任志强楼市无泡沫，市场应主导

    本报记者 楚贵峰 北京报道

　　12月3日，中共中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。会议提出，要做好住房保障和房地产市场调控工作，这是新一届领导班子首谈房地产调控。记者注意到，在政治局的表态中，住房保障被放在了房地产市场调控的前面。

　　作为房地产行业的意见领袖，任志强的每一次发声几乎都成为焦点。12月4日，在全联房地产商会的2013年会上，作为全联房地产商会的执行会长，一向敢言的任志强亦放言，在当下各地调控政策纷纷出台之际，这些按照“新国五条”签订的房价上涨任务指标而出台的新调控措施，将对当地的市场产生不良影响，并将推涨明年房价。

　　年会上他透露，虽然房地产调控长效机制版本并未最终明确，但大方向已定。全国政协有关房地产政策调控完善的报告很快就要成稿，随后该报告建议很可能被吸收至中央经济工作会议中。

　　他认为，与以往不同的是，此次的房地产调控目标将从上一轮的以价格为目标，转为市场化手段，安居是主要目标。

　　年会间隙，就限购政策、房地产泡沫、农地入市等问题，任志强接受了中国房地产报记者的采访。

　　房价：房地产市场没有泡沫

　　中国房地产报：许多人说中国房地产市场的泡沫十分严重，你认为呢？

　　任志强：纯粹是瞎说。什么是泡沫，杠杆率过高才有泡沫，现在第二套住房已是70%的首付，还有什么泡沫？如果用贷款炒房子，那肯定有泡沫；如果是自己全款付，还有什么泡沫？要赔也是赔自己的钱。所以那些说房地产市场有泡沫的人，没搞懂杠杆率。

　　中国房地产报：前段时间独立经济学家杜猛说全国有6800万套空置房，你怎么看？

　　任志强：从1998年房改开始到现在，商品房一共建设了6000多万套。换句话说，也就是所有的商品房一套都没卖出去，才会有6800万套空置房。

　　中国房地产报：现在一些城市被称为“鬼城”，这些城市已经建设的房屋应当如何消化？

　　任志强：“鬼城”每个国家都有，比如德国的一些重工业城市、美国的底特律，当它的资源发生变化时就可能出现。比如我国鞍山、攀枝花、抚顺过去都是以地矿或钢材为基础，当资源枯竭时，这个城市可能就会出问题。

　　再比如鄂尔多斯，最初有煤化工，立项有30万人进入，可是现在这些立项没了，因为煤化工不值钱了，有了页岩气之后煤化工干不成，所以这个变化导致它前期的规划无法实施。

　　当年北海市被列为国家港，之后被取消了，所以北海市马上就废了。但是后来北海市又起来了，因为又变成国家港了。所以说当国家政策调来调去时，地方上难免会出现这种情况，这是其一。

　　其二，随着人口和公共资源配套流动，城市也可能出现分化。城镇化之初，农村人口急剧向城市转移，不分大中小城市都有进入。但到了工业化时，就开始向公共资源转移。哪儿的公共资源最多，向哪儿转移的人口就最多。

　　这个转移过程中，有的地方的工业没落了，比如天津过去有手机生产基地，现在摩托罗拉、诺基亚都没了，就可能遇到和底特律相同的问题：行业衰退会转移走一部分劳动力人口，在这种转移过程中，就造成城市分化加剧。

　　城市分化加剧是城市化发展过程中的必由之路，几乎所有国家都经历这样一个过程，亚洲地区特殊一点，大部分人口都向首都集中。比如说日本的大阪，在东京和大阪之间建设高速公路目的是想把东京的人口疏散到大阪去，结果却是大阪人都到了东京。在过渡时期，这种人口交换是必然的，回避不了。

　　就我国而言，地方政府主导去创造城市、建设城市，形成“鬼城”这样一种结果；其他国家虽也会有这种现象，但他们以市场为主导，相对来说困难会少一些。

　　政策：不是一天能实现

　　中国房地产报：你是否统计过，房地产企业要交纳的税种到底有多少种？有关房地产企业的纳税是否有简化的趋势？

　　任志强：正式的统计大概有17种，非正式统计（即税上加税）可能有20多种。我们的税种里可能有三四个重复征税，比如说精装修房子里的电冰箱，商家购买、施工单位采购、业主买房以及缴纳契约税时，要缴纳四次税。几乎所有的精装修房子里的部件，比如抽油烟机、电冰箱、电视机、灶台等，都是交了四次税。

　　财政部部长楼继伟已说得很清楚，要营改增，就是有些可以冲抵。三中全会的决定强调“加快房地产税立法”，有人以为房地产税和原来的房产税是一回事，实际上不是。两种土地税，如果形成一体化时，一定是统一的税种，所以要重新研究统一的税种。

　　中国房地产报：三中全会提出，“建立城乡统一的建设用地市场”，那么农村土地入市会对当前的房地产市场产生什么影响？

　　任志强：没多大影响。因为有两个限定条件。第一是规划条件，第二是用途条件，如果没有解决好农村土地的规划和用途，那么农地就入不了市。过去，我们的规划部门只做城市土地规划，几乎不做农村土地规划，这部分规划要有相当一段时间。

　　三中全会的决定是在2020年实现。所以不要以为三中全会的决定，一天就可实现。我们的配套政策，包括法律，包括立法的基本原则，依法治国的很多东西，不是短期之内都能实现的。但只要往前走，我们都举手欢迎。

　　中国房地产报：对于不动产统一登记制度，你怎么看？

　　任志强：不动产登记包括土地、房屋、草原、林地、海域等，房地产在里面只占很小一部分，可能八分之一都不到，如果把这八分之一当成百分之百，那是错的。

　　不动产登记就能降房价，这是严重的误解。现在已经有房产登记，只要买房时签有合同，房子就归业主所有。当然，中国现在的登记制度确实有很多弊端。境外大概有4种房地产证确认方式，如中国香港叫注册制度，合同一签，就到注册处登记，就算数，但内地不行，因为卖的是期房。

　　市场：

　　得把干预价格的烂手给砍了

　　中国房地产报：三中全会的决定指出，“使市场在资源配置中起决定性作用”，你如何理解？

　　任志强：从长远来看，一定会变成市场配置，同时还有一句话叫市场决定价格。在短期内，政府可能会对价格有所干预。但从长期来说，一定是市场决定价格。

　　中国房地产报：临近年底，北京对超过4万元/平方米的房屋不批预售证。地方政府的价格干预，对市场及房企有什么影响？

　　任志强：这不仅是对开发商有影响，对市场经济也有影响。价格本来是市场的一个信号，如果干预价格，信号作用就不灵了，那就把市场机制破坏了。要依法治国，首先得把那只烂手给砍了才行。

　　对于开发商来说，我们的应对只能是守法。这种价格干预，未来肯定会放开。你看看三中全会的决定就知道了。