天津武清澄清“鬼城”质疑过于粗暴和武断

　　11月下旬的京津已步入冬天，室外寒风扑面，但位于天津武清的佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯却热闹非常。

　　这家购物中心每天开业时间是上午10点钟。但21世纪经济报道记者在11月某个星期六早上9点来到这里，看到停车坪上已经停了很多分别挂有北京、天津、河北车牌的汽车，一些顾客已经在购物中心门口的大风中排起了队。

　　然而，这个距北京仅22分钟高铁车程的小城，前不久却被某媒体冠以“空城”的帽子：有媒体称这里的商品房购买率是100%，入住率仅10%。

　　武清有些当地人对此很不理解。武清农民李明在网上看到外界对武清空城的评价后，不无愤怒地问：“如果武清是空城，那上下班为什么还堵呢？武清的商场为什么营业情况还那么好呢？”几位政府工作人员则一再对21世纪经济报道记者表达他们听到这种评价后的“委屈”。区房管局相关负责人强调，如果将蓝印户口直接定义为不是居住，这是个误区。

　　武清有一个群体，是在天津或北京上班。他们每周用脚步测量两个城市的距离。记者调查发现，武清目前所呈现的“纠结”状态，正是天津乃至很多城市的城镇化过程的缩影。它折射出城乡一体化进程中所涉及的区域与体制的焦灼。

　　小城初印象

　　很多北京人是因为奥特莱斯才知道了天津有个小城叫武清。

　　公开资料显示，位于武清的京津名品奥特莱斯是座纯意大利风格的大型高端名品折扣中心和休闲文化中心，占地面积18万平方米，建筑面积6万平方米，引进了近200家意大利奢侈品牌和世界时尚名牌。据武清的政府工作人员介绍，按理说，这种大型商业需要两三年的养商期，但京津名品奥特莱斯开业当年就火了，原因就在于它的区位优势。

　　武清是一座怎样的城市？武清古为泉州，别称“雍阳”，公元742年更名为武清，2000年10月30日正式撤县设区。要界定武清在京津之间的地理坐标，最直观的方法是用交通时间来定义。武清距离北京东南五环70公里，是京津冀三个区域交界的中心点。作为京津高铁中途的唯一停靠站，到北京22分钟，到天津12分钟。开车到天津核心市区仅半个小时，到北京核心区两个小时左右。

　　在面积不大的武清高铁站站外，曲曲弯弯的停车场内外停满了各种车辆。武清一位政府人士告诉21世纪经济报道记者，武清高铁站已经承接不了现有的客流，预留的区域马上就要扩建。

　　这个位于两座特大城市之间的小城市，至少看起来是一幅欣然勃发，拼命向上生长的气象，何以陷入“空城”的舆论漩涡？源头要上溯到天津市的一项“蓝印户口”政策。

　　根据天津市公安局户口管理有关规定，2007年4月1日以后，在天津市辖范围，一次性付款购买商品住房达到相应标准，即可办理蓝印户口。其中武清区和宝坻区只需要40万元。蓝印户口诞生后，武清地区凭借本地户籍所绑定的教育、医疗、社保等方面优势，以“买房入户”的方式，吸引到了大量外省市人的购房需求。

　　刚出武清高铁站，就能望见一个极为显眼的“金侨大道”楼盘广告，上面写着“40万扎根天津，助学投资置业首选”。助学、投资、置业的排序很有意思，显然，在开发商看来，“助学”比“投资”更有吸引力，而置业则是最后的选择。

　　在高铁站内的电子广告屏上还有众辉地产的滚动广告。“蓝印快讯：武清城区蓝印房40万起，免费后期（免费跑腿办户口的意思）。”这是一家专门带外地顾客去看房的中介公司，房主一次性付清款项后，中介公司抽取一定提成。他们在高铁站出口还搭起了临时接待处，站立的女士身披的红色绶带写着“蓝印现房接待处”。

　　蓝印户口效应

　　众辉地产的刘女士告诉记者，武清区很多乡镇的房子就是“蓝印房”，价格会基本控制在40.1万元左右。她估计，武清有五分之二的商品楼盘都是借助蓝印户口卖房的。

　　龙湾地产是一家民企，在武清下朱庄开发的龙湾城项目规划占地达1.2万亩。11月16日有批房源开盘，售楼处看起来很热闹。21世纪经济报道记者在现场看到，10多户前来看房的家庭中，有3户带着初中模样的小孩。

　　一位家长告诉21世纪经济报道记者，她们是河南人，小孩现在上初三了，由于河南是高考大省，即使考500多分也上不了什么好大学。但天津则不同，他们是自主命题省份，竞争没那么激烈。为孩子的前程考虑，他们准备在武清买一套房。

