独家专访招商地产掌门人贺建亚千亿并非核心目标

    记者 廖杰华

　　贺建亚，招商地产新任掌门。按照大股东招商局集团给出的说法，他是招商地产第一责任人。

　　自贺建亚2011年起担任招商地产总经理之后，招商地产开始改变。最明显的变化是，这家央企背景的地产巨头开始从严格追求高利润的效益优先模式向规模与效益并重的快速高周转模式转型。也是从这年开始，招商地产在销售额上实现了从200亿到400亿元，一年100亿元的跨越。

　　这当中无法忽视的一个因素是，在招商地产转型并迎来史上最高速的发展时期，也是地产行业调控从严，乌云密布的几年。

　　今年4月，招商地产明确提出了2018年要实现招商地产“千亿销售、百亿利润”的战略目标。

　　千亿目标之下，贺建亚开始为招商地产寻找新的引擎。为此，在2013年的资本市场，招商地产完成一系列让人眼花缭乱的动作，先是实现港股平台东力实业的反向收购再上市，而后又提出了A股平台的注资增发方案。

　　对此，贺建亚给出的说法是，要实现招商地产跨越式成长，就需要有效的金融助推。

　　事实上，贺建亚为招商地产搭建的双引擎已成型。在A股融资能力暂未恢复的情况下，东力之于招商地产，远非海外融资平台那么简单，对东力注资、融资、造血，再图做大，不失为短期内达成千亿目标的优化选择。一旦A股融资能力恢复，借助大股东招商局的支持，招商地产的优势引擎将全面点火。

　　“对招商地产下一阶段，打造一个良好的发展平台和商业模式很重要。没有这个，千亿百亿也是昙花一现。有了这个，就算你不是千亿百亿，但你在这个行业内有持续升华的机会。”贺建亚说。

　　关于双引擎

　　有效金融助推很重要

　　经济观察报：如何评价招商地产2013年在资本市场的一系列表现？

　　贺建亚：招商地产要快速发展，引擎很重要，其中的关键就是有效的金融助推。我们对行业内的千亿公司做过详细研究，这些快速增长的公司，在实现三四百亿到千亿的跃升中，一条必不可少的手段就是金融助推。这是招商地产为何在今年投入大量精力打造融资双引擎的原因。

　　经济观察报：A股市场对房地产融资并没有放开，但招商地产已启动增发注资，这是出于何种考虑？

　　贺建亚：招商地产（000024）作为A股公司，受制于政策调控，我们已将近5年未能在证券市场再融资。

　　但长远看，市场化是大趋势，表现优秀的上市房企一定会获得融资的许可和市场的认同。

　　招商地产此次再融资是以资产注入的方式进行的，它符合国家宏观政策导向。此次房地产再融资申请的企业较多，但我们是第一个申请做资产重组再融资的，如果这次能够增发成功，对巩固招商地产在A股市场的引擎非常重要。

　　经济观察报：很多人觉得招商地产在反向收购东力实业上，有点着急。

　　贺建亚：是有很多人觉得我们着急，但我们并不这么看。当你在资本市场拿到了这样一家公司，而且有能力重新走一遍上市路时，为什么不做呢？

　　很多人没有注意到，招商地产是国内A股中第一个到香港购壳的地产公司，也是第一个在两年内实现资产注入、反向收购的公司，这相当于重新上市。

　　我们从递交申请到联交所通过只花了40天，这说明了两个问题，一是香港资本市场效率高，二是我们注入的资产优良，准备工作充分。

　　在6个月内，我们完成了注资，很多人把它看作一个里程碑事件，现在也有很多企业开始研究我们反向收购的操作方法。

　　经济观察报：把本属于招商地产A股的资产注入到港股的东力实业，是从何考虑的？

　　贺建亚：很多投资者一开始也对这种操作抱有疑问。但如果他认真梳理这其中的利益关系，疑问即不存在。

　　事实证明，投资者认可我们的架构设计，这个架构充分考虑了股东间的利益关系。

　　这个架构简单明了——大股东招商局集团控股招商地产A股公司，而招商地产A股公司又实际持有港股东力实业超过70%的股份，这就保证了实际利益的一致性。在利益上，东力实业发展了就是A股发展了，A股发展了，A股的股东当然均受益。

