专访陶慕明星河在考虑商业优先上市

    编者按：现在的商业就像一个全新冒险乐园，充满机遇，也充满风险，更有无数需要解答的问题：什么样的商业项目才是好的项目？商业与地产更深入结合的核心与定位是什么？如何认识商业与金融资本之间的关系？商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系？传统商业与品牌怎样应对电商的冲击？

　　2013年11月26-28日，观点地产新媒体将在广州举行首届观点商业年会，围绕论坛主题“商业的未来”，观点地产新媒体遍访商业地产的专家学者、典范项目的打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商等人士，推出“商业的未来”2013观点商业年会系列报道。

　　观点地产网 彭飞 见习编辑 何缘 “商业地产发展是一个永恒的话题，只要有人存在就有商业地产，而且会越做越强。”对于商业地产的前景，星河商业公司总经理陶慕明如是强调。

　　作为深圳起步较早的商业地产公司，星河在商业地产领域近年来虽然步子迈的不大，但足够稳健，福田COCOPark的成功运营就是例子。

　　据陶慕明介绍，目前星河商业地产已经产生了若干自有品牌，其中星河COCO系品牌是已经建立，同时也被市场所认可的，它目前包含星河COCOPark、星河COCOCity两个商业品牌。

　　此外，星河COCOPark已经在进行异地复制，常州的COCOPark项目已在筹备中。未来深圳星河world建成后，在里面也将有一个星河COCOPark，而这种星河world的城市新综合体项目也有可能会成为星河今后另外一个大的产品线。

　　按照星河的计划，未来5年内，星河商业地产所运营的商业项目将达到8个，商业总面积将达到90多万平方米。

　　陶慕明则具体谈到，短期从星河的角度来讲，2014年位于深圳龙华的星河COCOCity会开业，预计在2015年到2016年，常州COCOPark和深圳星河world将面世。

　　而在具体运营方式上，陶慕明表示，星河大型的整体性项目，像星河COCOPark一定是持有经营，一些与住宅配套的临街商铺原则上可以出售，因为商业项目也有经营特点，卖了就不利于经营，出售的部分也是进行资本操作。

　　如今国内的商业地产方兴未艾，众多涉入商业地产开发的公司都提出了各自的扩张计划，在这其中，异地扩张就显得尤为重要。

　　谈及星河的异地扩张，陶慕明表示，在这个过程中，从前期招商到后期经营，以及项目的具体操作，无障碍联系很重要。从星河的招商情况来看，由于70%至80%都是全国连锁品牌，所以沟通不会有多大隔阂。在后期运营方面，星河也是在一个大平台下运营。

　　陶慕明还强调，异地开发从严格意义上来讲，可以称之为管理下沉，当一个公司从区域公司发展成为全国公司的时候，一定会需要一个环节，用半年、一年，甚至更长的时间去讨论权限下放的问题。

　　而当商业地产发展到一定程度，如何顺利对接金融与资本市场，也是所有商业地产运营者考虑的长远问题。

　　但相比世界上这种通行的做法，由于国内的商业地产金融市场还没有开放，因此大多数开发商都会选择去境外上市，日前同处深圳的深国投商置就计划赴港上市。

　　对此，陶慕明也表示，任何开发商都愿意选择对接金融，并且上市之后商业部分还可以剥离，星河现在也在考虑这个事情，由商业地产先行上市。

　　另外，对于目前商业地产热的现状，陶慕明认为，由于在中国土地不是私有，所以有政府和所谓企业的博弈在里面。而受国家对地产调控政策的影响，目前并不是所有发展商都主动想做商业，而是因为政策的影响不得不做商业。

　　以下为观点地产新媒体对深圳市星河房地产经营有限公司总经理陶慕明先生采访实录：

　　观点地产新媒体：这几年商业地产方兴未艾，您觉得这个现象会持续多久，具体的商业项目会不会根据各个地方的政策，或者城市的经济发展环境做一些具体定位？

　　陶慕明：商业地产发展是一个永恒的话题，只要有人存在就有商业地产，而且会越做越强，这是一个规律。

　　人们对生活的要求在不断提高，商业要不断满足人们的需求，就需要商业地产这个服务设施去实现，商业地产实际上是产品和人们消费的中间媒介。而中国商业地产刚刚起步，我们现在基本上在仿照西方很多年前的方法，还处于不断调整的过程。

