北京“混合市场”风险凸现

　　这次地王现象未必就会带动新一轮高价盘销售火爆，相反在淡化地王炒作的同时，更应该警惕明年在自住型商品房大量入市的冲击下，可能出现一轮行业大洗牌。

■本报记者 徐妍 北京报道

　　一场 “土地盛宴”后的狂欢还是一场“贴身肉搏”？北京朝阳区东坝南区地块的走向成为“地王”争夺战之后又一个让人关注的话题。

　　11月21日，恒大地产以51.35亿元夺得东坝南区地块，刷新北京年内总价地王纪录。而在本月成交的10余个地块中，多个楼面价超过5万元/平方米。一方面是不惜高成本拿地的地王项目，一方面是未来大量自住型商品房，以及限价房、经适房和公租房等保障性住房，在同一区域内高低端市场共存的局面业已形成。

　　面对区域混合生态，纯商品住宅如何应对定价？项目能否将高成本转换为高定位、高盈利，有待市场检验。未来入京房企也势必会面临这种复杂的难题，而这个难题正在上演。

　　“地王”争夺战

　　“两年不到的时间地价翻了6倍以上，只能用神奇来形容了。”对于东坝区域在年末土地市场的一鸣惊人，亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，以目前东坝区域5万元以上楼面价来看，项目建成入市的实际价格甚至可以达到每平方米8万到10万元区间。而2011年12月29日成交的东坝中路地块，其楼面地价仅每平方米7400余元。

　　诞生新总价地王的东坝区域，近年来仅有两个商品房项目入市。其中首开常青藤目前无房源在售，上期均价每平方米2.5万元左右，该项目的二手房价格也始终在每平方米2万至3万元。

　　一位房产中介人士表示，在2012年年初二手房低迷时，该项目的二手房单价甚至还跌破过2万元。另外一个定位低密度洋房的项目北京奥林匹克花园，目前仅余少量大户型尾房，2013年8月入市报价为每平方米3.7万元左右。

　　“以50亿元以上的总价只拿到不足8万平方米的可定价商品房地块，可见房企在一线城市土地市场竞争已白热化。”中原地产市场研究部总监张大伟指出，房企在一线城市拿地已经逐渐将项目利润放在销售额之下。

　　从购入土地面积看，标杆房企在前10月一线城市购入土地面积高达764万平方米，同比上涨幅度高达146%。从北京土地市场今年成交的土地看，高价地基本全部被上市房企获得，激烈竞争下拿地价格暴涨，也注定了房企的利润率普遍趋低。

　　混合地块的定价挑战

　　“年底前涌现的这一轮拿地盛宴，未必意味着明年的商品住宅市场也会出现豪宅狂欢。”一位房地产分析人士向中国房地产报分析说，混合地块上的纯商品住宅的定价问题便是其中最大的挑战。

　　事实上，东坝区域同时存在大量保障性住房，包括经适房和公租房等，加上已成交和将成交地块中都配有大量限价房或自住型商品房，因此未来区域将呈现“高低端并存”的现象，难免不出现“混乱庞杂、档次不高”之感。张大伟认为，东坝区域配建大面积限价房和自住型商品房，无疑加大纯商品住宅部分的定价难度。

　　一位房地产研究人士通过上述两地块的容积率测算，也预见了两个项目的定价隐忧，保利首开联合体所拿地块的容积率是2，恒大地王的容积率为2.3，后者整体体量大。“即便恒大会把保障房和自住型商品房部分的密度尽量提高，留出余地将纯商品住宅部分做成花园洋房，但做成低密住宅的空间也极其有限。而保利首开拿的那块地，刨除限价房和自住型商品房后，可建纯商品住宅的面积只剩下3.5万平方米，留给产品提升空间就更有限了。”

　　“同一区域内有两三万一平米的房子，你要卖七八万元可以，但是必须有卖到这个价格的道理，拿出对应的品质。如果挨着自住型商品房的项目，200多平方米也得上千万元，真正的高端客群为什么不去买别墅或者就到城市核心区去买房呢？”北京市房协秘书长陈志向中国房地产报表示，愈报愈高的高端盘价格是否真正有足够的高端需求接盘，最终还需要市场的检验。

　　进京房企需冷静对待

　　业界普遍估计，北京楼市后续调控措施将逐渐转向高端市场由商品房主导、中端市场由自住型商品房主导、低端市场由保障房主导的新格局。

　　“首先，并不是单一一个地块出了高价，就一定能够代表整体区域的低价提升；第二，随着北京自住型商品房的推进，一定会加剧商品住宅市场的竞争；第三，在高端需求相对固定的情况下，动辄每平方卖到七八万元以上的房子必须靠质量品质拿出‘卖点’，高价盘未必单靠提升价格就能换得好的销售。”陈志告诉中国房地产报记者，这次地王现象未必就会带动新一轮高价盘销售火爆，相反在淡化地王炒作的同时，更应该警惕明年在自住型商品房大量入市的冲击下，可能出现一轮行业大洗牌。

　　在他看来，如果同一区域内的大量自住型商品房入市，加之此前的二级市场二手房存量，该区域内的新项目单纯炒作高价格、又没有相应的高品质对应，抓不住高端购买力，一定会遭遇资金压力和成本风险。  

　　“土地市场在三中全会后有所变化，‘京七条’及三中全会对市场的影响会逐渐出现，对开发商整体的拿地积极性会有所抑制。”张大伟表示，虽然目前出现了新一轮地王现象，但是从11月20日两宗远郊区地块的出价情况及出价企业的数量看，相比以往“温度”有所降低，地块最高报价与最低报价之间差距非常大，这说明不同房企对后市的预期已经出现了分化。