温州炒房团的前世今生

　　十几年前，如果听到“温州（楼盘）炒房团来了”，当地势必引起购房恐慌；十几年来，温州炒房团如庄稼地里的“蝗灾”一样，所到之处，必然“扫走”该地大量房产；十几年后的今天，温州炒房团身陷楼市困境，又该如何解困？

　　本刊记者　邹雨萌

　　一路飘红的房价一直受到各界的密切关注，国家出台几十条调控政策，也未能压住其上涨的势头。然而，曾经领涨全国房价的温州，最近却成为70个大中城市中唯一一个房价下跌的城市。回想当初“温州炒房团”全国炒房、屡战屡胜的辉煌战绩，再看近来连续不断被爆出“温州房价暴跌”、“陷入弃房潮”的新闻，人们不禁感慨，“温州炒房团”难道就这么败了？

　　疯狂的温州炒房团

　　十几年前，如果听到“ 温州炒房团来了”，当地势必引起购房恐慌。在百姓心中，“温州炒房团”的到来，就意味着当地房价将会暴涨。但对于政府及房地产商来说，“温州炒房团”动辄几千万元的购房实力，就如再生父母般为他们带来希望。

　　十几年来，“温州炒房团”如庄稼地里的“蝗灾”一样，所到之处，必然“扫走”该地大量房产。90%的温州炒房人都是为了投资，结果是导致当地房价被迅速抬高。

　　温州人向来被称为“中国的犹太人”，他们独到的投资眼光，对市场的敏感度以及敢闯敢干的性格，使他们经过二三十年的财富积累，所掌握的民间资本已有6 0 0 0亿元之巨。1998年全国取消福利房，推行商品房制度，敏锐的商业嗅觉让温州人感到又一次投机机会到来。于是，温州人开始到全国各地买房子，“温州炒房团”也逐渐形成规模，闻名全国。

　　温州人炒房，最初是从自家门口开始的。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以每年20%的速度递增，市区房价快速从20 0 0元/平方米左右，飙升到70 0 0元/平方米以上。

　　在温州炒得不亦乐乎之后，投资客开始走向全国。2 0 01年8月，第一个“温州购房团”共157人，浩浩荡荡开赴上海（楼盘），3天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州（楼盘）。随后几年，约20 00亿元温州的资金投向各地房地产，其中，北京（楼盘）、上海两地集中了10 0 0亿元。此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛（楼盘）、重庆（楼盘）、沈阳等城市。“温州炒房团”所到之处，当地房价一路狂飙。

　　媒体“领跑”温州炒房团

　　与其他地区媒体不同，除了宣传报道，温州本地媒体还扮演着另外一个重要的角色——房地产中介。在温州，媒体中有的人专门与房产商接洽，承接举办推介会的项目，并找好场地，有的人则专门负责邀请有实力的温州老板来看项目。早期，往往一个推介会，媒体负责人就能拿到3万到5万元的“操作费”，广告费更是不在话下。

　　如果要更多温州人买房，就需要温州当地媒体报道，开发商就必须投放广告。这使得当地一些平面媒体成为获益者，房地产广告就成了报纸的主要创收来源。一位多年炒房的温州人向记者透露，为了发动更多的人参加“炒房团”，某报社主编甚至给内部员工发放补贴，并通知员工把家人带去，形成人数众多的“房托族”。人数越多，开发商越高兴，媒体的广告费就能多拿点。

　　这种模式逐渐发展下去，在“温州炒房团”的影响下，好多上了温州媒体的楼盘被楼盘就一定会升值。由此衍生出了温州极具杀伤力的“媒体炒房团”。

　　“炒期货房”的“帽子戏法”

　　温州人炒房，首选投资的是商铺、公寓、别墅。据调查，在沪有购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺；有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼；还有一部分是身价不菲的大老板，财大气粗，往往是一次性现金付款的款爷做派。

