院最新数据显示，11月全国百城住宅环比上涨0.68%，这已经是房价连续第18个月环比上涨，其中北京等十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%。地王频出，楼市疯长，中国房地产市场究竟有没有泡沫存在?房地产长效机制何时才会出台?为此时代周报记者专访了住建部政策研究中心原副主任王珏林。

　　合理配置区域资源才能解决高房价

　　时代周报：王石先生几次用泡沫来形容中国的房地产市场，理由之一是现在部分地区房价收入比已经高得离谱，你认为中国楼市泡沫大吗?

　　王珏林：一线城市的房价是高，但究竟有没有泡沫，要看咱们对于泡沫的解释是什么?要是从价格成本认定的话，房价肯定是有泡沫，因为这个房子不值那么多钱，不管加上它的教育价值和它的各种附加价值，再加成本也不可能这么高;但是从一线城市房地产的实际需求和购买力上看，它又没有泡沫。

　　或者说这种泡沫存在却不一定会破灭，破灭是什么?是由于我们投资比例过高，我们把房价给炒上去的，像梯子一样越弄越高，一旦一撤梯子就咔嚓一下全完了，但是现在这个梯子还没上几个呢。现在北京的购房政策那么严格，还依然有那么大的刚性需求。这个说明几点：一是北京对于这些刚性需求还是比较大的，二是我们在三个市场管理和规范上面还有问题，发展得也不够完善。如果我们的租赁市场、我们的二手房市场、我们的新房市场都能合理地发展，也不会有这么大的压力。

　　时代周报：目前北京市内城二手房的成交价格都已经达到每平方米4万元，房价还有下调可能吗?

　　王珏林：究其原因，我们现在的城市建设方式也值得探讨了，老城区的二手房为什么这么贵?以前人们买房子是求新求大，所以自然住得就远了，但是各方面的不便利开始显现，人们在现实面前，只能是求近求小求方便，所以现在北京市场上交易的户型大部分都是五六十平方米的小房子，但即使只有五六十平方米都价值不菲啊，但是为了工作、交通、教育、医疗等问题，只好如此。所以从整体上来说，一线城市的高房价还是我们在城市化过程中会遇到的必然的问题。

　　这个必然的问题从外表上看，是整个区域布局的不均衡造成的，我们教育不均衡、我们就业不均衡、我们医疗不均衡、我们消费也不均衡，大家都会往大城市去，往大城市的中心去，而城市不可能因为住房的问题而无限扩大，这是一个复杂的系统问题。

　　所以我们还是应当从各方面分解城市压力，如果昌平、怀柔、平谷这些卫星城建设得比北京城区更好就业、教育资源和医疗条件也够，环境又比大城市还好，谁还需要到北京市区呢?如果其他城市也是如此，谁还需要来北京呢?所以我们应当从区域产业布局上、从市政的配套设施着手，把交通、教育、就业等问题解决好，才能真正解决大城市病的问题。

　　将调控纳入法制化和市场化轨道

　　时代周报：过去十年，房地产市场屡调屡涨，目前各方都对房地产长效机制充满期待，你预期大概什么时候出台?

　　王珏林：这个不是那么简单的事情，长效机制既是为了改变我们现在的短期管理办法，出台这个东西后解决的时间要长一些，即使两三年不调不变，市场也能稳定。

　　最关键的是，你不管用什么手段，用什么办法，都能在这个市场充分地表现它。但实际上现在要解决这个问题，出台长效机制，确实有一定难度，还是需要一些时间，但是这个东西早晚要决定。

　　这些年出台了很多调控政策，该用的办法里面已经全有了，这些政策实施起来，也能解决很多问题，但会碰到更复杂的问题，我们还有各种更加复杂的利益链，解决问题的办法不是没有，难就难在各个利益链条都在为自己争夺利益。比如消费贷款这一块，我们只给一套房，对于第二套严格一些，市场马上就平静下去了，再比如说开发企业，我们只给那些有针对性的、有项目的、正在开发建设的企业放贷款，这也能解决问题，但现实并非如此。

　　现在的房价涨幅主要城市已经冲击两位数以上了，这个是非常可怕的，而且这还是普计数据，和一些实际上的楼盘还是有一些差距。

　　所以说要解决这些，还要推进改革，从各个方面来推进，还是我们的市场不成熟、还是我们的管理不到位、还是我们住房的分配没有解决好。

　　我们的政府要解决这些问题，肯定要解决一个长效的机制，但是说要用手段的话，可能我们会通过税收来调整，但是还是要有一个比较好的中国的住房分配制度，因为我们还是存在多种住房形态，可能大家对政府的依赖要强一些，我们要深入地研究思考，多从制度和法制上想办法。

　　时代周报：长效机制中可能最先出来的就是房产税?

　　王珏林：房产税是法制管理的一个方向，市场管理的一个手段，房产税并不是单纯地为了平抑房价，如果就是为了收钱，那样的话这个事情又失败了。市场发展如何管理，就是两种方法，一种是按市场的规则管理，也就是靠法治;二是在市场不成熟的时候，就要加强法制建设，用行政来管理，我们现在正处于这种阶段，因为我们还没有走向一个完全发展到法治管理市场的程度，而且市场也不成熟。

　　我们的土地资源是不能自由配置，税收主要调整供求关系，但是可能在求得方面调整得比较多，供应方面的不能自由调整之后，那么显示出求的方面就更加重要。

　　房产税是一个方向性问题，不会马上实施，目前住建部还在地方调研，下一步会找一些城市扩大试点，逐步推进。目前的重点是建立统一的不动产登记制度，这个可以解决异地购房的问题。

　　时代周报：最近也有专家提出征收遗产税，你怎么看待遗产税的征收?

　　王珏林：遗产税的话就比较慎重，因为这个涉及到每个家庭、每个人，如果家里就一套房子，但是没有什么存款，你让人家怎么交几十万的税金啊。所以我认为无论房产税还是遗产税，短期内都不会开征，但是通过税收等市场和法律手段调节房地产市场，则是方向和未来，也是房地产长效机制的精髓。