最近新盘有点“冷”

　　楼市“金九银十”悄然已过，楼市并未出现预期的火爆状况，反之，有迹象表明购房者的购房热情在逐渐降温，市场总体供求环境正在悄然转变。中原地产数据统计，10 月全市总推售面积为44.22万平方米，同比上涨 59.01%。高位供应，令人尴尬的是成交却遇冷。不少新盘开盘成交率在五、六成左右。这是否预示市场将起变化？

　　价格成遇冷主因

　　年底临近，地方政府房价考核的压力显现，多地政府相继出台调控措施。继深圳出台 “深八条”后，北京也相继推出旨在加大自住型商品住房供应的“京七条”细则，紧接着上海也宣布加入二套房首付提至七成的行列，后续或许还会有更多的地方政府加入深化调控的行列。

　　为了能赶在政策环境变化前出售手中项目，开发商推盘量在过去两月内一直维持在较高水平。根据深圳中原研究中心统计，2013年9月至10月深圳一手住宅市场月推盘量均维持在40万平米以上，10月获得预售资格的项目总面积更是达到78万平方米，创今年以来新高。进入11月以来，全市已有3个全新项目入市，4个在售项目举行了加推活动，总推售面积约18万平方米，开发商抢跑的局面正愈演愈烈。

　　从近期项目的开盘情况来看，由于今年以来房价涨幅明显，加上银行房贷收紧等因素，使购房成本有所增加，购房者对房价上涨的预期没有此前那么强烈，观望情绪油然而生。数据显示，10月入市楼盘开盘销售率大部分均维持在五、六成水平，与8、9月相比，明显下降。有观点分析，在这种市场信心逐步弱化的环境下，购房者对价格的敏感性也会急剧扩大，新盘定价策略显得尤其重要。

　　事实上，11月的热销项目，也与其谨慎定价密切相关。

　　二手楼市放盘量抬头

　　二套房贷首付升至七成之后，也给二手房市场一定影响。有数据显示，10月全市二手住宅成交面积50.62万平方米，环比下降18.09%。而全市二手住宅成交均价较9月环比下降 2.92%，这是今年下半年以来的首次下降。

　　受新一轮调控和房产税扩围预期的影响，有中介顾问告诉记者，二手房业主也在加快放盘。同时房贷持续紧张，也干扰了置业者入市计划。直接后果就是买家访客量环比下降，供求比上升。中原地产数据显示，10月放盘量环比增加4.65%，但访客量环比减少5.6%，供求比上升至0.33。不少中介地铺也出现相同情况。

　　近期高层不断释放小产权房和保障房的利好信息，业内人士指，此消息对二手房市场有所冲击。如果未来保障房等项目增多，市场需求将被分散，二手房的现有格局或许被改变。

　　后市销售难度或加大

　　据不完全统计，11月深圳全市预计将会有29个住宅项目入市，半数以上为全新楼盘，12月预计也有约25个项目入市，主要还是集中在龙岗和龙华等区域，少量分布在关内。面对供应洪峰，购房者买不买账很难说。

　　有业内人士认为，近期新盘定价集体走高是置业者观望的重要原因。进入第四季度，市场总体供应增多，有效客户均摊分薄了，销售难度会加大。目前楼市政策调整风声趋紧，对后期心理预期有所干扰，成交可能会有下滑。

　　供求双方心态的变化使深圳住宅市场的供求情况发生着微妙的变化。数据显示，整体市场供求比已连续两月维持在接近1.5的高位。中原地产也分析认为，去年年底至今年上半年，大部分开发商业绩完成情况良好，主动降低项目定价的动力不足，而购房者又不买单。预计在政策形式明朗前，这种状态仍将持续，总体市场将略有降温。

　　微解读：三中全会里的楼市“回音”

　　@首创集团总经理刘晓光:中国货币存量世界第一，寻找稳定蓄水池是货币政策的重心，也是宏观经济方向。近期，以股市为代表的多层次资本市场仍需扩容，房地产也有一定空间；中期是开放民营投资、新产业和以农村土地流转为载体的新型城镇化；远期是在金融市场化的条件上，人民币国际化。当然，最根本的基础是实体经济健康发展。

　　@亚太城市房地产研究院院长谢逸枫：三中全会后房价继续上涨:三中全会正式结束，如我判断一致，未出台房地产新政与调控长效机制及房产税的政策。全会主题是如何缩小收入差距、打破垄断、户籍制度、土地制度、完善金融体系等内容。住房与房价问题只字未提。一旦市场发生政策巨变，成交则会急剧暴增，观望三中全会的购房者，开始出手买房。

　　@房地内参创始人尹香武_半求:【“限政”或将成历史】十八届三中全会公报称“ 市场因素将在中国的资源分配中起决定性作用”，这是我国首次提出。预计：宏观调控将弱化，审批权减少，楼市调控取消(限购/限贷/限价等限政将成为历史)、农地流转自由化、金融市场自由化。值得注意的是城乡同地同权能加快土地流转效率同时，也使低价征地高价卖出的模式行不通,因此也凸显了房产税必要性。

　　@深圳大学国际金融研究所所长、政府经济顾问国世平：三中全会没出台地产调控新政策，令人失望。实际上，房地产调控政策已经足够，关键是没执行。如果真正将已有的地产政策执行，房地产早已发生根本性转变。

　　@豪宅研究院院长朱晓红:三中全会没提房地产有人惊诧，其实也合乎情理。一提房地产就难免要提及调控、房价、保障房、房产税……解决这些问题，之前有太多的口号与承诺，但兑现率很低。本届政府在这个问题上三缄其口是为了赢得时间，政府退后，市场向前是大趋势。

　　@中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天:政府短期继续对房价涨幅保持高压姿态，一边用房产税打压投资需求，一边加快内外两线供应土地储备，预计在2015年左右，中央政府可能取消限购、限贷和限价，让房地产业回归到市场化主导状态。

　　@南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远:【城乡一体化】农村土地何时自由入市，建立城乡统一建设用地市场？这是三中全会公报中唯一涉及房地产部分。但从进度上说，全国完成土地确权登记颁证得三五年，还要建立农村土地交易中心，还必须修改《土地管理法》。2020年能完成这个目标就算改革成功。

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