土地改革将向纵深挺进 工业用地迎来价值重估机遇

 　　权威媒体就三中全会《决定》对各部委负责人的访谈系列已拉开序幕，国土部部长将于近期就土地改革问题进行分析阐述，农地流转、工业用地或再度成为市场话题，其价值重估前景也将成为关注焦点。
　　三中全会《决定》明确提出，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。在城市用地紧缺和农村土地流转加速的背景下，工业用地价值获得价值重估机遇。据上证报资讯获悉，10月份北京出台的鼓励企事业单位用自有用地建设自住型商品房，目前正在加快推进中，预计近期将有一批工业用地转入供应渠道，或带来价值提升的示范效应。按照全国平均水平来看，住宅或商业用地价格，普遍高于工业用地5至10倍。
　　在城市用地供应紧缺的情况下，盘活存量和释放增量，成为土地来源的两种主要途径。盘活存量主要是指在符合城市总体规划的背景下，对低效利用的工业用地，通过政府收储进行转性，获得商业或住宅用地。释放增量主要是指通过农村集体建设用地流转，获得新增土地供应。
　　从目前各地最新动态来看，盘活存量工业用地，转性为商业或住宅用地，成为发展重点。10月份北京市出台的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出在确保土地供应方面，鼓励企事业单位和相关机构，在符合规划要求的条件下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。该意见看点就在于盘活城市的工业用地，获得商品住房用地。
　　值得注意的是，近期国土部实地调研上海自贸区，就其总体情况和土地利用管理情况进行考察。自贸区的土地管理创新，将为其他同样需要工业用地批量转性商业用地的园区，提供借鉴经验。据上证报资讯获悉，上海自贸区管委会将从外高桥保税区搬迁至洋山保税港区，主要是因为外高桥保税区土地极其紧缺，目前有近10家外资银行排队等待获得办公场所。目前上海自贸区内80%的土地为工业用地，旺盛的需求也将推动自贸区工业用地转性速度。
　　土地改革带来的制度红利释放，将打开相关行业和公司的增长空间，持有闲置工业用地储备的企业，以及具有老旧工业区及城中村改造经验和优势的公司，将最先受益。从目前进展来看，北京10月份出台的京七条，重点扶持企事业单位和相关企业自有工业用地转性，该方面有可能取得率先突破。
　　空港股份主营为园区开发建设、工业地产开发、物业经营管理等四大业务模块，工业地产开发为其核心业务之一。根据此前公告，公司已收到北京市顺义区人民政府的批复，授权公司的控股子公司亿兆地产开发位于北京市顺义区赵全营镇的地块，总面积约86.7公顷(1300亩)；同时，公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权，空港工业区1007亩土地一级开发已完成，自有物业科出租规模达到21.4万平方米。
　　金隅股份在北京市工业用地储备已达540 万平米，11 月11 日北京市公布了首批7 块自住型商品房用地，其中公司就有三块工业用地，建筑面积超过50万平方米。同时，公司作为北京最大的保障房参与者，拥有丰富的开发经验，且开发用地全部来自低成本的自有工业用地，净利润水平较高。
　　电子城是北京电子城老工业基地改造建设主体，成功实施了北京电子城老工业基地的升级改造。公司2009年进行了重大资产置换，当时注入的北京电子城有限责任公司拥有2张建设用地规划许可证，用地面积合计25.02万平方米，土地性质为工业用地。
　　（本报数据研究部 刘重才 童聿忻）