自住型商品房长期成效待考

本报记者 李宛霖 北京报道

　　11月27日，北京市住建委出台《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定（征求意见稿）》（以下简称《征集意见稿》），严格规定了自住型商品房的转让环节：5年内不得转让，5年之后转让的不得再次购买。同时明确，自住房摇号由开发商来组织，但必须使用全市统一的摇号软件，而且摇号和选房过程将由公证机关全程公证。

　　此前，北京曾试推了3年的单限房，也就是自住型商品房的前身。由于之前单限房在已经上市的项目上发生了多次“乌龙事件”，因而关于此次即将上市的自住型商品房的分配，市场上依然有各种“内定”“优先”的传言。

　　据知情人士透露，此轮北京市住建委出台新政，主要是针对3年来的各种问题制定了相关的管理办法。随着未来北京自住型商品房数量越来越多，短期内将有可能对市场产生一定的冲击，而长期效果如何还将看具体落实情况。“只要不再沦为牟利工具，把房子真正分配给有需要的人”，就会对市场产生一定的影响。

　　试运行三年沦为牟利工具

　　2010年北京开始试点限地价、竞房价的单限房，旨在满足中低收入人群住房需求。经过3年试点，越来越多的单限房被纳入住房保障体系中来。今年3月，北京推出“新国五条”细则，要求继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。这类房源就是单限房。4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌公开表示，“纳入限价房序列管理”是一个全新概念，和纳入住房保障体系的限价商品房不同，这种新的限价房是针对中等收入家庭，满足自住、改善型需求的商品房。

　　当时业内人士认为，这意味着将有更多的单限房开始建设并逐步涌入市场，对于商品房市场将产生不可小视的冲击。但另一方面，由于单限房以商品房的形式出售，价格却比商品房低很多，于是成为各方关注的利益焦点，更有地方政府截留雪藏并以此作为招商引资的工具。

　　实际上，早在两年前，就曾曝出地方政府欲截留单限房用于招商引资的消息。2011年，北京首个单限房项目房山中铁长阳国际城，就曾曝出800套单限房房源险被房山区政府截留销售给招商引资企业，后因引起了社会关注才得以正常销售。今年4月初，昌平区北七家金色漫香苑单限房被紧急配售，也是类似原因,当时开发商表示，北京市和昌平区两级政府意见不统一。据知情人士当时透露，金色漫香苑单限房紧急叫停的原因，源于北京市住建委与昌平区的矛盾，这与开发商表述的“两级政府意见不统一”说法不谋而合。

　　过去优先保障轮候家庭

　　据了解，此前北京市各区的单限房如何配售，都是北京市住建委下达针对项目的文件，对配售进行规定，通常会优先项目所属地区的保障房轮候家庭，再面向全市保障房轮候家庭，第三轮如果还有剩余房源，区县可以根据自身情况，把房子优先配售给首套置业家庭。

　　“单限房当初以限地价的方式入市。”上述知情人士说，由于单限房在土地出让环节上就做出了让利，所以当地政府当然不愿白白“贡献”给其他区县。区县之间的利益协调成为保障房难以解决的难题，“除非给出财政补贴，否则难以平衡。”知情人士说，开发商所说的市、区两级政府意见不统一也在于此,这个问题一直就存在，难以解决。因此，2011年，北京市注资100亿元成立了保障性住房建设投资中心，买地建房或收购住房，用于全市住房保障。

　　根据北京官方发布的消息，北京尚在轮候的保障房家庭还需要两年的时间才能解决，而近年来,北京市各区县保障房都按照本区优先来进行配售。由于远郊区县土地供应多，中心城区基本没有供应，各区域保障房的供给极不平衡，像海淀、东城、西城这三个供给稀少的城区，常常是与其他区县做工作调剂房源配售给本区县轮候家庭。例如，海淀区2012年就是从朝阳区调剂了900多套保障房来配售给本区轮候家庭。另外有消息传出，位于昌平区沙河镇的单限房，也早已内定给沙河高教园区的教师。

　　新政效果值得期待

　　试运行三年乌龙频出，北京市开始明确将要大力推出单限房地块，销售和转让环节的相关配套政策，也呼之欲出。早在今年5月份，北京市就研究对单限房的分配和再上市进行明确规定，并在10月推出了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，又在近期推出了关于销售管理的《征集意见稿》，明确了各种执行细则。

　　“明确后，未来出现乌龙的情况就会有所避免。”一位曾参建过自住型商品房的业内人士说，过去市、区两级政府意见不统一，开发商很难做，回款周期长，打消了开发商的积极性。现在通过专门的软件来摇号，由开发商来操作，虽然利润不高，但至少能保证回款，对开发商来说也算是一件好事。

　　同时，此次还明确了自住型商品房不再针对保障房轮候家庭，而是京籍非京籍首套置业家庭，扩大了受众范围，预计会有相当一部分刚需家庭会考虑申请自住型商品房，这样在市场上也会起到短期的调控效果。但是长期的效果，还要看政策执行和落地的具体情况，“如果还是有各种内定的事情发生，那么调控效果必然还会大打折扣”。