　　换句话说，招商地产A股公司和东力实业是利益共同体，A股发展可以更多支持东力，而东力的每一个成果不仅东力的股东能享受，A股的股东也都能享受到。这种利益共同体既规避了竞争问题，也规避了谁轻谁重的问题。

　　经济观察报：如何看待东力实业的发展前景？

　　贺建亚：东力实业将正式更名为招商置地（0978.HK），相比A股的招商地产它还比较小，但具备了快速成长的基础。这次注资完成后，招商置地的资本结构将会得到极大改善，它从一个原本什么都没有的公司，变成一个当年就有销售、有利润的优质公司。

　　一个比较重要的因素是，香港资本市场是一个成熟高效的市场，如果你能赢得股东信任，如果你能快速成长，一年增发三次股票也没人反对。而要是你不行，就一次也发不出去。

　　很多人也在问这两个平台谁轻谁重，两者之间有没有竞争，我能给出的答案是两个都会同力推动发展。但相对而言，招商置地这个平台会快一些，而它快了，A股也就快了，所以这个平台一旦点火成功，将为招商地产这架飞机提供强劲推力。

　　经济观察报：作为一个全新的平台，招商置地要想快速发展，如何保证？

　　贺建亚：现在的招商置地，除了现有的四个城市已获取项目会获得有效发展外，我们还会快速进行新的拓展，比如在11月的第一周我们就在佛山新拿了两块地。第二周又在重庆中央公园旁联手合作伙伴获取一个重要项目。

　　我们也向招商置地的股东承诺，今后拓展新城市将优先由招商置地选择。事实上，招商置地目前进入的均是潜力大的一二线城市，我们的市场占有率还并不算高，市场发展空间是巨大的，关键在于自身的能力和实力。

　　此外，我们也将尽快利用招商置地这个平台进行债务融资的研究及尝试。一旦注资和这间公司在资本市场、银行债务市场拿到的钱相结合，发展就快了。一边往里注，一边自己快速发展，利用资本市场不断的扩充，它的循环就会很快。这种方式的好处在于，无论是大股东还是A股股东都支持，因为大家的目的是一致的，都是期待公司能快速发展起来。

　　经济观察报：你提及了招商置地的成长性，如果用数字或目标来衡量，你认为该是多少？

　　贺建亚：我们现在基本的规划是让它三年翻一番，但希望它的成长速度更快一些。

　　至于是翻一番还是更多一点，需要有一些条件。比如，现在注入资源的成长性是很清楚的，大家也看得到。而一些不确定是，未来一年能够融到多少资和再投多少新地，决定了三年以后它的销售收入和利润增长，这是充满变化的另一方面。

　　而我刚才提到的翻一番是指依靠现在的注入资产发展，这是一个正常的年均30%的增长。

　　如果再有一些推力，就会更好一些。当然了，这里的前提是市场没有发生巨大变化。而即便是市场出现较大变化，置地的相对成长性也是好的。

　　关于大股东

　　产业协同、产融结合

　　经济观察报：在招商局集团的三大核心板块中，对地产的定位和要求有没有发生变化？

　　贺建亚：招商局很珍惜自己在资本市场的品牌和影响力，招商置地完成新上市后，集团旗下招商字头的上市公司已有八家，包括金融系统的招商银行、招商证券，交通系统的招商局国际、招商轮船，地产系统的招商地产和招商置地，还有招商局亚太及招商局中国基金。

　　具体到地产业务在招商局集团的位置，“强化”两个字比较合适。招商局对招商地产的支持不是一如既往，而是进一步加强。

　　可以这么说，招商局的业务在国资委系统是高增长的代表。在过去的十多年中，招商局的金融业务获得了长足发展，招商局在交通行业也快速发展，并影响了国计民生。在三大核心板块中，交通运输和金融各占40%左右的比例，房地产开发与经营不到20%，实际是两足鼎立，而招商局集团希望是三足鼎立。要做到三足鼎立就需要地产板块做大。

