“沪七条”突袭 上海二手房市场渐入“冷静期”

　　■本报记者 童洁 上海报道

　　上海楼市“金九银十”完美收官，其余热一直延续至11月，市场堪称“疯狂”。不过，11月8日发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，即上海“沪七条”，成为市场的转折点。

　　“沪七条”相关内容规定，二套住房首付比例从60%提高至不得低于70%及以上；外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

　　据了解，11月市场进入传统淡季，加上“沪七条”的“突袭”，以外省市购房者为主导的二手房市场因此遭到重创，挂牌量及成交量均出现不同程度下滑，令整个二手房市场笼罩着一股“冷清”之意。

　　汉宇地产市场研究部总监付伟认为，“沪七条”虽然来得突然，但对于上海新房楼市来说，就像是一场和风细雨，尚需时日才能见效。不过，购房门槛、成本的提高对于潜在需求可以起到一定抑制作用，同时也会影响后期开发商推盘节奏，后市成交恐将受其影响，出现降温迹象。

　　余热犹存

　　今年上海楼市的“金九银十”一洗以往“惨淡”形象，两个月的供求量均在140万平方米以上，9~10月成交量供应量双线放量提升，直接展现了上海楼市整体向上提振的局面，即使“沪七条”加码，也难阻其热度延续至11月。

　　据德佑地产市场研究部提供的数据显示，今年9~10月，上海新房成交量达到270.1万平方米，同比大幅上涨约6成，是近4年来成色最足的“金九银十”。

　　汉宇地产研究部统计数据表明，11月第一周（11月4日~11月10日）上海市商品住宅新增预售面积49.32万平方米，环比增长9.53%，新增供应套数4075套，与上周相比增加257套；商品住宅成交套数增长390套，销售面积为40.66万平方米，环比再增8.14%。

　　据了解，11月首个周末（11月9日~11月10日），上海共有8个楼盘开盘，当日有多个楼盘去化超7成。

　　汉宇地产分析师认为，11月初之所以会出现如此特殊现象，主要原因是：其一，开发商不遗余力地加推房源。房企似乎“嗅到”新一轮调控措施即将出台的“味道”，故采用“快打”策略，从而保障自身销售销量。其二，在“沪七条”政策出台当天，房企为降低新政所产生的不确定性，故安排购房者尽可能完成网签程序。基于以上两点，市场出现反增的小概率事件不难理解。

　　二手房年末难“翘尾”

　　“9月、10月的成交放量对需求的透支因素，可能会导致11月上旬这一高成交量难以为继。” 21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔向中国房地产报指出，新房市场持续火热是因为“沪七条”刚刚出台，对楼市影响尚未完全显现，但其调控效力会在后市逐步释放，对年末楼市的热度起到一定平抑作用。

　　目前，“新政”已开始在各交易中心全面执行，调控效应已经开始在二手房市场发酵。上海中原地产研究咨询部调查分析数据显示，11月初上海部分板块挂牌量较10月减少一成左右，来客量及带看量较10月普遍减少两成左右，成交量较10月下降5%左右。价格指数环比上涨1.61%，涨幅较上月大幅收窄，价格上涨楼盘比重较上月减少8个百分点。

　　记者走访了多家房地产中介门店，不少中介销售人员表示自“沪七条”出台执行以后，二手房市场较前几个月有了明显的“降温”现象，并且，进入11月上门客户量和带客量均下跌了3成左右。

　　汉宇地产新凯家园分行倪经理也告诉记者，新政从出台到正式执行时间很短，多数客户都来不及反应，对于新上海人的影响会相对较大。

　　不仅如此，在“沪七条”作用下，二手房房东心态也产生了微妙的变化。“此前由于价格持续上涨，不少房东存在惜售心理，现在一部分房东的出售诚意度有所提高，议价空间重新开启。”汉宇地产董事总经理施宏叡预计，11月二手房成交量可能会下滑20%左右，且二手房价格会出现“喘气”，停止上涨。

　　“此次‘沪七条’落实迅速，由新政引导的市场波动正逐渐显现。考虑到非沪籍购房在本市交易中的比例，纳税及社保缴费年限的提高仍将在短期限制住一部分购买需求，进而形成一定观望氛围。”黄河滔认为，今年商品房的优惠幅度不大，加上市场目前存在一定的观望情绪，未来成交上扬可能性较小，年末“翘尾”再难实现。