　　国内的商业地产和其他地产不同，它和国家政治经济紧密相连。我们经常在想到底商业规模多大才最合适？因为一个城市的商业规模都有一个定式。受国家对地产调控政策的影响，目前并不是所有的发展商都主动想做商业，而是因为政策的影响不得不做商业，这才会出现我们看起来觉得市场有些盲目的状况出现。

　　其实，商业地产包括很多种形态，不只是商场或购物中心。商场只是商业地产其中一个部分。现在，除了做销售住宅之外的，我们基本上定义为商业地产。只能这样去反定义，没有正面定义。

　　观点地产新媒体：商业地产处于起步和不成熟阶段，作为开发商，在选择项目时会有怎样的考量？

　　陶慕明：因为在中国，土地不是私有的，所以有政府和所谓企业的博弈在里面。比如开发商要拿一块地，如果是建住宅，政府不一定会给，但是说盖一个10万平方米的商场，附带在给100万平方米的住宅，一般政府就会给。

　　观点地产新媒体：就是说拿地的时候会有倾向性？

　　陶慕明：这其实也是大势所趋。

　　打个比方，商业不像建机场一样，要考虑这个机场放在哪个地方好点。相反，因为发展商要拿这块地，所以需要规划一个商业项目，但这也可能会导致以后招商运营存在一系列问题，也导致了商业回报率低，可能很多商家能赚钱，但是发展商不赚钱。

　　同时，这也暴露出一个问题，现在整个商业地产开发量太大，供求关系下的市场规律会让很多开发商到最后变成被零售商和品牌商牵着走。

　　不过对于商业地产投资热会持续多久，其实也不用担心。因为市场是可以调整的，在社会发展过程中，只要有人存在就一定会有消费行为存在。除非经济倒退，商业地产才会消失。但是经济一定是往前走的，所以商业地产一定会成熟，只不过是逐步成熟，而在逐步成熟的过程中，有人退出有人存活，这就是优胜劣汰。

　　观点地产新媒体：从星河的角度，如何面对和解决这些问题？

　　陶慕明：一般来讲，一些实力强的、真正想做商业地产的公司，是可以通过自身的实力和水平，以及对未来的规划来化解目前的困难。

　　从星河的角度来说，我们是一个发展相对比较稳健的公司，这几年来非常慎重的做开发，项目的选址相对来说有自己的独特性。

　　例如我们现在已有的星河COCOPark和明年将开业的星河COCOCity，以及将来要建的项目，周边至少会有自己的住宅项目和附件的项目作支撑，或者处在住宅密集区，所以选址是比较慎重的。而且星河的地产主要是开发中高端楼盘，所以我们在跟随做商业项目的时候，自然而然不会差。

　　观点地产新媒体：今后公司在商业地产开发方面是否将继续坚持这种策略？

　　陶慕明：短期内应该还是会持续这个跟随住宅的趋势。这其实跟大多数发展商一样，在建设商业项目时会同时会建有住宅项目，商业项目一般都会组建商业公司来运营管理，这也是出于营销需要。

　　观点地产新媒体：星河有没有考虑今后会单独做一些纯商业的项目？

　　陶慕明：纯商业的项目我们就要去进行多纬度比较，特别是经济回报，除了要考虑未来的前景外，还要看我们公司能否承受资金压力。其实位于深圳的星河world就是个典型的案例，它的开发成本和定位让公司觉得这个项目是可以做的。今后星河也会特别注重这种有潜力的，位于好的商业地段的项目开发。

　　观点地产新媒体：星河world的具体定位是怎样的，有无特别之处？

　　陶慕明：这个项目的定位我们还在研究过程中，但是大的方向肯定是做商务园区。我们考虑的是将来配置什么样的产业在里面，从而使项目和市场更紧密联系，进而和城市发展相结合。

　　我们也希望在相关产业的配合下把星河world做得更优秀，同时作为星河商业地产一个龙头式的项目，我们也在考虑今后要长期大量持有。

　　观点地产新媒体：在具体的商业产品线方面，公司又是如何规划的？

　　陶慕明：星河商业地产已经产生了若干自有品牌，星河COCO系品牌是我们已经建立的，同时也被市场所认可的，它目前包含星河COCOPark、星河COCOCity两个商业品牌。目前星河COCOPark已经在进行异地复制，常州COCOPark项目已经在筹备中。未来星河world建成了，在里面也有一个星河COCOPark。这种星河world的城市新综合体项目也有可能会成为我们另外一个大的产品线。