　　龙湾地产销售员李先生告诉21世纪经济报道记者，这种家长的情况很普遍，龙湾城都是小户型卖得好，现在剩下的都是大户型现房。

　　在龙湾城对面的“富兴御园”，销售员金女士的说法与李先生如出一辙。她表示，由于一次性付清全款就可以办理蓝印户口，所以，客户多数偏爱小户型。以他们楼盘为例，90平米以下总价在50万元左右的小户型很受欢迎，但关注140平米改善型住房的客户很少。

　　保利o海棠湾在武清区政府旁边，位于区中心地带，周围配套完善。售楼员荣女士说，海棠湾有三分之一的房屋都是外地人购买，目的是办理蓝印户口在天津高考，另外三分之一是本地购房需求，剩下的三分之一是投资人群。她还补充说，由于武清本地人都有回迁房，很多家庭甚至能分到2套以上的回迁房，本地人没有太大的购房需求。

　　据荣女士介绍，武清很多乡镇项目，比如卓达集团的一些楼盘，是专门针对蓝印房需求，外地人买房只为办户口不来这儿住，所以那些房就一直空着。由于蓝印户口是针对首套房才特有的政策，所以，二套房转手几乎无人问津。荣女士向21世纪经济报道记者建议，来武清买房还是要买接近区中心配套完善的小区。

　　武清一位不愿意透露姓名的开发商对21世纪经济报道记者解释称，武清应该算是蓝印户口投资、度假投资的价值洼地，但由于缺少流动人口，入住率的确较低。他们公司在开发项目前曾委托代理机构做过一项调研，结果显示，在武清的购房人群中，三套房中，有两套置业目的是蓝印，另外一套是北京人群购买。

　　恒大地产是最早进驻武清的大型开发商之一。恒大山水城项目，首期占地500亩，建筑面积约30万平米，目前一期已基本开发完毕。他们给出的官方答复是，在成交客户中，近一半为本地改善型客户，其余为项目周边如河北、北京和其他省份的自住养老兼投资型客户，刚需占绝大部分。

　　恒大地产称，与北京相比，天津的房价并不高。尤其是与临近北京的武清，根据相关数据显示，目前的均价才6000元/平方米左右。即使与燕郊、固安、香河、大厂等区域相比，也有不小的差距。据21世纪经济报道记者了解，燕郊、固安的商品房单价已全面突破1万元，香河、大厂的房价今年明显上涨。与之相比，武清算得上是北京周边区域的价格洼地。

　　记者采访到的房地产从业人员普遍认为，武清房地产市场有足够的购买需求，但因蓝印以及度假投资等置业目的而购房，入住情况的确不佳。

　　入住率74%还是10%？

　　但武清当地人与武清政府人士却表示，外界将武清定义为“鬼城”是想当然，过于粗暴和武断。

　　李明（化名）是地道的武清农村人。他目前过着典型的“双城生活”。周一到周五在北京中关村工作，周末回到武清。

　　李明在网上看到外界对武清空城的评价后，不无愤怒地问：“如果武清是空城，那上下班为什么还堵呢？武清的商场为什么营业情况还那么好呢？”

　　21世纪经济报道记者在论坛上看到这样一则帖子。“说武清是鬼城的家伙是根本不了解那里的实际情况”，发帖人称，他近期去到武清农村看到，现在当地刚结婚的小青年几乎家家都有车了，虽说不过是比亚迪、长城或夏利，但也都是有车一族。农村的年轻人到区政府所在的杨村打工，开车往来是常态。现在农村关心的也是房子，只要是条件稍稍好点的，闺女结婚的首要条件就是得要在杨村有套“楼房”，农村人家里在杨村买了楼房是件值得炫耀的事情。

　　武清区的政府工作人员，也觉得是外界误解了他们。他们组织房管局、国土局、公安局、人力社保局、财政局、工商局等十大部门相关领导与记者一起座谈，就是想尽可能把情况介绍清楚。

　　在座谈会上，当记者刚刚尝试将“空城”两个字抛出，就遭到了这些负责人的反驳。他们的情绪看起来有些激动。

　　房管部门相关负责人分别向记者列举了2012年和2013年武清新建商品房的成交数据。其中今年1-11月，武清新建商品房上市量是22204套，上市面积是231.57万平方米，实际成交18667套，占上市总套数的84.07%；成交面积190.91万平米，占上市总面积的82.44% 。今年1-11月，商品房成交均价7019.97元/平方米，同比增长9.43%。该数据与上述开发商反映的情况基本相符。即，武清房价整体稳定，供应量与成交量处在合理水平上。