　　在温州人的炒房资金来源中，民间借贷是主要筹资方式。房产投资者的资金主要有3个来源：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。使用最后一种筹资方式的往往伴随一些大动作，非一套或几套房子的小投资，很有可能是买下整整一幢楼。借贷方以月利息3分(折算年息36%)，通过温州民间的地下钱庄借入，在投资热的时候，月息有时甚至高达七八分。而且，这些人有时候相互担保，亲戚邻里也因为借贷关系，而彻底绑在一起。

　　温州人又是怎么炒房的呢？有一部分温州投资客与房产商签订类似期货投资合同的购房协议，并不需要支付所有的房价。如约定在一年时间内，投资客只要给了小部分定金，就可以对某套房屋有转售权，房产商也可以作为新房出售；如果到期房子还没卖出去，再由温州投资客真正买下。从交易手法看，这种炒房可归为“炒楼花”一类，即先以交纳买房定金甚至首付的方式，锁定部分优质房源，然后通过对市场的相对垄断，加价转让“购买权”来获利。这种炒房的手法，由于比较隐蔽，并且避掉了所有交易环节的税费，因此其收益率也不低。

　　早期买房首付2 0%就行，其余可以贷款。温州人一般首付20%，其余80%贷款，等于用4倍杠杆炒房。只要房价上涨20%，温州人的本金就能翻倍获利。

　　温州人转手房产有两种途径，首先是高价卖给当地人；如果当地人不买，就把房子低价卖给自己人。炒家联合扮演上下家，利用转按揭或者现房，反复自买自卖，不断抬高交易价格，从银行套取现金，再投入炒房。在房价快速上涨的时候，他们最终可以赚到百万甚至千万的利润。

　　炒房赚了多少钱？

　　从炒自家房开始，到全国各地炒房，最后到外国炒房，温州人炒房到底赚了多少钱？举例来说。1999年，某温州老板以2700元/平米的价格，买下杭州城西28套商品房，一年半之内净赚50 0万元。10年间，杭州房地产市场一手房成交均价从每平米3000多元跃升至16000多元。2003年北京中关村一大型商铺以每平米10万元吸引温州人争购，成交量至少达7000万元。2007年是北京房价转折点，涨幅超过40%。

　　王志军当时本钱并不多，就选择投资一些起价较低的房产。暂时离市中心远一点也没关系，但必须是政府规划的热点地段。王志军做的第一个外地楼盘在江苏昆山（楼盘）。2 0 0 5年昆山的房价还不高，昆山离上海很近，绿化很好，台资企业比较多，而当时上海房价已开始上涨。他分析，昆山的房价也会涨，而且空间很大，每平米大约2 2 0 0元左右。于是，他又叫了几个朋友，一起包购了一整栋楼，后来每套最少赚了3万元。

　　到现在为止，王志军已做过十几个楼盘，北京、上海、青岛、海南（楼盘）、重庆、成都……基本上大城市都去过了。2011年，王志军看到了民间借贷危机，也不敢四处炒房了。用他自己的话讲，他算是保守派，这几年也赚了几百万，在他们这个“团”里，赚了几千万的大有人在。

　　资金回笼救实业

　　温州人全国炒房十余年，战绩显赫。然而，近两年却频频传出温州人全国抛售房产、温州房价变“跳楼价”、温州陷入弃房潮等新闻。坊间传言四起，对温州的看法众说纷纭，说得最多的是“温州炒房团”全军覆没。

　　在2 0 0 8年至2 010年期间，温州房地产市场资金规模约为1000亿元，历史最高峰时达到2000亿元，其中六成资金来源于民间借贷。一开始，利息还只是月息2分3分，发展到2011年年中温州金融危机全面爆发前，根据央行温州中心支行的调研数据，利率水平超过了历史最高值，月息6分甚至更高。这意味着，100万元的民间借款每年要还的利息就高达72万元。

　　楼市就像一块磁铁，吸走了民间、企业、银行等几乎所有可流动的资本。多数企业家大玩资本运作等虚拟经济，实体经济因“失血”而错失转型良机。如今楼市遇阻、外部经济环境恶劣，温州企业普遍遭遇经营困难，以民营经济为主的整个温州经济也遭遇发展困境。