拿地模式遇挑战 万达广东三幅地块被收回

　　目前已被收回的萝岗区科学城地块仍在施工

　　11月6日，广州市国土局发布一则出让公告，决定以挂牌方式出让萝岗区科学城KXC-K3-1地块使用权，于12月15日进行现场竞价。

　　这则通告引起了外界的关注。这是因为，该地块曾于今年6月25日挂牌出让，并在今年7月24日由大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达”）竞得后动工建设。

　　二次挂牌

　　此前的挂牌资料显示，科学城KXC-K3-1地块位于开创大道以南、科丰路以西，用途为商业用地兼容商务用地（B1/B2），宗地面积89753平方米，建筑面积314135.5平方米，容积率≤3.5，建筑密度≤65%，绿化率≥10%，建筑限高120米，挂牌起始价72252万元，保证金14451万元，加价幅度500万元。

　　由于公告中对竞买人设置严格条款，该地块曾被质疑为某企业“量身定制”。公告显示，该地块竞买申请条件之一是“竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅，竞得人须在签订《土地出让合同》之前提供IMAX公司出具的入驻意向函”。

　　资料显示，IMAX在华最大战略合作伙伴为万达院线，双方早在2011年就达成战略合作。

　　不出所料，7月24日，万达在没有对手的情况下，以73252万元竞得该地块，仅比底价高出1000万元，该地块也计划打造成为萝岗万达广场。但时隔仅三个月后，已开工的萝岗万达广场被突然叫停。

　　“这块地已经解除合同，政府收回来了，现在这地块是政府的。”广州开发区土地储备交易中心一位人士告诉《第一财经日报》，由于该地块已经动工建设，所以二次出让时合同注明该地块上有在建工程，是要计价付费给钱的。“谁竞得谁支付。”

　　11月6日的挂牌公告里也称：“该地块前期已存在在建工程，前期在建工程费用为1.45亿元，竞得人须在签订合同后30日内缴交该价款。”

　　对比两次挂牌信息，变动并不大。主要的变动有两条：一是重新挂牌出让起始价已由72252万元升至82618万元，保证金也由14451万元升至16524万元；二是在竞买人条件中，新公告将“影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅，竞得人须在签订《土地出让合同》之前提供IMAX公司出具的入驻意向函”的要求删除。

　　目前尚不清楚这一修改是否为了避免被质疑为企业“量身定制”。

　　项目建设未停止

　　不过，尽管已经被政府收回，但该项目并没有停工的迹象。

　　11月28日，记者走访萝岗万达广场项目施工现场看到，往工地上输送钢筋、水泥与木材等建筑材料的重型货车络绎不绝，项目分成几个片区，每个片区都有不少工人正在施工。

　　该项目一位片区工地负责人对记者说：“从6月份开始，这里的工作一直没停过。9月份以来，我们一直都在赶工期，因为业主（万达集团）的项目周期一般都比较短。”他补充说，“随着施工进程的加快，施工方（中建二局）最近可能还会新招一批工人，目前项目部已经为他们配套建好了简易宿舍。”

　　记者注意到，离食堂不远的围墙上，确实张贴着招聘食堂工作人员的通知，并要求应聘人员能够尽快到岗工作。

　　随后，记者来到萝岗万达广场项目办公区，项目总监罗先生接受本报记者采访时说，他并不清楚“萝岗万达广场项目中途被叫停”的事情，并表示“目前这一项目开展顺利”。

　　记者在万达广场项目监理部发现，一位项目监理的办公桌上放着2013年9月20日、10月20日的安全监理报告，报告显示了当月不同项目片区工程施工质量的详细情况。

　　已经被政府收回的土地，为何建设仍继续进行？

　　“它不停是它的事，因为计价也只计算到收回的那个时点，至于它是继续建设还是正在收尾那是它们的事了。”前述土地储备交易中心相关人士如此告诉记者。

　　因此，如果是其他企业竞得该地块，则除了多支付一部分土地出让金外，还需要另外支付1.45亿元的已建工程款，优势显然没有万达明显。

　　万达模式

　　至于具体收回原因，前述土地储备交易中心人士表示“并不清楚”，得咨询萝岗区国土局。记者11月29日多次拨打萝岗区国土局电话，但一直无人接听。

　　尽管具体收回原因尚未得知，但从与萝岗万达广场同样命运的其他两幅地块的情况或许能看出一些“端倪”。

　　11月1日和10月31日，东莞市国土局与湛江市国土局分别发布收回万达所拍得土地的公告。

　　东莞市国土局公告称：2013年8月8日发布《东莞市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（WGJ2013077），公开出让位于厚街镇珊美村、宝屯村挂牌编号为2013WG039、面积139778平方米的1宗国有建设用地使用权，并于2013年9月11日成交。根据上级国土资源管理部门的审查要求，经东莞市人民政府批准，取消厚街2013WG039地块的成交结果，终止履行该地块已签订的《国有土地使用权出让合同》。

　　根据公开信息，东莞该地块起拍价为132680万元，最终由万达以14.35亿元竞得，溢价8.14%。

　　湛江市国土资源局公告称：2013年8月30日，大连万达商业地产股份有限公司与该局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440801-2013-000008）。“根据国土资源部的要求，我局与该公司协商停止履行《国有建设用地使用权出让合同》，该公司同意并交回原受让宗地的国有建设用地使用权。按有关规定，纳入政府储备用地，适时重新组织出让。”公告显示。

　　公开信息也显示，湛江地块底价6.2亿元，万达以6.7亿元拍得。

　　这三块地块的特点是，均在挂牌前期与地方政府达成共识，竞拍日均几乎以底价拿地，溢价率很低。此次东莞和湛江收回的公告分别提及“根据上级国土资源管理部门的审查要求”和“根据国土资源部的要求”，颇为耐人寻味。

　　“万达低价拿地的模式大家都清楚。”广州市房协专家委员、广州市社科院研究员彭澎认为，万达的品牌优势十分明显，地方政府也愿意通过引进万达来改善城市环境，因为万达进入之后，周围的地块也会随之升值，所以给万达低一点的地价也值得。在这个过程中，地方政府甚至会为其“量身定制”出让条件，这也必然会存在一些违规的地方。

　　彭澎认为，现在主管部门对土地出让更加规范，一些类似为某个企业“量身定制”等不合规的做法将逐渐被堵住。

　　合富置业首席市场分析师龙斌也认为，对地方政府来说，引进万达这样的知名企业可以带动当地经济发展，但通过市场竞争的话价格就比较高，万达未必愿意来，所以地方政府愿意牺牲地价方面的利益。“很多时候都是地方政府主动去找万达进来的，所以在地价方面就给得比较低，甚至为其量身定制。”

　　不过，龙斌认为，这样的模式虽然带动当地经济发展，但是会破坏应有的市场公平竞争法则。“市场竞争应该是公平竞争，土地招拍挂就应该公平公正公开，如果设置了很多条件，定向面向某一家，那对其他企业是很不公平的。”龙斌说，虽然万达有很好的成功模式和实力，但也不能在不公平的条件下竞争。

　　龙斌还说，这样的改变意味着万达以后的拿地成本将进一步提高，利润也会有所下降，类似的项目扩张的规模和速度也会受到影响。