　　这既是招商局集团业务资源均衡布局的要求，同时招商局也认为中国的城市化浪潮还未结束，依托招商局集团在这个板块上的积淀，空间还很大。

　　经济观察报：大股东招商局集团给了招商地产哪些支持？

　　贺建亚：集团高层领导对我们的战略指导和支持，有效地帮助了我们在各地的发展。以本次增发为例，本来可以是个现金交易，大股东可以拿这些土地和资产套现，但现在却变成了股票。另外，我们原先在香港的融资很多是招商局提供担保，正因为有了集团的担保，我们才能以很低的年利率获得大笔融资。

　　经济观察报：在外界看来，作为招商局旗下的一部分，招商地产可以从集团内包括从招商系的金融和交通基建板块获得支持，这种支持有哪些？

　　贺建亚：这是一个方式方法的问题。以前招商局的三大板块，以各自发展为主，产业之间的协同不够。而在新一轮发展中，集团特别重视产业协同问题，并在去年正式提出了协同战略。这其中最重要的是资源协同。

　　以前海为例。众所周知，招商局集团在深圳前海拥有较大规模的土地，那是招商局在做交通基建板块时获得的土地资源，并为深圳临港保税业务的发展贡献良多。随着城市的发展，规划的改变，如今的这些地变得更加炙手可热。大家很关注，谁将会参与到重新开发中。

　　我觉得可以拭目以待的是，如果对前海的土地进行商业化开发，招商地产作为招商局集团旗下专业的房地产公司，必然在其中扮演重要角色。

　　另外，招商局集团在全国范围内还有大量的码头和物流仓储业用地。可以预见的是，随着中国沿海港口重建序幕的拉开，以及城市化进程对原有仓储物流用地规划可能的调整，商业开发机会潜力巨大。招商地产也享有得天独厚的协同优势。

　　换句话说，在招商局内部的资源中，一旦经营开发是要往房地产方向发展的时候，招商地产责无旁贷。至于内部利益的安排问题，大家都是上市公司，当然会有一个公平的方式来解决，这是别人很难做到的。

　　经济观察报：金融板块的支持呢？

　　贺建亚：招商局未来发展的一个重大战略就是产融结合。包括位于深圳的移动互联网基地蛇口网谷、主打创意产业的南海意库，在招商局集团的金融平台支持下，我们做了很多产融结合上的尝试。比如，招商局资本旗下的风险投资基金会在企业的创始阶段做VC，上市之前做PE，为企业的发展提供资金。招商证券在中小板和创业板里的保荐能力排在行业前五位，可以有效助力园区内企业上市拓展。而招商银行转型做微企业贷款，可以解决园区内部分企业的融资需求。

　　另外，商业地产逐渐金融证券化，才能够形成一个有效循环。对于招商地产旗下另一家专业公司招商商置而言，其定位是专注以商业地产为代表的非住宅业务，它要想有效发展起来，一定需要基金的有效介入，走新加坡凯德置地的模式，而招商局集团旗下的招商资本和招商证券的私募产业投资基金都能为招商地产的商业地产提供强有力支持。

　　未来，我坚信招商局大板块中的产融结合会爆发出巨大的能量，这是招商系的一个重大特点。

　　招商局是央企中唯一一个金融资产和实业资产均衡布局的集团，金融和实业都很强。我理解在招商局未来十年的大战略中，要告别以前的分离状态，产融要结合，而且是基于市场化的高效结合。

　　而依托集团内部金融板块的支持，未来的招商地产，不敢说无坚不摧，但起码有一条，在行业遭受打击的时候，我们的抗打击能力会比别人强。而一旦行业有大发展时，我们的合力会比别人大。

　　经济观察报：招商地产诞生于蛇口工业区，而招商局在全国也还有类似的园区，在未来的发展中，招商地产有没有参与到其中的机会？

　　贺建亚：招商地产的使命是筑造绿色家园、推动社会进步。招商地产诞生在30年前的蛇口工业区，30年来，招商地产在蛇口一直都是围绕着园区配套建设发展的，而在招商地产未来的非住宅业务发展方面，复合产业园区是一个重要的板块，这也是新型城镇化的重要命题之一。

