地产信托转型基金化运作

　　信托业在冲破10万亿元关口后，已遭遇到增长瓶颈，寻找新的业务增长点被再次提上日程。其中地产信托基金化成为一个热点，这种基金化运作，地产项目从前期募资到后期管理，都会由信托公司自己的运作团队来做。这种操作方式，目前只有资金雄厚的信托公司才玩得起。

　　■本报记者 许倩 北京报道

　　信托业在冲破10万亿元关口后，增长疲态已尽显。

　　尤其是今年，在遭遇了银行、券商与基金子公司在通道业务上的“阻击”之后，信托业虽规模仍在增长，但增速却明显放缓。再加上近期地产信托兑付违约案例频发，地产信托找寻新的业务增长点被再次提上日程。  

　　在此转型期，信托业界已然出现分化。资历雄厚的信托公司不断创新业务，其中，地产信托基金化成为一个热点。信托业协会统计显示，截至今年三季度，基金化地产信托产品累计余额已达157.44亿元，占全部余额的0.16%。

　　近期，中信信托正在尝试“地产+健康”的基金化运作模式——拟推出总额数百亿元、首期数十亿元的健康产业基金，用于云南昆明“嘉丽泽国际健康岛”等项目。

　　“目前资金募集得很好，首批资金主要来源于国内外机构投资者。”中信信托董事办公室王珂在接受中国房地产报记者采访时透露，“这只基金从前期募资到后期管理，都会由我们自己的运作团队来做。如果项目运营得好，不排除未来会成为我们的兄弟公司。”

　　“由信托公司发起基金并管理，是信托业未来发展方向。不过，对于国内大多数中小信托而言，恐怕难以复制。”用益信托首席分析师李旸在接受中国房地产报记者采访时分析称，“中小信托首先要解决的还是生存问题，也就是继续做项目；做基金投资，有太多门槛限制。”

　　中信试水健康产业基金

　　据王珂介绍，中信信托将与国内外知名医疗、健康服务机构合作，通过健康产业基金的方式，以“嘉丽泽国际健康岛”为示范，形成医养、地产、旅游相结合的综合体。

　　“嘉丽泽项目预计将于明年一季度完成拿地工作，建设周期3～5年。明年一季度首批10亿元左右募集资金也将全部到位，主要来自保险、外资企业等机构投资者。未来3～4年预计投资规模达10亿～50亿元，最终实现100亿元规模。”王珂告诉本报记者，“未来还会有针对普通个人投资者的产品。在收益上，将采用资金回报+医疗养老服务相结合的回报模式。” 

　　据了解，对于该产业基金的投资方向，主要包括基地建设和运营费用、机构投资人的投资收益、个人投资者享受服务的费用。

　　“投资回报率现在不太好说，但我们很看好整个发展模式。这个产品适应了整个国民需求——即健康医疗需求和养老需求，这些也都是国家重点发展的产业。” 王珂对记者表示。

　　至于该基金未来会在多久后以何种方式退出，王珂透露，“基金的退出，主要针对机构客户，大概5～8年，相对长一些，医疗行业本身也决定了不可能短期退出。至于退出方式，具体需要同各个机构来谈，各种方式都有可能。可能会以出售方式退出，也可能会转为股权投资。如果对方愿意持续经营，也可以继续持有。”

　　当然，王珂也不否认困难，尤其是对于这样一个庞大的新进入项目而言。

　　“不确定因素很多。”王珂表示，对于医养这盘大旗，涉及医养、地产、旅游、健康管理等多项产业的复合叠加。“但不能因为有困难就不去尝试。”

　　门槛高 中小信托恐难复制

　　中信信托的业务创新也是形势使然。

　　面对大资管时代带来的冲击，及信托业本身存在的一系列问题，“那些只会做通道业务的信托公司的好日子将成为历史。信托行业的经营拐点已然到来。”中国信托业协会专家理事周小明称。

　　信托业协会数据显示，截至今年三季度末，67家信托公司管理的信托资产规模突破10万亿元大关。而同时，信托资产规模环比增速却连续3个季度下降，新增信托资产规模连续2个季度负增长。

　　“10万亿元已经是一个坎了，信托业想要像以前那样维持50%的高速增长已不可能。尤其是银行也加入了资产管理大军，增速的下滑就很正常。”李旸称。

　　考虑到宏观调控与房地产市场本身的风险，信托公司对于地产信托项目也愈加谨慎起来，转型迫在眉睫。然而，怎样转，“信托公司并没有一种成形思路。当然实力强的信托公司会有自己的想法。”李旸进一步表示。

　　日前，上海信托成立了一款以有限合伙企业形式发起设立的房地产信托基金产品。不同于中信信托独立发起基金，上海信托采取与万科合资设立管理公司，作为基金的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。上海信托设立集合信托计划，期限5年，募集资金用于认购有限合伙企业的有限合伙份额，成为合伙企业的有限合伙人（LP），参与相关房地产项目开发，分享合伙企业的投资收益。

　　不过，中小型信托公司想要效仿这种基金化运作方式，却非易事。

　　“不管是做房地产基金还是产业基金，对于信托公司而言，都对实力、背景、资源及管理团队提出了要求。而这些对于中小信托公司而言都很难做到。尤其要组建专业的投资管理团队，不是一朝一夕就能完成的。”李旸进一步分析称。

　　“信托公司采用与大型房企或基金公司合作的方式发起信托基金，或许可以提供一种思路。”一位信托界人士分析称，不过在后期基金管理上，信托公司还是应主动管理，如果仅发起基金而不进行投后管理，还是在做通道业务。

　　“无论是在业务指向还是在专业人员储备方面，信托都在向专业化资产管理和财富管理转型，以期能够较好地把握项目来源和资金渠道，在大资管时代立于不败之地。”来自投中集团的一份报告指出。因而，信托的基金化运作应该是未来的一个趋势。

　　不管是做房地产基金还是产业基金，对于信托公司而言，都对实力、背景、资源及管理团队提出了要求。而这些对于中小信托公司而言都很难做到。