楼市新政配合“长效机制”

　　我认为，一线城市不约而同推出楼市新政，是在配合中央后续“长效机制”确立前之权宜之计罢了，其效应难以持续至明年第一季，因此根本无需过于慎重其事地深究其所以然。

　　当愈来愈多专家判断，房地产管理将逐步走向市场化，限购、限贷等行政调控手段势必退出历史舞台之际，一线城市却相继出台看似更加严厉的调控措施，令人大感“莫名其妙”。

　　旺盛买气令地方坐立难安

　　按时间顺序来看，北京（楼盘）10月23日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（简称“京七条”）、深圳（楼盘）10月31日发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》（简称“深八条”）、上海（楼盘）11月8日发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（简称“沪七条”）。至此，我于今年3月初所做的一线城市房地产“四不会”预测全部应验——4月开始楼市成交不会出现断崖式滑坡、房价不会停止上涨、旺盛买气恢复不会晚于第三季、政策不会坐视房价狂飙！由此也足以说明当前买气确实已让政府“坐立难安”。

　　今年房屋与土地成交均破纪录

　　2013年9月北京商品住宅销售13，254套，成交面积141.75万平方米，环比+43.09%。截至10月底，北京新建商品住宅签约套数为73581套，成交均价23080元∕平方米，总成交金额超过2000亿元。

　　不遑多让的上海截至2013年10月，商品住宅成交量达1055万平方米，与去年同期相较增长46.6%，成交均价23902元∕平方米，同比+5.57%。特别值得一提的是，其2013年1～10月商品住宅成交量已超2012全年的12.4%，均价亦较2012年整年上扬6.4%。今年10月上海市商品住宅成交面积140万平方米，较去年同期大幅成长60%。

　　今年1～10月一线城市土地成交同样破历史纪录——土地出让折合建筑面积达23153万平方米，与去年同比大涨287%，成交金额4015.51亿元，同比狂升200%，其中属住宅用地之规划建筑面积为3036万平方米，同比+93%。换言之，一线城市不论土地或房屋成交，2013年“战果”堪称斐然。

　　不容边开三中全会边涨房价

　　面对房地产如此空前“盛况”，就算地方想“睁一只眼闭一只眼”，恐怕中央也难善罢甘休，尤其是三中全会11月9日起召开四天，总不好边开会，房价边上涨吧？事实上，过往几年召开两会期间或甫结束，便曾发生多起如此窘境，令中央及地方颇感难堪。在我看来，这正是上一届政府会在“两会”召开的前两天，3月1日宣布“新国五条”中央细则，及其“杀手锏”——非唯一住房课征20%所得税的真实原因，其结果是，一时之间陷市场于人仰马翻的困局而难以自拔。

　　但事后呢？未见其利倒见其弊。搅乱市场一池春水之余，反促使有意购房者更加恐慌性入市。那么这次会怎么样呢？

　　配合长效机制的权宜之计

　　一个基本的判断是，如果北京以社保及纳税证明缴满5年为购房基本条件，都无法扼制其房价的飙涨，上海的3年内累计缴纳2年以上，又会起到什么效果（个中潜规则便不点破）？本地人二套房购买首付由60%提高至70%（深圳与上海），这增加的10%又能“逼退”多少原本有改善住家需求的消费者？倒是让银行松了一口气，本来就因无钱可贷，承受来自开发商与消费者的指责，现在进一步提高贷款门槛，等于把不放贷的“烫手山芋”丢给政府承接。

　　故而我认为当前三大一线城市不约而同推出楼市新政，房价涨幅最大的北京市政府甚至出台“近期大幅涨价及单价4万元以上楼盘不予批准预售”之追加“惩罚”，在一定程度上，是对新一届领导班子的响应表态，是以“速冻”方式，让房地产价位与成交速度“急刹车”之不可持续的“锯箭疗法”，是在配合中央后续“长效机制”确立前之权宜之计罢了，其效应难以持续至明年第一季，因此根本无需过于慎重其事地深究其所以然。