　　在这方面集团有两个实体——招商局蛇口工业区有限公司、漳州开发区有限公司，都是做成片开发的。这两个片区的成片开发给招商地产创造了很多价值，也不断地给招商地产注入新资源。这两个实力强大的综合园区一级开发主体是招商地产的靠山，而各地政府在造新城的过程中也需要引进有实力的大型央企，一旦招商局介入国内一些新城的成片开发，招商地产无疑会从中获益良多。

　　关于目标

　　千亿不是目标，能力更重要

　　经济观察报：如何评价招商地产在过去三年的表现？

　　贺建亚：我觉得招商地产到了一个厚积薄发的时候。从2010年到2013年，招商地产在资产、营业收入、净利润等指标上都实现了翻番。就这个速度而言，我们觉得还行。但一看榜单，你会发现，人家跑得更快，更何况人家本来就很快。

　　这个行业正呈现出强者恒强局面。或者说，这个行业正在快速集约化，资源向优势企业集中，行业巨无霸开始出现，大鱼吃小鱼的机会多了，小鱼吃虾米的机会少了。

　　从这个角度讲，对于三年翻一番的发展速度我们依然不满意，股东也有更多期待。

　　经济观察报：如果要达到让股东，让公司满意的状态，还需要有哪些改变？

　　贺建亚：在不断挤压的行业大格局中，要想不掉队，除了现有的资源优势外，更重要的在于公司的战略执行。

　　执行就涉及到管理和团队，经过过去三年内部团队的重新锻造，我的感觉是，招商地产正在从羊群向狼群的转化过程中。招商地产到底能不能从以前一个稳健但较缓慢的团队，向狼性、铁血的团队转化，大家可以拭目以待。

　　经济观察报：过去三年，招商地产一直在转型，速度是其中重要的一个方面，就现在来看，我们处在一个什么样的状态？

　　贺建亚：有没有加速我们可以看一个案例。以今年我们在苏州一个项目为例，今年3月份拿到地，8月份就开始展示，10月31号销售，总共只用了7个月时间。

　　几年下来，我们绝对是快速起来了。为什么快了起来，一方面是标准化产品体系建立起来了，原来慢是因为拿了地才开始研究定位，才开始设计，以前在这个阶段花了太多时间，现在拿地时我们已经知道用什么样的产品打向市场，这是快的一个根本原因。

　　快的第二个原因在于减政授权，除了买地权力不给他们之外，地方公司有权决定项目开发的所有事项。三是配套的激励机制，快了有奖励，慢了受惩罚，在分配上受到影响，所以大家现在是不需扬鞭自奋蹄。还有一个机制是，招商地产层面会计算资金成本，地方公司占用的资金成本要在利润和营业收入的奖励中扣除的，地方公司占用的资金越多，时间越长，奖金就越少。

　　有了这些机制做保证，很多事到了执行层面就不用我提要求了。

　　经济观察报：如何评价到2018年要实现千亿收入、百亿利润的目标？有没有可能提前？

　　贺建亚：对于招商地产的千亿目标，我想特别声明一点，它是招商地产实现新战略的一个具体量化指标，就像当年讲中国经济翻两番一样，没有一个口号，没有一个量化指标不行，但它绝对不是战略的核心或者是全部。

　　千亿收入、百亿利润对招商地产来讲并不是一个很严重的课题，当然前提是说这个行业还是在健康稳定发展的情况之下。招商地产要实现这个目标，在2013年400亿基础上，2018年以前年均保持20%的增长就能实现，这不是特别难。

　　但为什么讲它不是一个目标或者理想呢，因为如果行业很健康的发展，当我实现千亿收入、百亿利润的时候，竞争对手是什么情况？可能人家更好。所以在招商地产的新战略里面，核心目标是在未来发展过程中，要塑造自己的独特竞争力，打造我们的商业运作模式，建立可持续发展的有效平台和基础，为中国城市化作出我们的贡献。因此，对招商地产下一阶段，打造一个良好的发展平台和商业模式很重要。没有这个，千亿百亿也是昙花一现。有了这个，就算你不是千亿百亿，但你在这个行业内有持续升华的机会。