阳光城猛圈地难解融资魔咒

　　【地产中国网·独家报道】在狭小的周期内，阳光城（000671.SZ）以黑马的姿态在土地市场上驰骋。

　　11月19日，在杭州土地盛宴中，经过逾百轮竞价，阳光城力挫龙湖地产、滨江地产、合景泰富等房企大佬，砸下22.16亿元，将萧政储出〔2013〕48号地块收入囊中，折合楼面地价11395元/平方米。

　　这只是冰山一角。今年以来，在上海、杭州、福州、苏州等热点城市的土地市场，均有阳光城的身影，斩获不少。在造就视觉冲击效果之后，业界对这家净资产不到22亿元的小规模公司开始担忧：相较万科、保利等第一梯队的房企大鳄而言，尚属“吴下阿蒙”的阳光城以什么底气激进“跑马圈地”？是否会造成消化不良？

　　勇猛圈地

　　在严厉调控的“围追堵截”中，中小房企正在艰难突围，一位北京开发商老总告诉地产中国网：“不转型、不突围，就得死。”

　　阳光城也不例外。2010年，偏安福建一隅的阳光城开始将触角伸向其他城市；2011年，该公司砸下40亿元，将其势力范围拓展至海南、西安、太原等城市，此后便一发不可收拾。

　　2012年，阳光城将其总部北移至上海，并掀起了新一轮拓展计划。阳光城集团总裁陈凯就此表示，上海是中国的经济重镇，落子上海是看好这个中国经济、金融和技术中心的未来发展潜力。“因此，进军上海市场一直是公司的目标，是阳光城全国布局的重要一部分。”并制定了宏大的蓝图，向房地产企业“第一梯队”进军。

　　这一年，阳光城除了继续在兰州、太原、厦门等地设局布点外，还将其势力范围首次拓展至上海。是年11月，该公司耗资2.8亿元将上海一宗面积为3.46万平米的土地收至麾下；短短数月后，又将上海嘉定区一宗商住用地以3.05亿元拿下。

　　“尽管开始的时候，拿地金额和土地面积都较小，但这对一家小公司来说，已经了不起了。”上海一位开发商老总告诉地产中国网：“这些年来，上海、北京等一线城市的土地市场都是央企、国企或者大房企的天下，能挤进来，说明还是有动力的。”

　　而今年以来，阳光城在土地市场上的表现更加勇猛。3月20日，该公司将上海浦东外高桥一宗商用地块以1.49亿元拿下；同日，又在福州耗资3.31亿元夺得一宗地；时隔一个月多后，又在上海获得外高桥一宗地皮，耗资1.005亿元；5月17日，以8.85亿元在大本营福建长乐市获得一宗地。

　　越来越猛。11月13日，经过激烈竞争，力压其他房企，砸下39.1亿元将福州市一宗地收入囊中；紧随其后，又在上海、长乐市分别耗资12.05亿元和3.65亿元夺得两宗地皮。

　　加之此次杭州夺地，截至目前，阳光城已耗资近百亿元圈地，比2011年及2012年拿地总和还多。

　　“之所以快速扩张是因为，如果不把规模做上去，未来在市场上将很难有自己的立足之地。”陈凯表示，去年房企前十名的门槛为300亿元，今年已经提高至433亿。对于中型房企来说，只有努力向第一梯队靠近，才会有未来。

　　值得注意的是，截至今年9月底，该公司的净资产仅为26.5亿元，约为其今年拿地金额的四分之一。

　　“这说明公司的杠杆率较高，这样较为激进的拿地，也有一定的风险。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网：“尤其对于大部分项目位于二三线城市的公司来说，如果销售稍微不好，就可能对现金流造成巨大压力。”

　　难解融资魔咒

　　激进扩张，也给阳光城造成了资金上的压力。

　　从阳光城数年年报来看，2011年，其经营活动产生的现金流量净额为负的23.6亿元，较2010年7.23亿元高出226%；截至今年9月底，这一数据仍为负的15.9亿元。对此，阳光城坦诚，是土地储备量上升所致。

　　不仅如此，在融资渠道上，阳光城也显得比较狭窄，除了少量的银行贷款外，其余大部分为信托借款或基金融资。

　　据地产中国网统计，去年融资中，阳光城的银行贷款仅为15亿元，占总借贷的16.8%；其余均为信托或基金借款，显然，其融资成本远高于其他开发企业。

　　陈凯透露，去年，该公司的融资成本处于15%的高位，而这一数据短期内难以降低。

　　今年以来，阳光城仍然利用高成本的信托大举融资。3月份，其通过厦门国际信托有限公司贷款6亿元，期限为24个月，年利率高达6.3%；数月后，也就是8月份，其又向民生信托融资10亿元，期限为12个月，年利率高达11.25%。此外，还利用股权融资引进了基金。

　　“股权融资的风险小、成本低，债权融资的风险则相对大一些。因此我们采取了股权+债权的方式融资来降低综合融资成本。其中与歌斐资本的战略合作，是支持我们快速扩张最重要的一支力量。”陈凯指出，随着公司规模的扩大，房企融资成本将进一步降低，但这需要一个长期的过程。

　　在资金压力下，阳光城也尝试股权增发融资。9月13日，该公司决定向10名股东增发2.28亿股份，拟融资26亿元，但此项融资尚在证监会的审核之中，至今未有下文。

　　尽管在高成本融资的魔咒中起舞，但这并未阻止阳光城“大跃进”式的扩张。其内部人士透露，明年将向300亿元的销售规模进发，5年内达到500亿元的销售额，进而再向第一梯队靠近。

　　“现在想要进入第一梯队对于小房企来说，并不是一件很容易的事情。”一位业内人士称：“首先，在融资的宽度广度及成本上，小房企优势不明显；其次，地价较高，加之融资成本居高不下，虽然规模上有可能大幅增长，但这可能会消弱盈利能力；另外，现在大家都在进军一线城市，但这些城市的调控可能越来越紧，未来对于小房企来说，销售上可能不太理想，如此一来，会造成周转减慢，资金压力加大。”

　　尽管阳光城宣称，公司坚持高周转策略，但在业内人士看来，如果无法摆脱高成本融资的困扰，大规模拿地、高速周转在销售不畅之时，也会遭遇消化不良的阵痛。