新型房地产融资平台在深兴起

　　基金投融资运作模式多种多样

　　挤压融资渠道,是近年来房地产调控的主要思路。10年地产调控之路,悄然催生了一个新兴的行业——房地产基金,深圳再一次成为了这种新业态“野蛮生长”之地。业内预计,新型房地产融资平台的崛起,将带来整个房地产行业运作模式的又一次升级。

　　调控催生新型“融资链”

　　一家小型房地产开发商获得了河北某二级城市的一块土地开发权,但是手续暂时不齐,无法达到银行融资门槛所要求的"四证齐全、自有投资30%,二级开发资质”。

　　他们转而向深圳一家房地产融资公司求助。对方提出了18%的年化融资利率,这一价格显然低于当前民间资本约25%的资金价格,这家地产开发商欣然接受。马上,深圳的融资公司开始运作,他们找到一家合作银行,通过银行渠道发行理财产品,承诺年收益13%,1个月后逾亿元资金顺利到账。在扣除各项费用后,近千万中介费用也成功落袋,接下来便是将资金交给开发商,并随时监控开发商的建设进度、销售情况,以保证融出资金的及时收回。而银行方也将这笔年化收益高达13%的产品收入资金池中,与其他固定收益类产品一起打包卖给投资者。

　　这便是房地产基金一次最典型、最简单的运作过程。其间,项目方、资金方、银行方各家“吃掉了属于自己的那一段甘蔗”。一位业界大腕形象地总结:“政策不允许,产生了我们的机会;项目有瑕疵,产生了我们的价格。”

　　据深圳私募行业协会秘书长李春瑜介绍,正是在房地产调控不断升级的10年,房地产基金悄然崛起。目前,深圳、北京、上海已成为房地产基金最为活跃的地区。

　　深圳“房基”近2000亿

　　上世纪60年代,美国就诞生了房地产基金。但国内房地产基金的最初需求,则源自最近10年不断升级的房地产政策调控。 在这个过程中,传统地产融资模式被斩断,为了绕开各种政策限制,地产信托、资产管理计划等新型金融产品应运而生。与之伴生的,是一批专门从事房地产投融资业的房地产基金管理机构,

　　据深圳市私募基金协会统计,截至2013年10月底,全国本土房地产基金管理机构约510家,管理规模超过6000亿元人民币,深圳本土房地产基金管理机构约210家,管理规模接近2000亿元人民币。

　　肖水龙,业界知名的地产、金融两栖大腕。2012年,麾下创东方与知名地产商合作推出新莱源基金,大举挺进房地产融资领域。短短两年时间,该基金规模已达30亿元。

　　肖水龙告诉记者,赚取融资利率差,仅是房地产基金的一种收益来源。基金的投入方式可以是股权、债权、股权加债权;投入阶段可以在土地开发、土地购买、房产开发、物业购买、地产公司股权并购等。地产基金的产品设计往往是在各种差异中获取机会:(资金)期限差、地域差、机构差、(境内外)币种差等。各种手段组合,可能生成房地产基金许多种的投融资运作模式。

　　行业盈利模式多元化

　　在不断膨胀的房地产融资链条中,房地产基金的玩法可以多得令人眼花缭乱。

　　有的基金专做高端项目,专门发掘地段优、发展商好、无瑕疵的“三好”项目,可能价格低,利差小,但是可以达到高周转的目的。

　　有的基金喜欢选择中端项目。当开发商达不到发行信托产品、或者资产管理产品的要求,项目具有这种或者那样的问题时,房地产基金往往乘虚而入。一位业界专家告诉记者,“在这种情况下,我们一般首先要判断项目的问题是什么?是长期的还是暂时的?风险是否可控?项目的瑕疵往往也是我们的机会所在。”

　　还有的小型融资平台则追求价格高、利差大的项目。但是愿意付出更高融资成本的地产项目,往往也有某些硬伤。一位业内人士介绍说:“有的是土地位于三、四线城市,或者地段不好;有的开发商资金链吃紧,从而给融资方带来风险;还有的是手续上有着无法解决的问题……遇到这样的项目,也许大基金就不愿意做了,但是有的融资平台看中利率差大,愿意铤而走险。”

　　香港汇联房地产基金可能是国内较早介入房地产融资链条的专业基金。公司总经理李山博认为,尽管房地产基金崛起的时间不长,但行业发展即将进入“春秋战国”时代:多元化的盈利模式,复杂的风险控制,区别化的业务定位,使行业面临大浪淘沙。真正能够生存下来的一定是注重风险控制、注重投后管理、具有多种资源优势的融资平台。

　　记者手记

　　“房地产基金之都”初具雏形

　　在地产调控中应运而生的房地产基金,其未来走向如何?是随着房地产行业在国民经济中的重新定位而迅速凋谢为“夕阳产业”,还是像美国市场一样,崛起为金融服务行业中的又一款“朝阳产业”?

　　记者在采访中发现,专家们对房地产行业的发展空间并不乐观,但对地产金融行业的未来前景却信心十足。在地产、金融两业均有深厚积淀的深圳,很有可能抓住地产调控所带来的市场机遇,继私募股权基金和私募证券基金之后,打造出又一款全国领先的金融服务业品牌,甚至让深圳崛起为未来的“房地产基金之都”。

　　专业人士认为,国际上房地产行业主要有两种发展模式:一种以美国为代表,开发商与投资商分离,地产商往往只负责工程建设,由投资方负责整体运营;另一种以香港为代表,开发商与投资商合而为一。

　　内地的房地产行业从第二种模式起步:地产商从土地、资金、建设到销售,一条龙搞掂。但现在,行业运营模式正在起变化,从材料供应、设计、规划、建设,到园林、保安等,各个环节分工合作,专业化运营。一个项目中,土地方、建设方、资金方往往各司其责,分享收益。在这个专业化分工的过程中,房地产基金大有可为。房地产基金有可能催生地产行业运作模式的再一次升级换代。

　　目前,深圳已形成了以万科、金地等为代表的一批知名房地产开发商队伍,并成功地在全国大中城市开疆拓土,深圳地产基金也随之走向全国。目前深圳在本土房地产基金的发展明显领先于全国各地,机构数量和管理规模均约占三分之一。这些条件都为深圳打造“房地产基金之都”提供了坚实的基础。