二线城市房地产调控扩围 蓉N条预期再次加强

　　以“市场化”配置为核心的信号尚待字闺中，各地对楼市的行政调控却已再次收紧。继北上广深四大一线城市先后颁布N条年末楼市调控后，以武汉为首的二线城市也开始调控加码。截至目前，已有包括郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京、杭州、福州9个二线城市在内共计13个城市发布进一步收紧房地产调控政策，迅速蔓延的“调控潮”也令二线城市相关政策“跟风出台”的预期进一步加强。

　　目前尚未进入调控队列的成都，新政是否也已箭在弦上？

　　1.

　　二线城市密集加码

　　27日，福州市发布通知，要求进一步加强房地产市场调控，提高外地购房家庭购房条件，对于无法提供自购房之日起算的前3年内在福州累计缴交2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在福州五城区内向其出售住房，再次扩展了新一轮房地产调控收紧城市的序列。这也是自11月25日，武汉出台“汉七条”收紧楼市调控政策，正式拉开二线城市调控升级、加码序幕的第8个二线城市。

　　值得注意的是，收紧调控的二线城市中仅郑州是9月初发布新政，其余城市则集中在11月22日至11月27日发布调控新政，相隔仅6天。

　　在业内人士看来，与以往的地方调控政策相比，此次骤然而起的调控潮有许多新的特点，如调控权回归地方，地方政府主动出政策；调控方向趋向因地制宜，不搞一刀切，市场化趋势明显；房价调控目标进一步淡化，13个地方调控中仅2个城市提到调控房价目标。

　　记者梳理最近出台的“N条”新政内容，其主要集中在四点，一是“限贷”，二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变；二是“限购”，非本市户籍人购房门槛提高，收紧单身限购措施或禁止未成年人买房；三是“增供应”，加大中小套型土地供应与商品房供应。四是“限卖”，控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。显然，这些楼市调控新政，基本是一线城市调控的综合“翻版”，且力度上存在明显的缩水。

　　2.

　　突击调控作用有限

　　政策走势向来被看作是影响房价走势的两股主要力量之一，地方政府在部分环节加码调控，是希望能够对即将到来的2013年年度房价控制目标大考起到“立竿见影”的效果，郑州收紧之后，近两个月市场确实已现降温征兆。多位业内人士表示，本轮地方调控升级短期内的政治意义大于实际的市场意义，因为其边际影响相对有限，长期来看，不具备执行效力，效果或难达到预期。

　　在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，尽管新一轮“限购、限价、二套房首付”提高通过抑制不合理的住房需求，确实给一线、部分二线火热的楼市暂时降温，但其心理层面影响大于实际效果，短期的楼市降温效果无法遏止住房价上行。

　　从成交数据上看，北京、深圳和广州新政出台前后市场成交规模并无明显下滑，其中深圳11月的前两周成交面积更是创下今年以来的周度新高；北京新政出台后的周度成交量也基本和出台前的水平保持一致；广州虽然政策出台至今时间尚短，但从最近一周的成交规模来看，并未受到影响，从供应去化率的角度看，上海市场在新政出台后热度也不降反升。

　　从对市场影响的程度而言，CRIC研究中心分析师杨晨青认为，当前这轮地方新政力度总体偏温和，首先，预售证管理的执行期限预计仅在今年年底；其次，针对非户籍人口缴税年限的增加也仅仅是延后了一部分外来人口的购房时间，对于人口吸附能力强大的一二线城市来说，这部分需求的延缓对市场的短期影响有限；再次，二套房贷政策自2010年起即被多次运用，其对市场的影响力总体趋弱；短期内一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，通过收紧预售许可证发放过程，延发高端楼盘预售许可证，只是短期内维稳市场的做法，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有报复性的反弹，引起市场出现异常现象。

　　3.

　　成都“跟风”概率不高

　　“总体而言，年末前如果没有其他二线城市率先提出调控政策，类似的蓉N条出台可能性还是比较小。”四川中原地产研究中心高级分析师向维在接受《金融投资报》记者采访时表示。

　　地方政府调控收紧的根源仍然在于房价的持续上涨对是否能够完成调控目标的担忧。今年年初多地设立的房价调控目标多为“低于GDP和人均可支配收入增长速度”。张宏伟指出，当前部分房价上涨过快的二线城市，如成都、重庆等，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法。

　　值得注意的是，尽管成都楼市的供求关系目前看来仍处于供销两旺的格局中，但不难发现，与一线城市相比，成都楼市的房价涨幅相对较小。另一方面，将全国10大城市的房价横向比较，成都的房价也一直处于较为合理且健康的价位，“控涨”压力目前仍处于可控范围内。

　　根据国家统计局发布的10月房地产数据，成都房价同比涨幅为9.6%，而涨幅超过10%的城市则达到21个，其中北京、上海、广州、深圳涨幅全部超过20%。记者梳理发现，截至目前出台调控政策的11个城市全部在上述队列之中。而在这些城市里，目前尚有包括太原、桂林、哈尔滨、乌鲁木齐、甚至南充在内的8个城市尚未收紧调控。在业内人士看来，目前而言，房价超标10%正是本次二线城市调控潮的一道分水岭，这8个“未调控”、“高增长”城市或将是年末跟风的重点对象。

　　逐层弱化的突击调控之外，立足于成都房地产市场，真正行之有效的调控方向也一直被期待。向维告诉记者：“成都市场与一线城市有所不同，改革首先还是需要注意土地市场及土地财政，较为明显的土地成本上涨会在明年甚至下一个季度反映到房价方面。”在增加中低价位市场供应成为主流的当下，“可以学习北京，增加自主型住房，提高限价房，保障型住房的比例。”