　　房管局相关领导还列举了非天数市人员在武清购房情况。据他们统计，今年1-11月，非天津市户籍人士购买新建商品房12044套，占新建商品房成交套数的64.52%，非天津市人士购买新建商品房成交面积120.85万平方米，占总成交面积63.3%。

　　这位房管局的负责人认为，武清今年还有300多万平方米用于回迁房建设，如果把这个也计算进去，作为分母，非天津市购房人群所占比例将更小。

　　武清区公安局相关负责人向21世纪经济报道介绍称，武清2012年一共办理蓝印户口4456户，共有13673人；2013年1-11月底共办理蓝印户口4992户，共有15203人。两年共办理蓝印户口共9448户，人口28876人。据他们统计，这些办理蓝印户口的人群在城区购买住房比例为73.49%，在下属街镇购买比例为26%。总体而言，办理蓝印户口的占非天津市人员购房总数的40%左右。占武清商品房成交的比例更少，大概20%多。

　　根据房管局提供的资料，2012年武清成交商品房13015套，按照前11个月的平均水平，2013年预计可成交2000套左右。两年就是33000套。这两年办理蓝印户口9448户，理论上说，办蓝印户口的，都买了一套房，即蓝印房有9448套，占总成交比例的28.63%。与公安局相关负责人的算法接近。

　　武清是不是鬼城，最直观的数据是入住率。但众所周知，入住率是个相当难以统计的数据。武清房管局相关负责人告诉记者，他们对武清每个楼盘都有初步了解，入住也会涉及到销售、装修等因素影响。但他表示，总体来看，武清总的实际入住率约为74%。他说这是他们通过物业一个小区一个小区统计出来的。而21世纪经济报道记者查询到的一篇媒体报道说，入住率只有10%。

　　房管局这位负责人还强调，如果将蓝印户口直接定义为不是居住，这是个误区。“到周末，您到超市去听听，外地人说话占多少，很高的。每天晚上去接孩子，接学生，外地人也很多。他买了房子以后，孩子在这儿上学，最少要生活3年以上，有的初中就过来，时间还要长。不是说买完房子就不在这儿住了。”

　　区域协调期待实质破冰

　　近20年的城镇化进程，京津冀有着自己鲜明的特色。

　　由于邻近北京，房地产化是北京周边区县难以避免的现象。河北省燕郊市就是一个典型。在这座不大的小镇里，生活着大量在北京工作的北漂。早晚高峰期间，北京至燕郊高速路的拥堵，同线公交车里的拥挤，是最好的例证。北漂们过着日出进京，日落回燕郊的生活。这些北漂们最大的期待是，传说多年的北京至燕郊的地铁何时能够建设。

　　武清与燕郊双城生活不同的是，由于高铁往返票价昂贵，普通的北漂显然无力长期承受，这些人多数过着周一至周五在北京生活工作，周末回武清的状态。

　　也就是说，如果非要将武清这座城市工作日的状态定义为鬼城，根本症结在于区域协调发展上。尽管京津冀一体化被提及多年，但实质进展缓慢。

　　一位区域经济研究人士举例称，如果能将首都第二机场放在武清，而不是大兴，就既能辐射北京又能辐射天津，更会为武清的发展带着实质的改变。当然，记者从来就没有听到将首都第二机场放在武清的规划方案。

　　国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心总规划师沈迟在接受21世纪经济报道采访时表示，如果区域经济一体化、京津一体化真能发展起来，武清就是京津冀中最有前途的区镇。但他坦言，从现实来看，改革的阻力很大。

　　沈迟称，目前我国城市间最大的问题是区域协调，受体制影响，基本是各说各的。以武清为例，虽然武清是高铁一个重要的停靠站，但如果在武清购房者住在武清，天天跑北京，一个月两三千的高铁费，显然是多数工薪阶层走不起的。但如果北京与武清能够共建城镇化，那武清的发展将是前途无量。

　　“北京目前存在一个矛盾的情况，即，一方面在极力控制人口规模，另一方面同城化进展又较慢。要在多个地方政府之间，去做区域协调发展，很容易做成同床异梦。干部是各自任命各自的，政绩是各自算做各自的。”沈迟期待，新型城镇化能够在区域协调发展真正有所作为。

　　今年10月16日，中国第一条跨省地铁--11号线花桥段正式运营。11号线花桥段是从上海到昆山的地铁，根据上海地铁计价规则，从11号线徐家汇站出发，到花桥站的票价为7元；在花桥站下车后，可换乘昆山公交101路前往昆山南站，全程票价为6元。也就是说，从徐家汇乘地铁到昆山南站总共花费13元，比直接乘坐高铁要节省一半多的费用。

　　这样的场景，对在武清和燕郊买房、在北京工作的北漂们来说，还只是遥远的梦。（编辑袁一泓徐炜旋）