　　观点地产新媒体：在异地品牌复制过程中，如何根据不同区域和市场进行调整？

　　陶慕明：其实在品牌复制的过程中，品牌和经营理念都是一致的，这也是最重要的，管理模式也不会有大的改变，只是具体项目的内容会有些不一样。如果非要说异地扩张有什么难度，那最大的难度就是如何落地，以及全国性品牌和当地结合度的问题。

　　在异地复制的过程中，从前期招商到后期经营，以及项目的具体操作，首先我们认为无障碍联系很重要。从目前我们的招商情况来看，由于70%至80%都是全国连锁品牌，所以沟通不会有多大隔阂。在后期运营方面，我们也是在一个大平台下的运营。

　　异地开发从严格意义上来讲，我们也称之为管理下沉。比如原本有一些总部要承担的工作，今后慢慢会由地方公司来承担。当一个公司从区域公司发展成为全国公司的时候，都会遇到同样的问题。所以一定会需要一个环节，用半年、一年，甚至更长的时间去讨论权限下放的问题。

　　观点地产新媒体：公司在选择品牌商方面有哪些要点？

　　陶慕明：我们的项目选择品牌商会根据消费群体的消费习惯，在业态组合方面有一些具体要求。根据不同的地区，每个业态所占的权重会不一样，不同的业态对应不同的比例关系，这也和当地核心消费群体有关，所以我们前期会做很多市场调研。

　　观点地产新媒体：随着星河旗下商业项目逐步成熟，回报率会不会达到一个瓶颈？

　　陶慕明：其实商业地产的每个物业品种回报率都是不一样的，但我们星河整体的利润已经很优秀，特别是商业项目，包括已经开业的两个星河COCOPark、写字楼，包括酒店的经营状况都是同行业中不错的。

　　如果商业项目已经运营到一个非常成熟的阶段了，它的收益会渐趋稳定。这也是市场发展的规律。

　　观点地产新媒体：公司是否有将商业资产打包上市的计划？

　　陶慕明：商业上市的其实很多，关键是上市完成以后要有资本杠杆的操作，这在资本发达的一些国家，资本杠杆都用得比较成熟，但国内还处在研究的初级阶段。

　　当然了，任何开发商都愿意这样做，这也是世界上通行的做法，只不过这种状况在我们中国相对比较少，至于原因则是因为国内的商业地产金融市场还没有开始开放。

　　但是境外可以，最近也有几家公司已经在做，并且上市之后商业部分也可以剥离，我们现在也在考虑这个事情，由商业地产先上市。

　　观点地产新媒体：有些公司提到短期内要在全国开设多个项目，这种大规模的扩张是否正常？星河今后的计划又是怎样的？

　　陶慕明：这些公司的扩张也是顺势而为，但肯定也都是跟随地产的发展。

　　如果要做100个商业项目，必须和住宅、产业等配套进行，我相信很少有公司会单独去发展。像这种短期的扩张，从人才和资金来讲都要谨慎考虑。比如说要进入一百个城市，每一个城市每年创造的利润和销售量是多少，一定是有计划的。

　　如果我们星河说未来五年之内要做到5个COCOPark，那么我们一定是有的放矢，绝不是凭空捏造，因为已经有项目在跟进中。短期从星河的角度来讲，2014年星河COCOCity会开业，预计在2015年到2016年，常州COCOPark和星河world会面世。

　　观点地产新媒体：从公司的运营角度来讲，商业项目的出售和持有的比例是多少？

　　陶慕明：一般来说，我们大型的整体性的项目，像星河COCOPark一定是持有经营。而一些与住宅配套的临街商铺原则上可以出售。因为商业项目也有经营特点，卖了就不利于经营，所以我们出售的部分也是进行资本操作。常州的项目将是一个16万平米的商业，我们持有比列会占到一半。

　　观点地产新媒体：在经营方面，整体持有经营的收益是不是会更好？

　　陶慕明：当然，从未来长远发展来看，临街商铺持有经营肯定没有商业中心持有经营收益大。因为它的价值总有一个封顶的时候，因为没有运营，仅仅只是靠物业的增值获得租金。

　　而商业中心的收益则包含两个方面，一是物业本身的增值，再就是运营。

　　观点地产新媒体：2013观点商业年会主题为“商业的未来”，在前景美好但竞争日益激烈的环境下，您认为商业会有怎样的未来？

　　陶慕明：商业地产未来肯定无比美好。因为我们每个人的工资在不断提高，越来越尊重自己的消费，消费也越来越多，这就是商业的潜力。同时，中国第三产业的发展相对西方发达国家来说尽管目前是落后的，但是总体前景是非常美好的，所以不能错过商业地产的发展机遇。